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Spekulationssteuer für Immobilien – das sollten Sie darüber wissen!

Als Privatperson ist man in Deutschland nicht nur dazu verpflichtet, auf das eigene Einkommen Steuern zu zahlen, sondern oftmals auch dann, wenn man Gewinne aus privaten Veräußerungen erzielt. Wer also privat eine Immobilie erwirbt und diese innerhalb eines bestimmten Zeitraums wieder mit Gewinn veräußert, hat im Regelfall die sogenannte Spekulationssteuer zu entrichten, welche den Verkaufserlös mindert. Worauf man achten muss, wenn man diese Steuerzahlung vermeiden will und wie sie berechnet wird, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Laut § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) ist der Verkauf einer Immobilie einkommensteuerpflichtig, wenn diese innerhalb von zehn Jahren sowohl erworben als auch wieder verkauft wird, da in diesem Fall davon ausgegangen wird, dass beim Erwerb der Immobilie auf eine kurzfristige Wertsteigerung spekuliert wurde (daher auch der Name „Spekulationssteuer“).

Wer seine Immobilie nach den zehn Jahren verkauft, hat keine Steuern zu zahlen. Gleiches gilt dafür, wenn man die Eigennutzung der Immobilie in den letzten drei Jahren (inkl. Jahr des Verkaufs) nachweisen kann.

Laut exporo.de ist die Spekulationssteuer übrigens keine eigene Steuer, sondern lediglich ein umgangssprachlicher Begriff für die „Einkommenssteuer für private Veräußerungsgeschäfte“. Wie auch bei der Einkommenssteuer ist die Höhe der Spekulationssteuer stets vom jeweiligen Steuersatz des Steuerpflichtigen abhängig. Die Höhe der Spekulationssteuer beträgt etwa 40 Prozent des Gewinns, der durch den Verkauf der Immobilie erwirtschaftet wird.

Von der Spekulationssteuer zu unterscheiden ist die Abgeltungssteuer, die als Quellensteuer auf Kapitalerträge angewendet wird und im Gegensatz zur Spekulationssteuer immer 25 Prozent beträgt.

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Wenn es sich nicht vermeiden lässt und der Verkauf der Immobilie innerhalb der 10-Jahres -Frist erfolgt, kann mit einer Minderung des Verkaufsgewinns gerechnet werden. Unsere Beispielrechnung zeigt auf, was ggf. steuertechnisch auf Sie zukommen kann:

Verkaufspreis der Immobilie350.000 Euro
Anschaffungspreis der Immobilie300.000 Euro
Sonstige Kosten (z. B. Reparaturen)15.000 Euro
Gewinn35.000 Euro
Steuersatz (basiert auf der eigenen Steuerklasse)40%
Spekulationssteuer14.000 Euro

Spekulationssteuerpflichtig oder nicht?

1. Geschenkte oder geerbte Immobilien
Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie geschenkt bekommen oder erben, sollten Sie beachten, dass in diesem Fall die Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht mit dem Datum der Schenkung oder des Erbfalles beginnt, sondern mit dem Datum des Kaufvertrags der Immobilie (Kaufzeitpunkt des Erblassers). Oftmals ist die Spekulationsfrist also schon abgelaufen.

2. Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze
Für Ferienimmobilien fällt innerhalb der 10-Jahres-Frist die Spekulationssteuer an, wenn diese mit Gewinn veräußert wird. Für einen Zweitwohnsitz gilt: Wenn dieser zu beruflichen Zwecken erworben wurde, fällt keine Steuer an, bei der ausschließlichen Nutzung zu Erholungszwecken allerdings schon.

3. Selbst genutzte Immobilien
Wenn Sie die Immobilie zwischen dem Datum der Anschaffung und der Veräußerung zumindest in den letzten beiden Jahren und dem Verkaufsjahr ausschließlich für eigene Wohnzwecke genutzt haben, fällt keine Spekulationssteuer an.

