Das Immobilien-Erbe – Was bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken im Nachlass zu beachten ist

Das Erben von Immobilien gilt als Königsweg zur Bildung von Vermögen und ermöglicht einen gesicherten Ruhestand. Denn eine Immobilie in guter Lage repräsentiert einen stabilen Wert, welcher unter günstigen Umständen auch weiterhin steigt. Allerdings stellen sich dem potentiellen Immobilienbesitzer so manche Fragen: Muss ich Erbschaftssteuer bezahlen?

Welche Bestimmungen des Erbschaftsrechts gelten für mich? Kann ich die Erbimmobilie ablehnen, falls diese mit einer Hypothek belastet ist? Dieser Fachbeitrag bringt Wissenswertes über das Erben sowie über das Erbschaftsrecht bei Immobilien.

Eine Erbschaft rechtswirksam ausschlagen – geht das?

Besteht die Befürchtung, dass die Annahme des Nachlasses ein finanzielles Verlustgeschäft darstellen würde, kann das Erbe auch ausgeschlagen werden. Eine diesbezügliche formfreie Erklärung ist beim zuständigen Nachlassgericht binnen 6 Wochen ab dem Erbfall schriftlich einzubringen. Die Kosten der Annahmeverweigerung hängen vom Wert der Erbmasse ab. Unterbleibt eine Ablehnung, gilt das Erbe nach Ablauf der Frist als angenommen.

Bei der Klärung der Frage, ob eine Hinterlassenschaft angenommen oder ausgeschlagen werden sollte, ist vor allem zu prüfen, ob für das Haus eine Hypothek oder eine sonstige Belastung vorliegt, deren Tilgung überwiegend noch aussteht. Falls ja, sollte überlegt werden, ob eine Übernahme dieser Verpflichtungen im Vergleich zum Objektwert wirtschaftlich sinnvoll ist. Denn bei Annahme des Nachlasses sind die Erben für die ordnungsgemäße Rückführung des aushaftenden Kapitals innerhalb des vereinbarten Zeitraums verantwortlich.

Auch sonstige Verbindlichkeiten, wie Schulden gegenüber Behörden oder offene Rechnungen von Dienstleistern sind Ihrer Höhe nach zu bewerten, denn auch derartige Verpflichtungen gehen auf die Erben über. Auf Bauschäden sollte besonderes Augenmerk gelegt werden, bestimmt der Zustand der Erbimmobilie doch maßgeblich deren Vermögenswert sowie Ausmaß & Kosten durchzuführender Sanierungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen. Um hier Klarheit zu schaffen, sollte für die Immobilie ein Wertgutachten durch einen Sachverständigen erstellt werden, bei vermuteten Altlasten schafft ein Bodengutachten Klarheit.

Ein Haus wurde geerbt – was ist zu beachten?

Wie bereits ausgeführt, werden sämtliche Verbindlichkeiten des Erblassers mit dem Eintritt des Erbfalls auf die Erbengemeinschaft übertragen. Gleiches gilt für sogenannte Erbfallschulden, also Aufwendungen, die durch die Abwicklung der Erbschaftsformalitäten entstehen. Beispiele hierfür sind Pflichtteilsansprüche von Miterben oder Anwaltshonorare und Gebühren für die Eröffnung des Testaments. Können sich die Erben über eine einvernehmliche Aufteilung der Erbimmobilie nicht einigen, bleibt nur deren Veräußerung. Mit dem Verkaufserlös werden die Erben sodann Ihrem Erbanteil gemäß ausgezahlt.

Gesetzliche Grundlage für das Erben von Immobilien ist das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) in der novellierten Fassung von 2009.

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Steuern und Abgaben im Erbfall

Sind Erbe und Erblasser deutsche Staatsbürger, wird für die gesamte Hinterlassenschaft
einschließlich vorhandener Immobilien die nach deutschem Erbschaftssteuerrecht vorgeschriebene Erbschaftssteuer eingehoben. Das gleiche gilt für Ausländer, welche ihren ordentlichen Wohnsitz in Deutschland haben, auch sie unterliegen beim Erben dem deutschen Steuerrecht.

