Instandhaltungskosten: Wie hoch sind sie? Was fällt an?

Ist man im Besitz einer Immobilie, fallen in regelmäßigen Abständen Instandhaltungskosten an. Instandhaltungskosten sind Kosten, welche aufgewendet werden müssen, um eine Immobilie in funktionsfähigem und nutzbarem Zustand zu halten. Konkret versteht sich darunter die Summe aller überwiegend vorbeugenden Maßnahmen, die erbracht werden müssen, um die Immobilie vor Schäden durch Witterung, Alterung und Abnutzung zu schützen.

Hierzu zählen alle Kosten für Wartung, Inspektionen, Instandsetzung und Verbesserung. Damit Ihre Immobilie nicht an Wert verliert und auch, um unerwartet hohe Ausgaben für Folgeschäden zu vermeiden, sind beständige Pflege- und Wartungsaktivitäten unumgänglich.

Dach und Fach, innere Instandhaltung und Kosmetik

Gemeinhin fallen bei einer Immobilie Ausgaben für Dach und Fach, für innere Instandhaltung und für Kosmetik an. Der Begriff "Dach und Fach“ ist juristisch nicht eindeutig geklärt, die genaue Abgrenzung fällt entsprechend manchmal schwer. Überwiegend geht man aber davon aus, dass unter "Dach und Fach" das Dach und die tragenden Gebäudeteile einschließlich der tragenden Wände mit Außenfassade gemeint sind.

Da die Interpretationen auseinander gehen, sollte in Verträgen besser auf diese Begrifflichkeit verzichtet oder die Reichweite genau definiert werden. Unter "inneren Instandhaltungskosten" sind die laufenden Kosten gemeint, welche für die Instandhaltung im Inneren der Räumlichkeiten entstehen. Der Punkt "Kosmetik" umfasst Schönheitsreparaturen und Bagatellschäden. Da kosmetische Reparaturen wie beispielsweise das Tapezieren und Streichen von Wänden nicht dazu beitragen, die Immobilie instand zu halten, zählen sie auch nicht zu den Instandhaltungskosten.

Kalkulierbare und unerwartete Instandhaltungskosten

Prinzipiell fallen für die Instandhaltung einer Immobilie kalkulierbare Ausgaben wie Steuern, Betriebskosten, Wartung sowie unerwartete Kosten für z.B. Reparaturen an. Instandhaltung umfasst also sowohl die meistens geringfügigen Kosten der laufenden Unterhaltung als auch die naturgemäß stetig auftretenden höheren Kosten für die Erneuerung einzelner Bauteile:

 

  • Die Grundsteuer zählt zu den Instandhaltungskosten für Haus und Grund.
  • Müllgebühren richten sich den Behältergrößen der Abfalleimer eines Haushaltes.
  • Abwassergebühren errechnen sich durch den Wasser-Verbrauch eines Haushalts.
  • Wohngebäudeversicherung, Elementarversicherung und Hausratversicherung.
  • Strom-, Wasser- und Heizkosten berechnen sich nach dem individuellen Verbrauch.
  • Kosten für die regelmäßige Heizungswartung und für den Schornsteinfeger.
  • Unterschiedlich hohe Kosten für anfallende Reparaturen und Instandhaltung.

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Wie hoch sind die anfallenden Instandhaltungskosten?

Wann und in welcher Höhe die Instandhaltungskosten fällig werden, lässt sich also nicht einheitlich sagen. Zu viele Faktoren und ebenso konkrete individuelle Verhältnisse fließen bei der Berechnung mit ein und individualisieren die Höhe der Beträge:

 

  • Standort der Immobilie
  • Alter der Immobilie
  • Zustand der Immobilie
  • technische Ausstattung
  • reparaturträchtige Einrichtungen

 

Teuer sind die großen Instandhaltungsmaßnahmen an Heizung und Dach, allerdings fallen diese nur sehr selten an. Im Inneren einer Immobilie fällt im Normalfall ansonsten kaum etwas an. Tendenziell fallen Instandhaltungskosten in bestimmten Intervallen an:

 

  • 5 bis 15 Jahre: Tapeten, Anstrich innen und außen
  • 20 bis 30 Jahre: Heizung, Dachrinnen, Bäder, Küche
  • 30 bis 50 Jahre: Dacheindeckungen, Dachanschlüsse, Außenputz, Fenster, Haustür

 

Instandhaltungskosten differenziert zu ermitteln, ist also bestenfalls dann möglich, wenn diese möglichst detailliert aufgeschlüsselt werden. Die so genannte Peterssche Formel wird gerne von Eigentümergemeinschaften herangezogen, wenn es um die Berechnung von Instandhaltungsrücklagen geht. Die Peterssche Formel errechnet sich wie folgt:

 

Herstellungskosten der Immobilie x 1,5 / 80 (Jahre)

= jährliche Instandhaltungskosten

 

Ergebnis sind die jährlichen Instandhaltungskosten pro Quadratmeter. Bei älteren Immobilien sind die Kosten für die Herstellung häufig nicht bekannt, entsprechend ist die Formel in diesen Fällen meist nicht anwendbar. Unabhängig vom Alter der Immobilie empfiehlt der Verband Privater Bauherren (VPB) mindestens 1 Euro pro qm² und Monat einzukalkulieren.

Wer kommt für die Instandhaltungskosten auf?

Die Instandhaltungskosten werden im Normalfall vom Immobilieneigentümer übernommen. Wenn nicht anders vertraglich vereinbart, trägt immer der Eigentümer die Schuld. Deshalb ist es wichtig, die Immobilie ständig intakt zu halten. Das erleichtert auch einen möglichen Verkauf der Immobilie. Gleichzeitig ist es für den Eigentümer aufgrund der Geringfügigkeit der laufenden Kosten nicht notwendig, die Instandhaltungskosten im Gegenzug für die Überlassung bestimmter Rechte abzutreten, wie beispielsweise in einigen Teilverkaufsmodellen der Fall. Vielmehr sollte sichergestellt werden, dass der Eigentümer auch weiterhin alleine entscheiden kann, was mit seiner Immobilie passiert.

 

Aus Sicht von wertfaktor ist daher die optimale Lösung ein Teilverkaufsmodell, bei welchem weiterhin alle Rechte und Freiheiten eines Alleineigentümers gewahrt werden. Sie sagen, welchen Wunschbetrag Sie als Sofortauszahlung für Ihre finanzielle Freiheit benötigen und verkaufen wertfaktor den entsprechenden Teil Ihrer Immobilie. Nach dem Verkauf bleibt die Entscheidungshoheit über Ihre Immobilie komplett und alleinig in Ihrer Hand. Das flexible Teilverkaufsmodell von wertfaktor garantiert Ihnen lebenslanges Nießbrauchrecht - ohne Einschränkungen. Schreiben Sie uns doch einfach oder rufen Sie uns an. Wir freuen uns auf Sie!

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Autor: Christoph Neuhaus

Über den Autor

Christoph Neuhaus,
Gründer & Geschäftsführer