Immobilienbewertung

Der Begriff Immobilienbewertung, manchmal auch Grundstücksbewertung genannt, wird allgemein für den Vorgang der Wertermittlung einer Immobilie genutzt. Er wird hauptsächlich in der Immobilienbranche und teilweise in der Rechtssprache genutzt und bezieht sich ebenso auf bebauten Grund wie auf unbebaute Grundstücke mit oder ohne Bauerlaubnis. Ziel der durch eine Immobilienbewertung vorgenommenen Wertermittlung ist meist die Errechnung eines realistischen Kaufpreises.

Da solch eine theoretische Voraussage aber nur anhand statistischer Werte oder im Vergleich mit anderen verkauften oder ebenso zum Kauf stehenden Grundstücken und Immobilien erstellt werden kann, stellt die Immobilienbewertung immer nur einen Richtwert zur Verfügung. Die exakte Abbildung des Marktes und eines zu erzielenden Preises ist generell nicht möglich, da sich zu viele Variablen dynamisch verhalten und nicht festgesetzt werden können.

Dabei existieren verschiedene Varianten der Immobilienbewertung (siehe unten: Varianten der Immobilienbewertung), die alle ihre Vor- und Nachteile aufweisen und zu teils unterschiedlichen Aussagen gelangen können.

Für die Durchführung einer Immobilienbewertung kann es viele Gründe geben. Die häufigsten sind:

  • die Wertermittlung für einen geplanten Verkauf
  • die Wertermittlung für die Auseinandersetzung der Anteile im Erbfall oder des Zugewinns bei einem Scheidungsverfahren
  • die Wertermittlung für eine Beleihung der Immobilie (Grundschuld, Hypothek etc.)
  • die Wertermittlung zur Bestimmung des Versicherungswerts
  • die Wertermittlung für die Bilanzierung (bei Anlageobjekten)
  • die Wertermittlung zum Zweck der Besteuerung
  • die Wertermittlung aufgrund einer Zwangsversteigerung

Eine Immobilienbewertung sollte durch einen qualifizierten Sachverständigen vorgenommen werden. Da die Bezeichnung „Sachverständige(r)“ oder „Gutachter(in)“ in Deutschland nicht geschützt sind, sollte ein solcher möglichst nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, von der örtlichen IHK oder Architektenkammer bestellt und vereidigt sein oder zumindest als freier Sachverständiger einem Verband angehören.

Definition Immobilienbewertung

Unter dem Begriff der Immobilienbewertung werden verschiedene Wertermittlungsverfahren für Grundstücke und Immobilien zusammengefasst. Ziel der Immobilienbewertung ist dabei fast ausschließlich die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes, also des zu einem bestimmten Zeitpunkt voraussichtlich für die betreffende Immobilie zu erzielendem Preis auf dem freien Markt. Je nach Art und Lage der Immobilie spielen bei der Ermittlung des Verkehrswertes der tatsächliche Sachwert des Gebäudes und die Ausstattung oft nur eine untergeordnete Rolle. Eine Ausnahme kann insbesondere bei Eigentumswohnungen eine hohe Energieeffizienz darstellen, die sich häufig positiv auf den Verkehrswert auswirkt.

Wortbedeutung, Herkunft und Rechtschreibung

Immobilienbewertung, die (fem.)

  • Wortart: Substantiv
  • Gebrauch: Immobilienbranche, teilweise Rechtssprache
  • Rechtschreibung: Im|mo|bi|lien|be|wer|tung
  • Wortbedeutung: Der Begriff Immobilienbewertung bezeichnet das Verfahren durch verschiedene Modelle einen durchschnittlichen, realen Verkehrswert für eine Immobilie zu errechnen.
  • Wortherkunft: Das Kompositum (zusammengesetzter Begriff) Immobilienbewertung ist ein Fachausdruck der Immobilienwirtschaft. Ein synonym zu verwendender Begriff aus der Rechtssprache ist Grundstücksbewertung. Wann genau der Begriff Immobilienbewertung sich im 20. Jahrhundert gegenüber dem Begriff der Grundstücksbewertung im Sprachgebrauch durchgesetzt hat, ist nicht genau zu bestimmen.

Inhalt der Immobilienbewertung

Inhalt einer Immobilienbewertung ist in den meisten Fällen der aus einem der oben genannten Gründe zu ermittelnde Verkehrswert der Immobilie. Der Verkehrswert bildet einen durchschnittlich zu erzielendem Kaufpreis am aktuellen Markt ab, wobei der Sachwert und die Ausstattung der Immobilie gerade bei Einfamilienhäusern und Villen teilweise nur eine untergeordnete Rolle spielt. Einer, wenn nicht der wichtigste Faktor für die Immobilienbewertung stellt die so genannte Lage dar. Unter Lage versteht man dabei die spezifische Verortung der Immobilie in einem Wohngebiet. Dabei können schon kleine räumliche Verschiebungen (z.B. Seeblick und Zugang auf einer Straßenseite, um ein eher schon extremes Beispiel zu nennen) zu teils großen Bewertungsunterschieden führen. Besonders zu beachten ist dabei, dass der Verkehrswert in zwei parallel erstellten Gutachten mitunter sehr unterschiedlich ausfallen kann.

