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Nießbrauchrecht und Wohnrecht: Die Unterschiede

Auch wenn die Begriffe Nießbrauch und Wohnrecht umgangssprachlich oft gleichgesetzt werden, so gibt es doch wesentliche Unterschiede:

Wohnrecht

… gestattet dem Berechtigten lediglich die Nutzung und ist immer nur auf eine Immobilie beschränkt. Darüber hinaus über die Immobilie verfügen oder Mieteinnahmen erwirtschaften, darf der Wohnberechtigte nicht.

Nießbrauch

… erlaubt es dem Nießbrauchberechtigten hingegen frei zu entscheiden, ob er seine Immobilie selbst nutzen will oder ob er diese an Dritte vermieten möchte, um daraus Mieteinnahmen zu generieren. Zusätzlich ist das Nießbrauchrecht nicht nur auf eine Immobilie beschränkt, sondern kann auch bezogen sein auf Firmen, Gärten, Fahrzeuge etc.

Wohnrecht – im Überblick

  • Wer ein Wohnrecht hat, darf die Räumlichkeiten für sich selbst nutzen und auch Familienmitglieder oder Pflegepersonal aufnehmen.
  • Das Wohnrecht kann für die gesamte Immobilie oder nur für einen Teil davon eingeräumt werden.
  • Ein Wohnrecht kann befristet oder unbefristet vereinbart werden; auch individuelle Vereinbarungen sind möglich. Ein unbefristetes Wohnrecht wird auch „lebenslanges Wohnrecht“ genannt und erlischt erst mit dem Tod des Berechtigten.
  • Auch beim Verkauf der Immobilie bleibt das Wohnrecht bestehen – sofern nichts anderes vereinbart wurde. Bei einer Zwangsversteigerung kann es erlöschen.
  • Ein Wohnrecht kann entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart werden.

Wohnrecht auf Lebenszeit – Kosten

Im Falle eines lebenslangen Wohnrechts wird keine Miete fällig. Allerdings müssen die Bewohner für folgende Kosten aufkommen:

  • Instandhaltung
  • Reparaturen
  • Nebenkosten/Betriebskosten

Kann das Nießbrauchrecht oder ein lebenslanges Wohnrecht vor dem Tod enden?

Generell müssten beide Seiten darüber einig sein, um das Nießbrauchrecht oder das Wohnrecht wieder aus dem Grundbuch zu entfernen. Dies könnte notwendig sein, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Vertraglich können auch Kündigungsmöglichkeiten berücksichtigt werden.

Kann das lebenslange Wohnrecht bzw. Nießbrauchrecht übertragen werden?

In beiden Fällen handelt es sich um eine sogenannte persönliche Dienstbarkeit. Sie kann daher nicht an andere übertragen werden. Man kann das Wohnrecht auch nicht vererben, verschenken oder verkaufen.

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Brauche ich unbedingt die Eintragung im Grundbuch?

Das Wohnrecht muss grundsätzlich ins Grundbuch eingetragen sein. Dafür müssen die Dienste eines Notars in Anspruch genommen werden. Individuelle Vereinbarungen sind aber möglich.

Wenn ein sogenanntes dingliches Wohnrecht oder auch ein Nießbrauchrecht dokumentiert werden soll, ist die Eintragung im Grundbuch nötig, damit es gegen eventuelle Käufer einer Immobilie wirkt. Beim Eintrag des Wohnrechts oder des Nießbrauchrechts im Grundbuch sind folgende Fragen zu klären:

  • Für wen genau gilt das Recht?
  • Gilt es auch, wenn ein neuer Lebenspartner hinzukommt?
  • Ermöglicht die Nutzung auch die Weitervermietung der Immobilie?

Kostenaufteilung

In der Regel trägt der Berechtigte die laufenden Kosten der Immobilie. Dazu zählen die Kosten für Strom, Wasser, sowie die Kosten für Schönheits-reparaturen und kleinere Reparaturen an der Immobilie. Die Kosten der außergewöhnlichen Unterhaltung obliegen hingegen dem Immobilien-eigentümer. Hierzu gehören unter anderem die Erneuerung der Heizungs-anlage oder notwendige Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle. Im Notarvertrag kann dies individuell geregelt werden.

Nachteil beim Gesamtverkauf der Immobilie

Ein Gesamtverkauf der Immobilie zu einem frühen Zeitpunkt birgt das Risiko, dass dem Verkäufer der Immobilie das Wertwachstum am Immobilienmarkt in den Folgejahren entgeht. Immerhin sind die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren um 50-60% deutschlandweit, in Großstädten sogar um 100% und mehr angestiegen.

Eine sinnvolle Alternative um von der steigenden Wertentwicklung zu profitieren, ist der Immobilien-Teilverkauf. Der Immobilieneigentümer legt fest, wie viel Bargeld er aus seiner Immobilie herauslösen möchte und erhält eine Sofortzahlung seines Wunschbetrages. Dabei behält er die volle Entscheidungshoheit über sein Zuhause und profitiert langfristig von einer Wertsteigerung seiner Immobilie.

Fazit

Ein Gesamtverkauf mit Wohnrecht kann für ältere Immobilieneigentümer ohne Nachwuchs eine Option zur Immobilienverrentung sein. Die Senioren verkaufen ihre Immobilie und im Gegenzug erhalten sie ein lebenslanges Wohnrecht sowie eine monatliche Zusatzrente. Vor einem Gesamtverkauf sollte die flexiblere Möglichkeit eines Teilverkaufs geprüft werden.

Über den Autor

Christoph Neuhaus,
Gründer & Geschäftsführer

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