4. Unbebaute Grundstücke
Sollten Sie ein Grundstück ohne Bebauung erworben haben und es vor Ende der 10-Jahres-Frist wieder verkaufen wollen, wird die Spekulationssteuer fällig. Denn unbebaute Grundstücke gelten als nicht bewohnbar, weshalb sie nicht zur Befriedigung dringender Wohnbedürfnisse genutzt werden können.

5. Vermietete Immobilien
Wird eine vermietete Immobilie innerhalb der Frist verkauft, wird die Spekulationssteuer erhoben. Die Vermietung von Immobilien wird stets als Kapitalanlage bewertet.

6. Gewerbliche Immobilien
Auch beim Verkauf von Gewerbeimmobilien wird Spekulationssteuer fällig. Allerdings ist zum jeweiligen Unternehmenswert auch der Wert der darin befindlichen Maschinen, Anlagen und Geschäftsausstattung hinzuzuschlagen. Zählt die Immobilie selbst zum Betriebsvermögen, ist die zehnjährige Spekulationsfrist außer Kraft gesetzt und es werden zusätzliche Steuern auf den Verkaufsgewinn fällig. Am besten lässt man die Veräußerung einer gewerblichen Immobilie durch einen darauf spezialisierten Gewerbe-Immobilienmakler durchführen, und zieht separat einen versierten Steuerberater hinzu.

Wie kann die Zahlung der Spekulationssteuer umgangen werden?

Wer die Zahlung der Spekulationssteuer umgehen möchte, wartet am besten einfach die Frist von zehn Jahren ab, bevor die Immobilie verkauft wird. Die Frist wurde eigens eingerichtet, um Privatpersonen beim Immobilienverkauf weitestgehend zu entlasten.

Bei einem vorzeitigen Verkauf von z. B. vermieteten Immobilien lässt sich die Steuerzahlung, wie eingangs beschrieben, durch eine vorangegangene Eigennutzung vermeiden.

Exkurs: Lohnt sich ein Steuerberater bei Immobiliengeschäften?

Das Honorar eines Steuerberaters für Immobilien ist in Deutschland in der Steuerberatergebührenverordnung geregelt. Diese legt entsprechend des Gegenstandswertes fest, wie hoch die Gebühren für die einzelnen Tätigkeiten des Beraters sind.

Allerdings ist es auch möglich, zusätzlich erbrachte Beratungsleistungen adäquat zu verrechnen. Ihr Steuerberater ist auch Ihr rechtlicher Vertreter gegenüber dem Finanzamt, der die Verantwortung für Ihre Steuergebarung übernimmt.

Somit profitieren Sie von größerer Sicherheit durch die Fachkenntnisse des Steuerspezialisten. Wichtig ist dabei, dass dem Steuerberater sämtliche Informationen, Unterlagen und Belege uneingeschränkt zur Verfügung gestellt werden.

Finanzielle Freiheit im Ruhestand:
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040 69 63 89 708
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Fazit

Eine Immobilie verkaufen die meisten Privatpersonen meist nur einmal im Leben. Da bei Immobilientransaktionen meist große Summen im Spiel sind, können Fehler in diesem Bereich erhebliche finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen. Über die anfallenden Steuern und Gebühren tröstet meist der Verkaufserlös hinweg, eine Zahlung der Spekulationssteuer lässt sich unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben oftmals leicht umgehen. Bei Unsicherheiten ist es allerdings grundsätzlich empfehlenswert sich an den Steuerberater Ihres Vertrauens zu wenden, der Sie umfassend begleiten und im geschäftlichen Verkehr mit der Finanzbehörde vor für Sie nachteiligen Entscheidungen schützen wird.

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Dieser Beitrag ist ausschließlich zu Informationszwecken bestimmt. Er kann und soll in keinem Falle die Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt ersetzen. Die hier bereitgestellten Informationen sollten Sie niemals als alleinige Quelle für rechtliche Entscheidungen verwenden.

Über den Autor
Christoph Neuhaus
Gründer & Geschäftsführer

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