Eigentümergemeinschaft

  • 18. März 2022
  • Circa 11 Minuten Lesezeit

Wer eine Eigentumswohnung, ein Reihenhaus oder eine andere Form von Sondereigentum in einer Wohnanlage besitzt, der wird automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft dieser Wohnanlage.

Die Eigentümergemeinschaft besteht also aus allen Eigentümern von Sondereigentum in der entsprechenden Wohnanlage, ganz unabhängig davon, ob sie diese selber nutzen oder vermieten.

Die Bildung einer Eigentümergemeinschaft ist dabei eine gesetzlich geregelte Pflicht. Ihr untersteht die Verwaltung des so genannten Gemeinschaftseigentums, welches getrennt vom Sondereigentum besteht. Das Entscheidungsorgan einer Eigentümergemeinschaft ist die Eigentümerversammlung. Diese muss mindestens einmal im Jahr tagen und fasst Beschlüsse zu allen das Gemeinschaftseigentum betreffenden Änderungen, Arbeiten und evtl. notwendigen Sanierungen. Viele Eigentümergemeinschaften wählen zudem jährlich einen Beirat von meist drei Personen aus ihrer Mitte, die sich während der Zeit zwischen den Eigentümerversammlungen um anfallende Entscheidungen kümmern.

Meist wird dabei zudem ein externer Verwalter angestellt, der sich um die alltäglich anfallende Arbeit und die notwendigen Abrechnungen (Nebenkosten etc.) kümmert. Diese Arbeit kann natürlich auch von der Eigentümergemeinschaft selber bzw. dem von diesem gewählten Beirat durchgeführt werden, allerdings ist die Verwaltung einer Wohnanlage mit teils nicht unerheblichem Arbeitsaufwand versehen und benötigt zudem für manche Arbeiten ein fundiertes Spezialwissen, weshalb der Einsatz eines externen Verwalters meist die Regel ist.

Auf der Eigentümerversammlung müssen der Beirat und der Verwalter für ihre Tätigkeit während des letzten Jahres (wenn es nur eine Sitzung gab) entlastet werden. Abstimmungen und Entlastung folgen dem einfachen Mehrheitsprinzip. Jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft hat dabei so viele Stimmen, wie ihm nach der meist mit der Teilungserklärung einhergehenden Gemeinschaftsordnung zustehen. In vielen Fällen ist dies ein prozentualer Anteil am Gesamteigentum der Wohnanlage je nach Größe der gehaltenen Sondereigentümer.

Aufgrund der Komplexität der Materie werden hier die wichtigsten Begriffe noch einmal gesondert erklärt:

Sondereigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz aus dem Jahr 1951 teilt bei Wohnanlagen den Besitz in Gemeinschafts- und Sondereigentum auf. Hintergrund ist die im BGB (Bundesgesetzbuch) fehlende Möglichkeit, das Eigentum an einer Wohnung getrennt von dem Grundstück, auf dem die Immobilie steht, zu betrachten. Das Sondereigentum umfasst die Räume der Wohnung, nicht aber tragende Wände, die Fenster oder die Fassade.

Diese gehören alle zum Gemeinschaftseigentum und Änderungen (z. B. der Einbau eines Wintergartens, der Einbau neuer, von den anderen Fenstern im Haus abweichender Fenster oder das Entfernen einer tragenden Wand) können nur per Beschluss der Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden. Falls ein solcher Beschluss nicht vorliegt, kann die entsprechende Person von der Eigentümergemeinschaft zum Rückbau verpflichtet werden, um den vorherigen Status Quo wiederherzustellen.

Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle nicht zu einem Sondereigentum zugeordneten Teile einer Wohnanlage. Hierzu gehören zum Beispiel: Treppen, Zuwegung, Hof, Stellplatz für Mülltonnen, die Fassade, das Dach und ähnliches. Auch Kellerräume und Autostellplätze können zum Gemeinschaftseigentum gehören, sind dann aber einem spezifischen Eigentümer mit einem Sondernutzungsrecht zugeordnet. All diese Teile der Wohnanlage sind gemeinsamer Besitz und werden von allen Inhabern von Sondereigentum in der Wohnanlage gemeinsam durch das Organ der Eigentümergemeinschaft verwaltet.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung erfolgt im Allgemeinen nach Abschluss des Baus einer Wohnanlage und wandelt deren einzelnen Wohneinheiten in definierte Sondereigentümer um, die anschließend verkauft werden. In der meist einhergehend aufgesetzten Gemeinschaftsordnung, die als Basis für die entstehende Eigentümergemeinschaft dient, werden u.a. die Stimmrechte für die Sondereigentümer festgelegt. Meist folgt dies einem Schlüssel, der die prozentualen Anteile (aus hundert oder tausend) an der gesamten Immobilie den Sondereigentümern zuordnet. Bei diesem Vorgehen ergeben höhere Anteile ein größeres Gewicht der Stimme. Gleichzeitig richtet sich dann aber auch die Beteiligung an gemeinschaftlich zu tragenden Kosten für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nach diesem Schlüssel. Neben der Wohnungsgröße können auch weitere Faktoren in die Aufschlüsselung der Kosten mit hineinwirken, z. B. durch einen Fahrstuhl und dessen Nutzung.

Diese Form der Stimm- und Kostenaufteilung ist aber nicht zwingend und beide können auch voneinander entkoppelt werden, so dass die Kosten nach Anteil berechnet werden, aber jeder Inhaber eines Sondereigentums zum Beispiel eine Stimme hat. Dies ist aber die Ausnahme, da es den Handel mit dem Sondereigentum im Zweifel unattraktiv für einen Käufer machen kann. Die in der Teilungserklärung festgelegten Anteile müssen dabei nicht zwingend „gerecht“ sein, also alle Faktoren und die Größe genau beachten. Sie dürfen lediglich nicht „grob unbillig“ sein, also bestimmte Sondereigentümer über den Maßen schlechter stellen als andere. Dies lässt natürlich in vielen Fällen sehr viel Spielraum für Interpretation, weshalb sich eine zumindest annähernd gerechte Aufteilung anbietet.

Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist das Entscheidungsorgan der Eigentümergemeinschaft. Jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft hat ein Recht auf Teilnahme und ist abstimmungsberechtigt. Eine Eigentümerversammlung wird mindestens einmal im Jahr durchgeführt, mehrere Sitzungen sind möglich und manchmal notwendig, wenn unvorhersehbare Entscheidungen getroffen werden müssen. Der Eigentümergemeinschaft unterliegt, wie oben dargestellt, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, was in der Praxis aber als direkt ausgeübte Verwaltung aller Mitglieder natürlich in der Regel nicht zielführend ist.

Daher delegiert die Eigentümergemeinschaft per Beschluss der Eigentümerversammlung die Verwaltung in der Regel an einen (meist externen) Verwalter. Als Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft wird zusätzlich in der Regel ein so genannter Beirat gewählt, der als Ansprechpartner der Verwaltung dient und mit gewissen Kompetenzen ausgestattet wird (diese können je nach Eigentümergemeinschaft stark variieren), damit nicht bei jeder kleinen anstehenden Entscheidung eine Eigentümerversammlung einberufen werden muss. Auf der Eigentümerversammlung muss die Eigentümergemeinschaft Beirat und Verwalter für ihre Arbeit entlasten. Beide Organe sind also der Aufsicht durch die Eigentümerversammlung unterstellt und dieser rechenschaftspflichtig.

Mehrheitsprinzip

Die Abstimmungen in einer Eigentümergemeinschaft folgen dem Mehrheitsprinzip. Das heißt, dass ein Antrag als angenommen gilt, wenn mehr als 50 % der Stimmanteile sich für diesen aussprechen.

Dasselbe gilt für eine Ablehnung: Stimmberechtigt sind nur die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft mit ihren jeweiligen Stimmrechten. Ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft kann sich dabei durch einen Stellvertreter mit einer entsprechenden Vollmacht vertreten lassen.

Die Beschlussfähigkeit (also die Mindestanwesenheit von abstimmungsberechtigten Mitgliedern) ist in der Regel in der Gemeinschaftsordnung festgelegt. Nicht abgegebene Stimmen werden im Zweifel als Ablehnung gewertet.    

