Miteigentümervereinbarung: Was ist das?

Was ist Miteigentum?

Miteigentum ist Eigentum an einer Sache, das mehreren Eigentümern zusteht. Miteigentum kann an beweglichen Sachen, Grundstücken und an grundstücksgleichen Rechten bestehen.

Erwerb von Miteigentum

Rechtsgeschäftlich vollzieht sich der Erwerb von Miteigentum mit Einigung und Eintragung einer Miteigentümervereinbarung im Grundbuch. Das Mitwirken eines Notars ist notwendig.

Wer kann Miteigentümer einer Immobilie sein?

Miteigentümer einer Immobilie können natürliche Personen und Unternehmen sein. Wer die gesetzlichen Eigentümer einer Immobilie sind, bestimmt die Eintragung im Grundbuch.

Die Grundbucheintragung von Miteigentum

Für die Grundbucheintragung von Miteigentum bestehen mehrere Gestaltungsmöglichkeiten: Eine Grundbucheintragung zweier Personen kann zu gleichen Teilen erfolgen, die Immobilie gehört beiden Personen hälftig – wie häufig bei Ehepartnern der Fall. Die Miteigentumsanteile können auch abgeändert werden, wenn zum Beispiel einer der Partner mehr zur Finanzierung der Immobilie beiträgt. Auch besteht immer auch die Möglichkeit, dass nur ein Partner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Ferner können Gruppen wie beispielsweise eine Erbengemeinschaft gemeinschaftliche Miteigentümer an einer Sache sein. Im Grundbuch können bei den Eigentumsverhältnissen somit mehrere Eigentümer gemeinschaftlich stehen.

So berechnet sich der Anteil am Miteigentum

Da eine reale Aufteilung einer Immobilie nicht möglich ist, kann das Eigentumsrecht beim Miteigentum nur ideell geteilt und über Quoten bzw. Bruchteile ausgedrückt werden. Was ein Bruchteil ist, wird vom Gesetz als bekannt vorausgesetzt. Bruchteile ergeben sich folglich aus der mathematischen Bruchrechnung. Bei Eheläuten erfolgt die Eintragung z.B. meist hälftig. Egal, welche Eintragung gewählt wurde, die im Grundbuch eingetragenen Anteilsverhältnisse bleiben von Finanzierungsmodellen, Absprachen der Partner und Trennungen unberührt.

Das regelt die Miteigentümervereinbarung

Gemäß § 1010 GBG regelt eine Miteigentümervereinbarung die Befugnisse zur Verwaltung oder zur gemeinsamen Nutzung einer Immobilie und außerdem das Recht, die Gemeinschaft für immer oder auf Zeit aufzuheben bzw. eine Kündigungsfrist für die Aufhebung zu bestimmen. Eine Miteigentümervereinbarung regelt allen voran folgende Verhältnisse:

  • Nutzungsbefugnisse
  • Entscheidungsbefugnisse
  • Kosten- und Lastentragung
  • Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft

In der Miteigentümervereinbarung kann zudem geregelt werden, wer im Falle einer Trennung in der Immobilie verbleibt. Auch kann es ratsam sein, eine Vorsorge für den Todesfall zu treffen, denn das Gesetz sieht Partner aus nichtehelichen Lebensgemeinschaften nicht als Erben vor. Ein Notar kann hier helfen, die passenden individuellen Regelungen zu finden.

Wie ein Miteigentümer über seine Anteile verfügen kann

Jeder Miteigentümer kann alleinig über seinen Anteil verfügen. Ein Miteigentümer kann seinen Anteil also ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer verkaufen. Über die ganze Sache an sich können nur alle Miteigentümer gemeinsam als Gemeinschaft verfügen.

Wechsel in der Miteigentümergemeinschaft

Bei einem Wechsel in der Miteigentümergemeinschaft gelten die getroffenen Vereinbarungen gegenüber dem neuen Miteigentümer nur dann, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbach eingetragen sind. Die Belastung eines Miteigentumsanteils erfolgt durch Verpfändung, Grundpfandrechte oder vollstreckende Gläubiger bei Pfändungspfandrechten oder Vermieterpfandrechten. Die nicht von der Belastung betroffenen Miteigentumsanteile bleiben lastenfrei. In § 1006 BGB kann von Mitbesitz auf Miteigentum geschlossen werden.

Kann eine Miteigentümergemeinschaft aufgehoben werden?

Außerhalb der Miteigentümervereinbarung kann von den Miteigentümern kein Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft erhoben werden. Das gilt auch bei besonderen Gründen. Eine abweichende Vereinbarung ist nur zulässig, wenn das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und keine Pflicht zum Wiederaufbau besteht. Auch das Recht eines Pfändungsgläubigers nach § 751 BGB sowie das im Insolvenzverfahren bestehende Recht nach § 84 Abs. 2 der Insolvenzordnung, die Aufhebung einer Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen

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Miteigentümervereinbarungen in Gemeinschaft in der Praxis

Zu einer Miteigentümervereinbarung in Gemeinschaft kommt es gerne dann, wenn auf einem gemeinsamen Grundstück mehrere Immobilien liegen. Die Miteigentümervereinbarung regelt die Verwaltung und Nutzung der Immobilien, ohne dass das Grundstück geteilt werden muss. Im Regelfall werden den einzelnen Miteigentümern des Grundstücks durch die in der Miteigentümervereinbarung getroffenen Benutzungsregelungen die im Gebäude befindlichen Wohnungen zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung zugewiesen. Das Eigentum an den einzelnen Wohnungen wird damit nicht übertragen. Eigentümer bleiben alle Miteigentümer.

In der Praxis kommt es zu Miteigentümervereinbarungen vermehrt auch, wenn Gemeinden auf Grund von Verordnungen die Errichtung von Eigentumswohnungen in manchen Gebieten nicht genehmigen. Durch eine Miteigentümergemeinschaft und den entsprechend gestalteten Miteigentümervereinbarungen tritt man dem Verbot zumindest aktuell erfolgreich entgegen.

Beim flexiblen Teilverkaufsmodell von wertfaktor wird eine Miteigentümervereinbarung getroffen, damit beide Seiten die notwendige Sicherheit haben. In der Vereinbarung wird klar dargelegt, dass Sie als Kunde der einzige Entscheider über Ihr Eigentum bleiben. Für Änderungen an der Immobilie brauchen Sie wertfaktor nicht informieren. So wie Ihnen als Kunde die volle Entscheidungshoheit gehört, tragen Sie auch die damit verbundenen Kosten.

Nach der notariellen Beurkundung

Ist der Notarvertrag unterschrieben, lotst der Notar die beteiligten Parteien so durch das Geschäft, wie es im Vertrag fest­gelegt wurde. Dafür hat sich der Notar bei der Beurkundung Vollmachten von den Parteien ausstellen lassen. Der Notar beantragt die Grundbuchänderung, bereitet diese vor und kümmert sich außerdem darum, dass sämtliche für die Erfüllung des Immobiliengeschäfts notwendigen Unterlagen ordnungsgemäß bearbeitet werden.

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Über den Autor

Christoph Neuhaus,
Gründer & Geschäftsführer

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