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Den Immobilienwert ermitteln – So funktioniert es!

Immobilien werden zur Gänze nach Ihrem Marktwert evaluiert, welcher die Marktverhältnisse zu einem bestimmten Stichtag wiedergibt. Wer den aktuellen Wert seines Hauses oder seines Grundstückes erfahren möchte, hat mehrere Möglichkeiten, die nachstehend erläutert werden.

Arten der Immobilienbewertung

Um den Immobilienwert zu ermitteln, wird je nach Lage des Falles entweder das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren angewendet.

Vergleichswertverfahren

Zur Bewertung wird der ursprüngliche Kaufpreis jener Häuser und Wohnungen derselben Region herangezogen, die über eine ähnliche Größe und Ausstattung verfügen. Hinzu kommen Aspekte wie Infrastruktur, Gebäudezustand, lokales Preisniveau, Baujahr und Objektlage, aber auch die örtliche Alters- und Einkommensverteilung. Handelt es sich um Bauland, sind die Eintragungen in der Bodenrichtwertkarte maßgeblich.

Ertragswertverfahren

Bei diesem Verfahren wird der Wert des Gebäudes durch den erzielten Reinerlös (jährliche Nettokaltmiete, vermindert um Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Verwaltungs- und Wagniskosten) bestimmt. Dieser Betrag wird sodann um den Reinertragsanteil des Bodens gekürzt.

Das Ergebnis ist laut Anlage 21 des deutschen Bewertungsgesetzes mit einem individuellen Vervielfältiger zu multiplizieren, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes zusammensetzt. Dem auf diese Weise ermittelten Gebäudewert wird der Bodenwert laut Richtwertkarte zugeschlagen. Das Resultat ist der Nettoertragswert der Liegenschaft.

Sachwertverfahren

Sind keine vergleichbaren Anwesen vorhanden und kann das ortsübliche Mietniveau nicht zweifelsfrei festgestellt werden, gelangt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Gebäude- und Bodenwert werden dabei getrennt voneinander ermittelt. Ähnlich den Gepflogenheiten im US-Rechnungswesen wird die aktuelle technologie- und nutzungsbedingte Wertminderung des Gebäudes durch Untersuchungen und Tests exakt ermittelt und sodann der Wert der baulichen Anlagen (Gebäudewert) korrigiert. In diese Berechnungen fließen auch der Baustandard (einfach bzw. hochwertig) sowie die für einen alternativ zu errichtenden Neubau anfallenden Kosten ein.

Möglichkeiten der Immobilienbewertung

Um den Immobilienwert zu ermitteln, bestehen folgende Optionen:

Immobilienwert ermitteln im Online-Verfahren

Wem eine ungefähre Berechnung des Immobilienwerts ohne viel Aufwand genügt, der ist mit einem der zahlreichen Online-Angebote im Internet gut beraten. Hinsichtlich der Aussagekraft derartiger „Schnell-Bewertungen“ sollte man jedoch nicht zu viel erwarten. Da das Objekt nicht besichtigt werden kann, erstellt das Online-Bewertungstool lediglich eine grobe Marktwertanalyse aufgrund vorliegender Eckdaten wie Grundstücksgröße oder Errichtungsjahr des Gebäudes.

Vorteil: rasch & kostengünstig

Nachteil: relativ unpräzise

Immobilienbewertung über einen Sachverständigen bzw. Gutachter

Derartige Gutachten sind meist umfassend und weisen einen hohen Detaillierungsgrad auf. So werden im Allgemeinen Zustand und Tragfähigkeit des Bodens einer eingehenden Prüfung unterzogen sowie ein Augenmerk auf eventuell vorhandene Baumängel oder Gebäudeschäden gelegt.

Auch die Energieeffizienz des Gebäudes wird im Regelfall ermittelt. Was den finanziellen Aspekt betrifft, kann die Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure als ungefähre Richtschnur dienen. Das exakte Honorar ist jedoch unter anderem von der Funktion des Experten – freier Gutachter oder öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, – seiner Qualifikation und fachlichen Spezialisierung abhängig.