Gesetzliche Grundlage

Die gesetzliche Grundlage für die Bildung einer Eigentümergemeinschaft ist das 1951 in Kraft getretene Wohnungseigentumsgesetz, auch WEG abgekürzt. Achtung: Auch die juristisch korrekte Bezeichnung der Eigentümergemeinschaft als Wohnungseigentümergemeinschaft in dieser Form als WEG abgekürzt. Daher muss im Zweifel durch den Kontext erschlossen werden, für welchen der beiden Ausdrücke die Abkürzung in einem Schriftstück verwendet wird.

Das Wohnungseigentumsgesetz führt die Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ein und ermöglicht so eine Möglichkeit, Wohnungseigentum bzw. Eigentum in einer Wohnanlage besser zu fassen, als dies durch das BGB möglich war, dass nur Eigentum an einem Grundstück kennt. Hintergrund für die Einführung war die notwendige Vereinfachung der Finanzierung von Eigentumswohnungen – in der Umwandlung, für Neubauten und deren Handel. Dies war aufgrund der Wohnungsnot nach dem 2. Weltkrieg besonders wichtig, um schnell auch durch die private Hand neuen Wohnraum schaffen zu können. 

Sondereigentum im Grundbuch

Zur Sicherung des Miteigentumsanteils bzw. des Sondereigentums sieht das Wohneigentumsgesetz in § 7, Absatz 1 die Anlage eines eigenen Grundbuchblatts für jedes Sondereigentum vor. Wird auf einem Grundstück also ein Wohnhaus mit 30 Wohneinheiten und 30 Garagenstellplätzen gebaut, können entweder 30 Grundbuchblätter (die Garagenstellplätze wären dann Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrechten) oder 60 Grundbuchblätter für das Grundstück erstellt werden (in diesem Fall werden sowohl die Wohnungen als auch die Garagenstellplätze als Sondereigentum aufgefasst).

Das ursprüngliche Grundbuchblatt, aus dem sozusagen geteilt wird, wird nach Abschluss der Anlage der neuen Grundbuchblätter geschlossen. Durch dieses Vorgehen wird auch der Miteigentumsanteil an dem Gesamtgrundstück, auf dem das Wohngebäude oder die Wohngebäude mit den entsprechenden Wohneinheiten errichtet worden ist, rechtssicher festgehalten.

Definition Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft, eigentlich Wohnungseigentümergemeinschaft, ist der nach dem 1951 erstmals eingeführtem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtende Zusammenschluss der Inhaber von Teileigentümern an einer zu Wohnzwecken genutzten Immobilie. Hintergrund für die Einführung des Wohneigentumsgesetzes, das zuletzt 2014 in Teilaspekten ergänzt und verändert wurde, ist das Fehlen einer Regelung im BGB (Bundesgesetzbuch) für das Eigentum an Teilen von Gebäuden.

Das WEG nimmt eine Aufteilung in das Sondereigentum Wohnung bzw. Eigentumswohnung, dass getrennt von der Gesamtheit der Immobilie zu betrachten ist, sowie dem zwingend mit dem Sondereigentum einhergehend erworbenen Anteil am Gemeinschaftseigentum (Treppen, Fenster, Flächen vor dem Haus sowie Anteil am Grundstück, auf welchem die Immobilie errichtet ist) vor. Die dem jeweiligen Sondereigentum zugeordneten Anteile am Gemeinschaftseigentum werden dabei in der Teilungserklärung bei Auflassung des Gesamteigentums in Teileigentümer festgelegt. Die Teilungserklärung folgt dabei meist einem Schlüssel, der versucht nach Größe der einzelnen Sondereigentümer das Gemeinschaftseigentum möglichst gerecht zuzuteilen. In der Praxis bedeutet dies, dass einer großen Wohnung in der Regel mehr Anteile am Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden, als einer kleinen. Gemeinsam zu tragende Kosten (z. B. für den Einbau neuer Fenster oder einer neuen Hauseingangstür) werden nach dem prozentualen Anteil auf die Inhaber am Gemeinschaftseigentum umgelegt.

