Verkehrswertgutachten: Was ist das, wie wird es errechnet und ergibt sich daraus ein fairer Wert?

Was ist ein Verkehrswert?

Einen korrekten Wert für eine Immobilie zu finden, ist nicht einfach. Käufer und Verkäufer neigen dazu, eine Immobilie emotional und subjektiv zu bewerten. Die subjektive Bewertung weicht dabei gerne vom tatsächlichen Wert einer Immobilie ab. Um einen objektiven Wert für eine Immobilie festzulegen, ist der Verkehrswert notwendig. Der Begriff „Verkehrswert“ ist gleichzusetzen mit dem Begriff „Marktwert“. Gemeint ist damit der aktuelle und tatsächliche Wert einer Immobilie, der bei einem Verkauf üblicherweise als Marktpreis zu erzielen wäre.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Folgende Einflussfaktoren sind für die Ermittlung des Verkehrswertes wichtig:

  • der s. g. „Wertermittlungsstichtag“, also der Tag, an dem die Ermittlung stattfindet
  • Beschaffenheit und Eigenschaften des Objekts, also wertrelevante Merkmale wie z.B. der Grad der Erschließung, die Größe, der Zustand, die Lage oder die Raumaufteilung
  • rechtliche Gegebenheiten wie z.B. Wohnrecht und/oder Wegerecht
  • etwaige Belastungen an der Immobilie

Persönliche Verhältnisse spielen bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Rolle.

Als wichtige Ermittlungsgrundlage dient der Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Alle Daten, welche zur Verkehrswertberechnung relevant sind, werden vom Ausschuss erhoben, analysiert und auch veröffentlicht. Diese Daten dienen dann als Bewertungsgrundlage.

Immobilienwert - erwartete Miete = Auszahlungsbetrag?

Nein. Es ist schwierig einen konkreten Leibrenten Rechner zu finden, da die meisten Anbieter wenige Informationen auf ihren Webseiten veröffentlichen. Zur Orientierung kann Ihnen diese Beispielrechnung dienen:

Beispielrechnung zeigen

Wann ist ein Verkehrswertgutachten notwendig?

Ein Verkehrswertgutachten ist vor allem dann sinnvoll bzw. notwendig, wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung über den Wert einer Immobilie kommt.

Anlässe für eine gerichtliche Auseinandersetzung können sein:

  • Erb- und Scheidungsfälle
  • Zwangsversteigerungen
  • Feststellung von Betriebsvermögen
  • Wertermittlung für das Finanzamt

Bei der Ermittlung der Erbschafts- und Schenkungssteuer spielt der Verkehrswert ebenfalls eine bedeutende Rolle und bietet eine gute Orientierungshilfe.

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Wer erstellt ein Verkehrswertgutachten?

Um ein Verkehrswertgutachten zu erstellen, ist ein Bausachverständiger notwendig. Nur dieser verfügt über die Kompetenzen und das technische Knowhow, um die Bewertung einer Immobilie objektiv und nach den Anforderungen des § 194 Baugesetzbuches durchzuführen.

Für den Fall, dass der Verkehrswert rechtliche Relevanz hat, wird das Verkehrswertgutachten durch einen vereidigten Gutachter erstellt. Als Entscheidungsgrundlage beim Verkauf einer Immobilie reicht ein einfaches Gutachten, bei dem der Wert professionell eingeschätzt wird.

Wer kann ein Verkehrswertgutachten beantragen?

Grundsätzlich kann sich jeder ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen, der an einer rein objektiven Wertermittlung einer Immobilie interessiert ist. Da in den Gutachten detaillierte Angaben zum Bewertungsobjekt enthalten sind, ist der Kreis der Antragsberechtigten aber gesetzlich eingegrenzt. Antragsberechtigt sind: Eigentümer, Erbbauberechtigte, Inhaber von Rechten am Grundstück (z.B. Nießbrauch, Mieter, Pacht) und Pflichtteilsberechtigte. Gerichte und Behörden gehören unter bestimmten Bedingungen auch zu den Antragsberechtigten.

Ergibt sich aus dem Verkehrswertgutachten ein fairer Wert?

Wird beim Immobilienverkauf ein Verkehrswertgutachten erstellt, können Verkäufer und Käufer sicher gehen, dass sie sich am tatsächlichen Wert der Immobilie orientieren. Das Verkehrswertgutachten fasst alle notwendigen Informationen zum aktuellen Zustand einer Immobilie so zusammen, dass die Bewertung unabhängig von subjektiven Eindrücken bleibt.

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Autor: Christoph Neuhaus

Über den Autor

Christoph Neuhaus,
Gründer & Geschäftsführer