Zur Berechnung der Steuer werden seitens der Steuerbehörde unterschiedliche Verfahren in Anwendung gebracht. Bei Gebäuden wird entweder das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren, oder das Ertragswertverfahren angewendet. Bei unbebauten Grundstücken ermittelt die Behörde dessen Verkehrswert nach der Formel: „Grundstücksfläche x bodenbezogener Richtwert.“

Steuererleichterungen bei Immobilien-Erbschaften

Nutzt der Erbe die Erbimmobilie mindestens 10 Jahre lang als Hauptwohnsitz, ist er von der Erbschaftssteuer zu befreien. Aber auch dann, wenn der Eigentümer dem pflichtteilsberechtigten Ehegatten oder den Kindern zu Lebzeiten die Immobilie schenkt (unter nahen Angehörigen entfällt die Schenkungssteuer) bzw. dem Ehegatten die als Hauptwohnsitz genutzte Liegenschaft per Teilungserklärung überschreibt, können massive Steuereinsparungen erzielt werden. Für vermietete Erbimmobilien gilt eine Sonderregelung, hier werden lediglich 90 % des Verkehrswertes veranschlagt.

Da sich die Finanzbehörde bei der Festsetzung der Steuer mitunter an Verkaufspreisen ähnlicher Objekte aus der Region orientiert, sollte dem Finanzamt sicherheitshalber ein aktuelles Immobilienwertgutachten vorgelegt werden. So kann die Erbimmobilie anhand des aktuellen Verkehrswertes steuerlich korrekt eingestuft werden. §198 des Bewertungsgesetzes besagt: „Kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den pauschalen Vorgaben ermittelte Wert, so ist dieser niedrigere Verkehrswert anzusetzen.“

Wie werde ich Eigentümer der Erbimmobilie?

Durch die Annahme der Verlassenschaft wird der Erbe Rechtsnachfolger des Erblassers und damit Eigentümer der Erbmasse einschließlich aller Immobilien und Fahrnisse. Sämtliche Rechte & Pflichten aus der Liegenschaft, also etwa die Verpflichtung zur Bezahlung von Steuern und Abgaben, aber auch das Recht auf Mieterträge (Fruchtgenussrecht), gehen ab Zustellung des Nachlassvertrages auf den Erben über.

Auch ist das amtliche Grundbuch nach §82 GBO (Grundbuchordnung) durch den neuen Eigentümer richtigstellen zu lassen. Ein diesbezüglicher Antrag kann seitens der Erben innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei beim Grundbuchamt eingebracht werden.

Ist kein Testament vorhanden und daher die gesetzliche Erbfolge in Kraft getreten, wird für die Eintragungsänderung im Grundbuch ein Erbschein benötigt. Ein derartiges Dokument ist beim Nachlassgericht zu beantragen und dient als Nachweis der Rechtmäßigkeit der Eigentumsübertragung durch das Erbschaftsverfahren. Ein Erbschein ist nicht notwendig, wenn der Erblasser zu Lebzeiten eine sogenannte „transmortale Vollmacht“ verfügt hat.

Hinweis:
Mit der Unterzeichnung des Erbscheins gilt der Nachlass als angenommen!

Was wir für Sie tun können

Besonders im Alter nimmt die Bedeutung von Gesundheit, Sicherheit und finanzieller Unabhängigkeit zu. Wir von wertfaktor bieten Ihnen als Hauseigentümer ein Teilverkaufsmodell mit einem hohen sofortigen Auszahlungsteil, welches ein lebenslanges Wohnrecht an der Immobilie beinhaltet. Somit bleiben Sie rechtlich Miteigentümer der Liegenschaft und können Ihr Heim bis ins hohe Alter uneingeschränkt nutzen.

Sämtliche Vertragsmodalitäten veranlasst Wertfaktor als stiller Miteigentümer. Entscheiden Sie sich irgendwann dafür, aus der Immobilie auszuziehen, übernehmen wir für Sie, aber auch für Ihre Erben, die Organisation der Veräußerung des Objekts. Selbstverständlich gehört der dabei erzielte Verkaufserlös Ihnen, wir behalten lediglich eine Aufwandsentschädigung von 6,5 % ein.

Gerne informieren wir Sie ausführlich über die vielen Vorzüge unseres Teilverkaufsmodells. Rufen Sie uns zwecks Vereinbarung eines unverbindlichen Beratungstermins einfach an, wir sind stets gerne für Sie da!

Zusammenfassung

Sie möchten auch im Ruhestand Komfort, Geborgenheit sowie Ihre finanzielle Freiheit genießen? Bei unserem Teilverkaufsmodell kümmern wir uns um die Abwicklung, während Sie über einen hohen Teilauszahlungsbetrag verfügen und weiterhin Besitzer Ihres Hauses bleiben. Bei einem Verkauf anlässlich Ihres eventuell späteren Umzugs setzen wir Ihr Haus so in Szene, dass Sie einen optimalen Verkaufspreis erzielen.

Über den Autor

Christoph Neuhaus,
Gründer & Geschäftsführer

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