Andere Trennungsformen, z. B. das allen Sondereigentümern die gleichen Anteile am Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden, sind möglich, kommen aber kaum vor und sind nur bei ähnlich großen Wohneinheiten rechtsmäßig. Die Eigentümergemeinschaft besteht zwingend aus allen Besitzern von Sondereigentümern in einer Immobilie, die darüber automatisch auch am Gemeinschaftseigentum beteiligt sind und ist effektiv für die Verwaltung der Gesamtheit des Gemeinschaftseigentums zuständig. Hierfür wird aber in vielen Fällen für die zahlreichen alltäglich notwendigen Aufgaben und Abrechnungen eine Hausverwaltung als professioneller Verwalter hinzugezogen und von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam bezahlt. Die Abstimmung in einer Eigentümergemeinschaft folgt dem Mehrheitsprinzip und ist für alle Mitglieder verpflichtend. Man muss sich also z. B. an einer teuren Dachsanierung auch dann anteilsmäßig beteiligen, wenn man in der Eigentümerversammlung dagegen gestimmt hat, sich aber mehr als 50 % der Stimmberechtigten dafür ausgesprochen haben.

Wortbedeutung, Herkunft und Rechtschreibung

Eigentümergemeinschaft, die (weiblich)

  • Wortart: Substantiv
  • Gebrauch: Immobilienwirtschaft, Rechtssprache
  • Rechtschreibung: Ei|gen|tü|mer|ge|mein|schaft
  • Wortbedeutung: Der Begriff Eigentümergemeinschaft, auch Wohnungseigentümergemeinschaft genannt, beschreibt eine aus allen Inhabern eines Sondereigentums sowie den dazugehörigen Teilen des Gemeinschaftseigentums in derselben Wohnanlage oder Immobilie bestehende Gemeinschaft. Effektiv ist also jeder Besitzer einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses Mitglied der jeweils zu den betreffenden Immobilien zugeordneten Eigentümergemeinschaft und hat ein Stimmrecht. Die Wahrnehmung der Rechte und Pflichten, die mit der Mitgliedschaft einer Eigentümergemeinschaft einhergehen sind verpflichtend und müssen in Person oder durch einen mit entsprechenden Vollmachten ausgestattetem Stellvertreter wahrgenommen werden. Dazu gehört insbesondere auch der Besuch der mindestens einmal im Jahr stattfindenden Eigentümerversammlung sowie die auch finanzielle Beteiligung an den von diesen beschlossenen Maßnahmen. Die Abstimmungen in Eigentümerversammlungen folgen dem Mehrheitsprinzip.
  • Wortherkunft: Der Begriff der Eigentümergemeinschaft bzw. der Wohnungseigentumsgemeinschaft wurde mit der Verabschiedung des Wohnungseigentumsgesetzes aus dem Jahr 1951 in die deutsche Rechtssprache eingeführt. Hintergrund war die im BGB (Bundesgesetzbuch) fehlende Möglichkeit zur Anerkennung von Teileigentum an Grundstücken, wie es sich bei Eigentumswohnungen ergibt. Dies wurde im fortlaufenden Wiederaufbau nach dem 2. Weltkrieg problematisch, da sich die Finanzierung von Eigentumswohnungen – allein durch das an diesen bestehende Sondereigentum – als schwierig erwies, was die Entwicklung von neuen Projekten zum Bau von oder der Umwandlung in Eigentumswohnungen erheblich erschwerte. Die so im BGB entstehende Andersstellung des Besitzers von Wohnungseigentum gegenüber dem vom Hauseigentum mit Grund und Boden oder Grundstücken im Allgemeinen, hätte wohl auch ohne den entsprechenden wirtschaftlichen Hintergrund irgendwann zu einem dementsprechenden Gesetz führen müssen, in dem diese aufgehoben würden.

Inhalt der Eigentümergemeinschaft

Inhalt der Eigentümergemeinschaft ist die im Wohnungseigentumsgesetz festgelegte Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch alle an diesem beteiligten Inhaber von Sondereigentum in der entsprechenden Wohnanlage. Die Beteiligung der einzelnen Sondereigentümer an der Eigentümergemeinschaft in Hinsicht auf Kostenzuteilung und Stimmrechte werden in der so genannten Teilungserklärung, die auch die Basis für das Erstellen der einzelnen Grundbuchblätter für die Sondereigentümer ist, sowie in der meist damit einhergehend gefassten Gemeinschaftsordnung festgelegt.

