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Welche Vorteile und Sicherheiten bietet ein Notarvertrag?

Immobilienverkauf – das macht ein Notar

Immobiliengeschäfte sind nicht immer einfach. Damit ein Immobilienverkauf glatt und gut über die Bühne gebracht werden kann, führt ein Notar durch das Geschäft. Die Interessen bei einem Immobilienverkauf sind dabei klar verteilt: Der Käufer möchte rasch einziehen und der Verkäufer seinen Erlös möglichst bald auf dem Konto haben. Doch auch nach erfolgreicher Übereinkunft von Käufer und Verkäufer dauert es im Regelfall noch einige Monate, bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch erscheint. So lange wollen beide Parteien meist nicht warten. Damit beide Parteien schnell und sicher zu ihrem Ziel gelangen, hilft ein Notar.

Das ist ein Notarvertrag

Notarielle Vertragsbeurkundungen sind für Immobiliengeschäfte gesetzlich vorgeschrieben. Der Begriff „Notarvertrag“ bezeichnet im Immobilienbereich die zwingende Notwendigkeit, dass ein Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden muss. § 311b I des BGB besagt, dass ein „Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf“.

Notarvertrag als Voraussetzung für Grundbuchänderung

Der Notarvertrag ist Voraussetzung dafür, dass die Eigentums- und Rechtsverhältnisse im Grundbuch geändert werden. Nur ein Notar kann diese Änderung im Grundbuch beantragen. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches die wichtigsten Informationen zu den Eigentumsverhältnissen und zu rechtlichen Lasten (z.B. Wegerecht, Grundschuld) enthält. Der Notar sieht das Grundbuch möglichst vor dem Vorgespräch ein.

Darauf müssen Sie vor der notariellen Beurkundung achten

Damit der Notar einen Kauf­vertrag ausarbeiten kann, bittet er die beteiligten Parteien zu einem Vorgespräch, in welchem folgende Vorfragen geklärt und besprochen werden können:

  • Mögliche Grund­buch­lasten müssen erörtert werden
  • Zahlungs- und Übergabemodalitäten sind zu besprechen
  • Umgang mit bestehenden Miet­verhält­nissen

Nach dem Vorgespräch formuliert der Notar einen Vertragsentwurf, welchen er beiden Seiten vor der Beurkundung zukommen lässt. Wer sich auf den Beurkundungstermin gut vorbereiten will, der sollte sehen, dass ihm der Entwurf rechtzeitig vorliegt. Sollte nämlich noch etwas zu bemängeln sein, kann dies im Beurkundungstermin vorgebracht werden. Elementare Dinge wie z.B. Kaufpreis sollten bereits vor der Beurkundung geklärt sein. Auch muss das Objekt von Käuferseite genau besichtigt worden sein, bevor es zum Notar geht. Im Kauf­vertrag wird die Haftung für „Sachmängel“ (z. B. undichtes Dach) nämlich meist ausgeschlossen.

Der Notarvertrag als rechtssichere Urkunde

Zentrale Aufgabe eines Notars ist die Erstellung von rechtswirksamen Urkunden. Der Notar soll dazu den „Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben“ (§ 17 BeurkG). Der Notar soll weiter darauf achten, dass „Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden“. Den Beteiligten soll der Notar die Gelegenheit geben, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung vertraut zu machen. Zwei Wochen vor der Beurkundung soll der Notar den beteiligten Parteien den Vertragsentwurf zur Verfügung stellen.

Der notarielle Beurkundungstermin – das steht im Notarvertrag

Gemäß Gesetzgebung liest der Notar im Beurkundungstermin die Vertragsurkunde vor und beantwortet Fragen dazu. In der Regel besteht der Notarvertrag aus Textbausteinen, die Rechtssicherheit gewährleisten und je nach individueller Situation der Beteiligten modifiziert werden können. Jeder Beteiligte kann sich die Formulierungen erläutern lassen und Änderungswünsche vortragen. Der Notar hilft somit auch, mit dem Amtsdeutsch zu Recht zu kommen und zu hinterfragen, was nicht verstanden wurde. Hinterher ist es nämlich zu spät.

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Notar als rein rechtlicher Berater

Aus Eigeninteresse sollten Käufer einer Immobilie vorab der Beur­kundung Informationen über den Immobilienwert einge­holt haben. Darüber können Sie von einem Notar keine Hilfe erwarten, er ist nur ein Rechtsberater und kein Kaufberater. Solange ein Immobilienvertrag geltendem Recht entspricht, hat der Notar diesen rein inhaltlich zu bewerten und darf nicht auf möglicherweise wirtschaftlich unvorteilhafte Rahmenbedingungen hinweisen.

Notar als neutrale Instanz

Auch, wenn er in der Regel vom Käufer bezahlt wird, so ist der Notar als neutrale Instanz stets für beide Seiten da. Entsprechend unparteiisch muss er aufkommende rechtliche Fragen der Vertragsparteien behandeln. Der Notar ist verpflichtet, bei einem Hausverkauf-Vertrag immer neutrale Vorschläge zu unterbreiten. Falls sich eine Seite vom Notar vernachlässigt fühlt, kann ein zweiter Notar zur Überprüfung der Beurkundung eingeschaltet werden.

Nach der notariellen Beurkundung

Ist der Notarvertrag unterschrieben, lotst der Notar die beteiligten Parteien so durch das Geschäft, wie es im Vertrag fest­gelegt wurde. Dafür hat sich der Notar bei der Beurkundung Vollmachten von den Parteien ausstellen lassen. Der Notar beantragt die Grundbuchänderung, bereitet diese vor und kümmert sich außerdem darum, dass sämtliche für die Erfüllung des Immobiliengeschäfts notwendigen Unterlagen ordnungsgemäß bearbeitet werden.

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Über den Autor

Christoph Neuhaus,
Gründer & Geschäftsführer

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