Die Grundsteuerreform – was ändert sich?

Die Grundsteuer ist eine der ältesten direkten Steuern und wird für Grundstücke und Gebäude entrichtet. Die gesamten Grundsteuereinnahmen beliefen sich lt. des Statistischen Bundesbundesamts im Jahre 2018 in Deutschland auf insgesamt 14,2 Milliarden Euro und sind somit für Gemeinden von essenzieller Bedeutung für die Finanzierung ihrer örtlichen Infrastruktur (z. B. für den Straßenbau, die Parkpflege oder den Bau von Schulen etc.).

Nachdem das Bundesverfassungsgericht die Art der derzeitigen Grundsteuer-Erhebung in Westdeutschland für verfassungswidrig erklärt hatte, da sie gegen das Gleichheitsprinzip des Grundgesetzes verstößt, verhandelten Bund und Länder über eine Grundsteuerreform. Im Herbst 2019 wurde vom Bundestag schließlich ein entsprechendes Gesetzespaket verabschiedet, die Länderkammer erteilte anschließend ihre Zustimmung. Doch was bedeutet das nun im Detail für die Steuerzahler?

Wer zahlt Grundsteuer?

Die Steuer wird auf Grundbesitz erhoben – auf das Grundstück selbst sowie auf die darauf befindlichen Immobilien. Grundsteuerpflichtig sind somit Grundstücks- und Hauseigentümer. Im Gegensatz zur einmaligen Grunderwerbssteuer, die beim Kauf anfällt, ist die Grundsteuer jährlich fällig. Die Grundsteuer kann auf Mieter umgelegt werden, sie erscheint in der Regel in der Nebenkostenabrechnung  als eigener Posten.

Warum wurde eine Grundsteuerreform notwendig?

Wie eingangs erwähnt verstößt das aktuell noch gültige steuerliche Bewertungssystem lt. Bundesverfassungsgericht gegen das Gebot der Gleichbehandlung: Für etwa gleichwertige Grundstücke sind vielfach stark voneinander abweichende Grundsteuerbeträge fällig. Anhand einer Grundsteuerreform sollte der Gesetzgeber künftig eine faire Steuerberechnung ermöglichen und bestehenden Ungleichbehandlungen ein Ende setzen.

Die Berechnung der Grundsteuer: Welche Änderungen bringt die Grundsteuerreform?

Die Berechnung der neuen Grundsteuer basiert wie bisher auf folgenden drei Grundsäulen:

Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Der Grundbesitzwert wird zunächst mit einer per Gesetz einheitlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Der sich daraus ergebende Steuermessbetrag wird anschließend nochmals mit dem Hebesatz multipliziert. Dieser Faktor wird von jeder Gemeinde individuell gehandhabt.

Das gewohnte dreistufige Verfahren bleibt also erhalten. Neu ist die modifizierte Berechnung des ersten Punktes, also des Grundbesitzwertes. Dieser beruhte bisher auf jahrzehntealten Grundstückswerten. Künftig werden für die Ermittlung des Grundbesitzwertes neben dem sogenannten Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche auch Immobilienart und Baujahr berücksichtigt. Ebenso soll die Höhe von etwaigen Mieterträgen in die Ermittlung des Grundbesitzwertes einfließen.

Die bisher für die Grundsteuer maßgeblichen Zahlen aus den Jahren 1935 und 1964 werden sich voraussichtlich deutlich erhöhen. Um diese Steigerung des Grundbesitzwertes auszugleichen, wird die bundesweit verbindlich geltende Steuermesszahl als Multiplikator drastisch reduziert. Darüber hinaus ist eine Anpassung der Hebesätze in den Gemeinden zu erwarten.

Was bedeutet die neue Grundsteuer C?

Bis dato gibt es die Grundsteuer A für landwirtschaftliche sowie eine Grundsteuer B für bauliche Nutzung. Das neue Modell sieht nun eine dritte Grundstücksart vor: Die Einführung einer Grundsteuer C soll Grundstücksspekulationen entgegenwirken. Dabei handelt es sich um zwar baureife, aber unbebaute Grundstücke, die oftmals als reine Spekulationsobjekte gekauft werden. Städte und Gemeinden erhalten nun die Möglichkeit, speziell für diese Grundstückskategorie höhere Hebesätze festzulegen. Die Neuregelung soll auch zur Problemlösung des zunehmenden Wohnungsmangels in städtischen Regionen beitragen.

Welche Auswirkungen hat die Reform auf die Höhe der Grundsteuer?

Ein wesentlicher Ansatzpunkt der Grundsteuerreform war es, die angestrebte Regelung aufkommensneutral zu gestalten. Das bedeutet, dass die Gesamtsumme der Grundsteuereinnahmen unverändert bleiben soll. Durch die Bereinigung zum Teil gravierender Bewertungsunterschiede wird es sowohl Nutznießer geben als auch solche Eigentümer, für die sich die Grundsteuerreform nachteilig auswirkt. Generell werden Grundstücksspekulanten in höherem Maße zur Kasse gebeten. Mitentscheidend für den tatsächlich zu entrichtenden Grundsteuerbetrag wird die individuelle Anpassung des Hebesatzes in Ihrer zuständigen Kommune sein.

Gilt die neue Grundsteuerregelung für alle Bundesländer?

Neben der neuen bundesweit einheitlichen Regelung ist es einzelnen Bundesländern künftig erlaubt, die Grundsteuer nach eigenen Vorgaben zu berechnen. Dieser Spielraum für Sonderregeln wurde als Reaktion auf eine diesbezügliche Forderung Bayerns gewährt und in Form einer länderspezifischen Öffnungsklausel beschlossen. Damit könnten Bundesländer gegebenenfalls vom beschlossenen wertabhängigen Berechnungsmodell der Grundsteuerreform abweichen und eigene Wege beschreiten. Ob diese Öffnungsklausel neben Bayern weitere Länder in Anspruch nehmen werden, steht noch nicht fest.

Ab wann ist die Grundsteuer nach dem neuen Modell zu zahlen?

Die Grundsteuerreform ist beschlossene Sache, die Neuregelung wird jedoch erst mit Jahresbeginn 2025 in die Praxis umgesetzt. Für Sie als Grundstücks- und Hauseigentümer ändert sich also vorläufig nichts: Sie entrichten Ihre Grundsteuer in den kommenden Jahren unverändert nach der gewohnten Berechnungsmethode.

Diese lange Vorlaufphase von fünf Jahren wurde vereinbart, da noch große Mengen an statistischen Daten erhoben und mehr als 35 Millionen Grundstücke in ganz Deutschland einer Neubewertung unterzogen werden müssen.

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Fazit

Aufgrund der langen Vorlaufzeit von knapp fünf Jahren sind die individuellen Auswirkungen der Grundsteuerreform derzeit noch schwer einzuschätzen. Es bleibt einem somit nichts anderes übrig als sich in Geduld zu üben. Übrigens: Der verpflichtende Termin Januar 2025 gilt auch dann, wenn sich Ihr Bundesland dazu entschließt, von der Öffnungsklausel Gebrauch zu machen.

Über den Autor

Christoph Neuhaus,
Gründer & Geschäftsführer

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