Eine Änderung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ist theoretisch durch die Eigentümerversammlung möglich, kommt in der Praxis aber zumindest in Hinsicht auf die Teilungserklärung nur selten vor. Voraussetzung für ein juristisches Vorgehen und eine sich aus dieser zwingend ergebenden Änderung wären lediglich ein „grob unbilliges“ Verhältnis der Sondereigentümer zueinander. Neben Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung gibt es zudem noch die Hausordnung. Diese kann Teil der Gemeinschaftsordnung sein oder getrennt von dieser aufgesetzt und von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Eine Änderung der Hausordnung ist möglich, wenn sich die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft für eine solche entschließt. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und Änderungen an der Hausordnung oder an anderen Teilen der das Zusammenleben und Wirtschaften der Gemeinschaftseigentümer regelnden Grundlagen (Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausordnung) werden von der Eigentümerversammlung durchgeführt (siehe auch oben: Eigentümerversammlung).

Varianten der Eigentümergemeinschaft

Wie dargestellt ist die Eigentümergemeinschaft durch das Wohnungseigentumsgesetz gesetzlich recht eindeutig geregelt: Daher gibt es keine Varianten der Eigentümergemeinschaft. Allein die tatsächliche Durchführung der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die dieser unterliegt, kann in zwei unterschiedlichen Formen gehandhabt werden. Diese wären:

Da der mit der Verwaltung einer Wohnanlage einhergehende Arbeitsaufwand doch recht erheblich sein kann, wird in der Regel die zweite der beiden Möglichkeiten gewählt. In diesem Fall agiert der Beirat für den Verwalter als Ansprechpartner und Verbindung zur Eigentümergemeinschaft. Beide, der Verwalter und der gewählte Beirat, sind der Eigentümergemeinschaft gegenüber rechenschaftspflichtig und werden durch diese in der Eigentümerversammlung entlastet, wenn die Eigentümergemeinschaft mit der geleisteten Arbeit zufrieden ist bzw. diese den gesetzten Ansprüchen entsprochen hat.   

Rechte und Pflichten

Die Zugehörigkeit zu einer Eigentümergemeinschaft ist gleichzeitig ein Recht und eine Pflicht. Der Besitz eines sich in einer Wohnungsanlage (Reihenhaus, Immobilie mit multiplen Wohneinheiten z. B. Eigentumswohnungen u. ä.) befindlichen Sondereigentums (Eigentumswohnung) macht den Besitzer gleichzeitig zu einem Teileigentümer am Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage.

Dieses erstreckt sich nicht nur auf Treppen, Zuwegungen oder eventuelle Hof- oder Gartenflächen, wenn diese dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet sind, sondern auch auf die Fassade. So sind in der Regel alle baulichen Veränderungen an Fenstern, Balkonen und teilweise auch den Eingangstüren zu den einzelnen Wohnungen nur rechtmäßig mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft durchzuführen. Das gleiche gilt für notwendige Reparaturen (oft ab einem gewissen Geldbetrag, also nicht für jede Kleinigkeit) und Sanierungen.

Die Abstimmung über solche Vorhaben werden in der Eigentümerversammlung durchgeführt, an der in der Regel alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft teilnehmen. Die Vertretung durch einen mit einer entsprechenden Vollmacht ausgestatteten Stellvertreters ist selbstverständlich möglich. Die Anzahl der Stimmrechte richtet sich meist nach dem prozentualen Anteil am Gemeinschaftseigentum (siehe auch oben: Teilungserklärung), kann aber auch anders geregelt sein. Auch die Hausordnung sowie Änderungen an dieser müssen von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Die Abstimmungen verlaufen nach dem einfachen Mehrheitsprinzip, so das mehr als 50 % der Stimmen für die Annahme oder Ablehnung eines Vorschlages ausreichen.

Rechte zusammengefasst:

Pflichten zusammengefasst:

Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

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