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Gesamtverkauf mit Nießbrauchrecht – wie geht das?

Nießbrauch bedeutet ein sehr weitreichendes Nutzungsrecht am Eigentum. Der Eigentümer räumt dem Nießbrauchsberechtigten oft lebenslang das Recht ein, z. B. eine Immobilie zu nutzen oder sie sogar zu vermieten. Lesen Sie hier, ob eine Immobilienverrentung mit Nießbrauch für Sie in Frage kommt.

Immobilienrente mit Nießbrauch

Unter Nießbrauch versteht man das Recht eines Einzelnen oder eines Ehepaars, eine Immobilie zu nutzen, obwohl ihm oder ihnen diese gar nicht gehört. Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit, wo nur bestimmte, einzelne Rechte abgetreten werden, hat der Nießbraucher umfassende Rechte. Er darf über die Immobilie so verfügen, wie es der Eigentümer selbst auch darf – mit der Ausnahme, dass er sie nicht mutwillig zerstören oder verkaufen darf. Dabei gilt: Nießbrauch entsteht stets durch einen Vertrag, der von einem Notar beglaubigt wird. Der Nießbrauch wird anschließend im Grundbuch vermerkt.

Nießbrauch: Was beim Immobilienverkauf geschieht

Jemandem ein Nießbrauchrecht einzuräumen, birgt für den Eigentümer einer Immobilie gewisse Risiken. Bei einem etwaigen Immobilienverkauf bleibt das Nießbrauchrecht bestehen. Sogar dann, wenn der Eigentümer früher stirbt als der Nießbraucher. Aus diesem Grund sind Immobilien mit eingetragenem Nießbrauch oft nur noch schwer zu vermitteln – denn der Käufer möchte ja nicht, dass ein Dritter das Recht hat, in seiner neuen Immobilie zu leben oder sie zu vermieten.

Wann Nießbrauch endet

Nießbrauch wird nicht automatisch für das ganze Leben vereinbart. Ein Nießbrauchrecht kann prinzipiell wieder enden, unter anderem dann, wenn von Anfang an eine feste Dauer des Nießbrauchrechts vereinbart wurde.

Zudem ist es möglich, den Nießbrauch in beidseitigem Einvernehmen aufzuheben und aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Zum einen muss also der Nießbraucher den Verzicht auf den Nießbrauch erklären, zum anderen der Immobilieneigentümer. Schließlich muss eine entsprechende Löschungsbewilligung notariell beglaubigt und an das Grundbuchamt weitergeleitet werden.

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Zwangsläufig findet der Nießbrauch immer dann ein Ende, wenn der Nießbraucher verstirbt. Denn: Laut Bürgerlichem Gesetzbuch ist das Nießbrauchrecht nicht übertragbar. Es kann also nicht vererbt, verkauft oder verschenkt werden.

Vorteile durch Nießbrauch

Der Nießbraucher darf über die Immobilie so verfügen, wie es der Eigentümer selbst auch darf. Das beinhaltet sogar die Vermietung der Immobilie inklusive der Mieterlöse, sollte der Nießbraucher nicht selbst darin wohnen. Mit anderen Worten: Ein Nießbrauchberechtigter darf sich frei entscheiden, ob er seine Immobilie selbst nutzen will oder ob er diese an Dritte vermieten möchte, um daraus Mieteinnahmen zu generieren. Zusätzlich ist das Nießbrauchrecht nicht nur auf eine Immobilie beschränkt, sondern kann sich auf Firmen, Gärten, Fahrzeuge und ähnliches beziehen.

Beim lebenslangen Nießbrauchrecht wäre es beispielsweise möglich, Mieteinnahmen zu verwenden, um die Kosten für ein Pflegeheim zu tragen, falls der Inhaber des Nießbrauchrechts in ein solches umziehen müssen.

Fazit

Nießbrauch kann für ältere Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie verkaufen, aber so lange wie möglich darin wohnen bleiben wollen, eine gute Option sein. Das Nießbrauchrecht birgt viele Vorteile für den Berechtigten. Er darf über die Immobilie wie ein Eigentümer verfügen. Das beinhaltet sogar die Vermietung der Immobilie inklusive der Mieterlöse.

Tipp:
Ein Gesamtverkauf der Immobilie zu einem frühen Zeitpunkt birgt das Risiko, dass dem Verkäufer der Immobilie das Wertwachstum am Immobilienmarkt in den Folgejahren entgeht.

Eine sinnvolle Alternative, um von der steigenden Wertentwicklung zu profitieren, ist der Immobilien-Teilverkauf. Der Immobilieneigentümer legt fest, wie viel Bargeld er aus seiner Immobilie herauslösen möchte und erhält eine Sofortzahlung seines Wunschbetrags. Dabei behält er die volle Entscheidungshoheit über sein Zuhause und profitiert langfristig von einer Wertsteigerung seiner Immobilie.

Über den Autor

Christoph Neuhaus,
Gründer & Geschäftsführer

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