 Je nach Intention der Wertermittlung kann ein besonders hoher oder ein besonders niedriger Wert im Rahmen der gegebenen Koordinaten bei der Ermittlung des Verkehrswertes wünschenswert sein. Gerade bei Auseinandersetzungen im Erbfall oder bei einer Scheidung, wenn eine Immobilie in eine Gesellschaft eingebracht wird oder zur steuerlichen Bewertung können möglichst niedrige Bewertungen durchaus geldwerten Vorteil für eine Partei haben, weshalb in solchen Fällen nicht selten für ein und dieselbe Immobilie Bewertungen von verschiedenen der beteiligten Parteien in Auftrag gegeben werden.

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Varianten des Immobilienbewertung

Bei den für eine Immobilienbewertung zugrunde gelegten Modellen zur Errechnung eines Verkehrswertes wird hauptsächlich zwischen drei verschiedenen Verfahren unterschieden:

  • dem Vergleichsverfahren
  • dem Ertragswertverfahren
  • dem Sachwertverfahren

Jedes dieser Verfahren hat seine spezifischen Eigenheiten sowie Vor- und Nachteile. Alle versuchen aber möglichst objektiv anhand von gegebenen Parametern den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln.

Vergleichsverfahren

Bei einem Vergleichsverfahren zur Immobilienbewertung wird versucht, den Verkehrswert des betreffenden Objekts mithilfe eines Vergleichs mit Verkäufen ähnlicher Objekte zu ermitteln. Das Vergleichsverfahren bietet bei guter Datenlage, also am besten bei Einbeziehung mehrerer ähnlicher und räumlich nahe gelegener Objekte, einen guten Weg, um relativ unproblematisch und schnell den ungefähren Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Fehlen allerdings vergleichbare Objekte, die in der letzten Zeit verkauft wurden oder befinden sich diese in einer anders zu bewertenden Lage, können kaum substantielle Rückschlüsse auf den Verkehrswert der Immobilie getroffen werden, bei der die Immobilienbewertung durchgeführt werden soll.

Ertragswertverfahren

Das so genannte Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung wird meist bei vermieteten Objekten angewandt. Zugrunde liegt eine Formel, in der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen addiert wird und so den Ertragswert ergeben. Der Wert der baulichen Anlagen ermittelt sich dabei aus dem Reinertrag aus der Vermietung (Jahreskaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten) und der durchschnittlichen Verzinsung lagetypischer Normalgrundgrundstücke, was häufig unter dem Begriff Liegenschaftszinssatz zusammengefasst wird. Zur Erfassung des Bodenwertes hilft es die beim örtlichen Katasteramt erhältliche Bodenrichtwertkarte zu Rate zu ziehen. Der Wert eines vermieteten Objektes ist also nicht nur vom örtlichen Quadratmeterpreis und der Ausstattung abhängig, sondern auch von dem zu der Zeit des Verkaufs gültigen Mietvertrages, der durch den Verkauf im Allgemeinen nicht erlischt. Dies mindert mitunter den Wert einer Immobilie, wenn diese zu einem im Vergleich günstigen und meist alten Mietsatz schon langfristig vermietet ist.

Sachwertverfahren

Bei dem so genannten Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung werden neben dem Bodenwert auch der Wert der baulichen Anlagen und sonstige potentiell wertsteigernde Anlagen mit in die Ermittlung des Verkehrswertes einbezogen. Von dem durch den Baupreisindex geschätzten Wert der baulichen Anlagen werden wertmindernde Faktoren wie Alter, Baumängel, Schäden u.ä. abgezogen. Der Bodenwert ergibt sich wie oben beim Ertragsverfahren angegeben. Anschließend addiert man Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen sowie den ermittelten Wert weiterer wertsteigernder Außenanlagen und erhält so den Sachwert.

Dieser kann als Verkehrswert angenommen werden, je nach Marktlage kann der so berechnete Wert aber auch leicht zu hoch liegen bzw. den tatsächlichen Verkehrswert nicht korrekt abbilden, weshalb bei dieser Form der Immobilienbewertung auch häufig von einem ermittelten Sachwert gesprochen wird. Das Sachwerterfahren wird hauptsächlich bei eigengenutzten Objekten und zur Immobilienbewertung vermieteter Luxusimmobilien angewandt, bei denen die hochwertige Ausstattung und Bausubstanz bei einem Ertragswertverfahren nicht genügend gewürdigt würde.


Rechte und Pflichten einer Immobilienbewertung

Außer bei einer gesetzlich entstehenden Notwendigkeit z.B. bei einer anstehenden Zwangsversteigerung, gibt es keine Pflicht zu einer Immobilienbewertung. Meist wird diese freiwillig durchgeführt, um eine bessere Einschätzung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu bekommen. Der sich aus einer Immobilienbewertung ergebende Verkehrswert stellt dabei in keiner Weise eine Garantie dar, dass dieser Betrag bei einem Verkauf auch tatsächlich erzielt werden kann, sondern kann nur als Richtwert dienen. Bei einem heiß gelaufenen Immobilienmarkt, wie man ihn zurzeit in deutschen Großstädten beobachten kann, ist gerade in begehrten Lagen je nach genutztem Verfahren auch ein Verkauf über dem ermittelten Verkehrswert möglich.

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