Gesamtverkauf mit Wohnrecht – was bedeutet das?

Das Wohnrecht – rechtlich Wohnungsrecht genannt – ist im Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt und eine persönliche Dienstbarkeit (§ 1093 BGB). Das heißt, es ist ein Recht, das personengebunden ist. Es kann nicht vererbt oder auf andere Personen übertragen werden. Das Wohnrecht kann für ältere Immobilieneigentümer ohne Nachwuchs eine Option zur Immobilienverrentung sein. Die Senioren verkaufen ihre Immobilie und im Gegenzug erhalten sie ein lebenslanges Wohnrecht sowie eine monatliche Zusatzrente.

  • Wer ein Wohnrecht hat, darf die Räumlichkeiten für sich selbst nutzen und auch Familienmitglieder oder Pflegepersonal aufnehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Wohnungsberechtigte auch einen nichtehelichen Lebenspartner aufnehmen.
  • In Deutschland ist das Wohnrecht in § 1093 BGB geregelt. Die gesetzliche Regelung sieht kein Besichtigungsrecht für den Immobilieneigentümer vor. Wenn ein solches Recht gewünscht wird, muss es gesondert mit dem Einverständnis des Wohnungs- berechtigten vereinbart werden.
  • Das Wohnrecht kann für die gesamte Immobilie oder für einen Teil davon eingeräumt werden und bezieht sich immer nur auf Gebäude oder Gebäudeteile, also z.B. nicht auf eine Garage.
  • Ein Wohnrecht kann befristet oder unbefristet vereinbart werden; auch individuelle Vereinbarungen sind möglich. Ein unbefristetes Wohnrecht wird auch „lebenslanges Wohnrecht“ genannt und erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Mit anderen Worten, es ist maximal auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt, nicht pfändbar und nicht übertragbar.
  • Auch beim Immobilienverkauf bleibt das Wohnrecht bestehen – sofern nichts anderes vereinbart wurde. Bei einer Zwangsversteigerung kann es erlöschen.
  • Ein Wohnrecht kann entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart werden. Das Wohnrecht wird im Grundbuch erfasst und dort als beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen.
  • Wohnrechtsberechtigte Personen müssen die Kosten für die gewöhnliche Unterhaltung, zum Beispiel Schönheitsreparaturen und Verbrauchskosten, bezahlen. Sie sind in dieser Hinsicht einem Mieter gleichgestellt.
  • Immobilien, die mit einem Wohnrecht belastet sind, können nur verkauft werden, wenn der neue Käufer das Wohnrecht akzeptiert oder dieses im Grundbuch gelöscht wird. Kauft man eine Immobilie mit Wohnrecht, kann es sein, dass man selbst nicht einziehen kann bzw. die Immobilie vom Wohnberechtigten untermieten muss.

Wohnrecht im Grundbuch eintragen

Das lebenslange Wohnrecht sollte sicherheitshalber im Grundbuch eingetragen werden. Dabei sind folgende Fragen zu klären:

  • Für wen genau gilt das Wohnrecht?
  • Gilt es auch, wenn ein neuer Lebenspartner hinzukommt?
  • Ermöglicht die Nutzung auch die Weitervermietung der Immobilie?

Ist das lebenslange Wohnrecht übertragbar?

Das lebenslange Wohnrecht ist eine sogenannte persönliche Dienstbarkeit. Sie kann daher nicht an andere übertragen werden. Man kann das Wohnrecht weder vererben, verschenken noch verkaufen.

Berechnung des Wohnwerts

Der Wert des Wohnrechts entspricht im Wesentlichen dem Betrag, den auch ein Mieter in einem vergleichbaren Zeitraum als Miete zahlen würden. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung mit Wohnrecht, muss folglich der Kaufpreis um den Barwert des Wohnrechts reduziert werden. Das entspricht einer Wertminderung der Immobilie um den Gegenwert des Wohnrechts.

Beispielrechnung
Zur Berechnung des Wohnrechtswerts kann man auf eine einfache Formel zurückgreifen, die die erzielbare Nettomiete zum Ausgangspunkt hat.*
Beispielrechnung zeigen

Kostenaufteilung

In der Regel trägt der Berechtigte die laufenden Kosten der Immobilie. Dazu zählen die Kosten für Strom, Wasser, sowie die Kosten für Schönheits-reparaturen und kleinere Reparaturen an der Immobilie. Die Kosten der außergewöhnlichen Unterhaltung obliegen hingegen dem Immobilien-eigentümer. Hierzu gehören unter anderem die Erneuerung der Heizungs-anlage oder notwendige Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle. Im Notarvertrag kann dies individuell geregelt werden.

Nachteil beim Gesamtverkauf der Immobilie

Ein Gesamtverkauf der Immobilie zu einem frühen Zeitpunkt birgt das Risiko, dass dem Verkäufer der Immobilie das Wertwachstum am Immobilienmarkt in den Folgejahren entgeht. Immerhin sind die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren um 50-60% deutschlandweit, in Großstädten sogar um 100% und mehr angestiegen.

Eine sinnvolle Alternative um von der steigenden Wertentwicklung zu profitieren, ist der Immobilien-Teilverkauf. Der Immobilieneigentümer legt fest, wie viel Bargeld er aus seiner Immobilie herauslösen möchte und erhält eine Sofortzahlung seines Wunschbetrages. Dabei behält er die volle Entscheidungshoheit über sein Zuhause und profitiert langfristig von einer Wertsteigerung seiner Immobilie.

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Fazit

Ein Gesamtverkauf mit Wohnrecht kann für ältere Immobilieneigentümer ohne Nachwuchs eine Option zur Immobilienverrentung sein. Die Senioren verkaufen ihre Immobilie und im Gegenzug erhalten sie ein lebenslanges Wohnrecht sowie eine monatliche Zusatzrente. Vor einem Gesamtverkauf sollte die flexiblere Möglichkeit eines Teilverkaufs geprüft werden.

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Autor: Christoph Neuhaus

Über den Autor

Christoph Neuhaus,
Gründer & Geschäftsführer