Vorteil: detailliertes Gutachten mit gerichtlicher Beweiskraft, der Sachverständige haftet für die Richtigkeit seiner Angaben

Nachteil: relativ hochpreisig (wertfaktor übernimmt hierbei die Kosten für Sie)

Über eine Agentur den Immobilienwert ermitteln

Am Markt existieren spezialisierte Unternehmen, die auf Wunsch den Immobilienwert ermitteln. Derartige Angebote liegen preislich meist zwischen Maklergebühren und Gutachterhonorar und sind hinsichtlich ihrer Aussagekraft von akzeptabler bis guter Qualität. Oft wird auch eine Beratung zum Thema Immobilienkauf und Vermietung angeboten.

Vorteil: gutes Preis-/Leistungsverhältnis, unabhängig und objektiv

Nachteil: zur Vorlage vor Gericht nicht geeignet

Immobilienbewertung durch einen Makler

Diese Option ist meist kostengünstig und vom Informationsgehalt her durchschnittlich, allerdings gibt es fallweise Unterschiede bei den Honorarvorstellungen. Die Genauigkeit einer Maklerbewertung hängt in erster Linie von der fachlichen Expertise des Maklers ab.

Besteht die Möglichkeit eines anschließenden Vermittlungs-Auftrages an den Makler, kann eine gewisse Beeinträchtigung seiner Objektivität nicht gänzlich ausgeschlossen werden.

Je nach gewählter Methode erhalten Sie die Bewertung entweder persönlich, elektronisch oder postalisch. Wurde ein Sachverständiger mit dem Immobilienwert ermitteln beauftragt, kann es allerdings bis zu 14 Tage dauern, bis das Gutachten in der Post ist.

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Geringe Chancen auf Kreditbewilligung im Alter

Doch begeben sich Senioren und Seniorinnen auf die Suche nach einem Kredit, um sich ihre Wünsche zu erfüllen, herrscht oftmals Ernüchterung. Viele Banken sind nicht bereit, Kredite an Senioren ab einem gewissen Alter zu vergeben. Selbst wenn Sie, wie so häufig der Fall

  • über eine tadellose Schufa,
  • zusätzlichen Sicherheiten wie Bürgen oder Hypotheken
  • und mit der Rente über ein sicheres Einkommen verfügen,
  • nicht von Arbeitslosigkeit betroffen sind,
  • als risikobewusst gelten,
  • meistens Summen beantragen, die auch finanzierbar sind
  • und nachweislich weniger Probleme bei der Kreditrückzahlung haben, als jüngere.

Auch das erhöht die Chancen auf eine Bewilligung nicht und ältere Antragssteller werden von den meisten Banken abgelehnt. Schlichtweg das Alter wirkt sich negativ auf die Bonität aus.

Einflussgrößen bei der Immobilienbewertung

In eine Immobilienbewertung fließen vor allem folgende Kriterien ein:

Lage

Der Wert einer Immobilie wird vor allem durch ihre Lage bestimmt, nicht zuletzt deshalb, da diese nicht veränderbar ist. Ruhige Stadtlagen mit guter Infrastruktur sowie einem abwechslungsreichen Kultur- und Freizeitangebot sind gefragt und daher teuer.

Randlagen sowie ländliche Gebiete können oft günstig erworben werden, allerdings sind zum Einkauf, in die Arbeit oder in die Schule oft lange Wege zurückzulegen, was nicht unerhebliche Kosten verursacht. Bei sehr guter Lage sind daher explizite Zuschläge zum Kaufpreis durchaus üblich.

Zustand

Der Erhaltungszustand eines Gebäudes ist bei der Feststellung des Immobilienwertes elementar. Ferner sind Größe, Anzahl, Anordnung, individuelle Nutzungsmöglichkeiten der Räume sowie das Baujahr jene Faktoren, auf die es beim Immobilienwert ermitteln ankommt. Dabei besitzen vor allem variable Optionen der Raumnutzung oft einen stark preistreibenden Effekt.

Marktverhältnisse

Je beliebter eine Stadt, ein Stadtteil oder eine Region, umso höher die Immobilienpreise. Das liegt daran, dass Angebote in begehrten Gebieten auf eine hohe Nachfrage treffen. Gute Preise können somit dann erzielt werden, wenn in einer bestimmten Region mit angemessener Wohnqualität nur wenige Immobilien oder Baugrundstücke zur Verfügung stehen.

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Über den Autor

Christoph Neuhaus,
Gründer & Geschäftsführer

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