Immobiliengutachter

Unter dem Begriff Immobiliengutachter werden alle Personen zusammengefasst, die in der Lage sind, qualifizierte Wertgutachten für Immobilien zu erstellen. Im weitesten Sinne handelt es sich damit also um eine Form der Berufsbezeichnung bzw. Tätigkeitsausübung. Dabei unterscheidet man in den Immobilienwirtschaft zwischen drei unterschiedlichen Formen des Immobiliengutachters, die auch jeweils spezifische Rollen einnehmen und unterschiedliche Gutachten aufstellen:

  • der freie Sachverständige: freie Sachverständige sind oft Immobilienmakler, manchmal auch Architekten oder Bauingenieure. Die von diesen Immobiliengutachtern durchgeführten Bewertungen sollen vor allem als Orientierung bei einem angedachten Kauf oder Verkauf dienen. Von einfachen freien Sachverständigen aufgestellte Wertgutachten (auch Verkehrswertgutachten genannt) sind nicht vor Gericht oder für behördliche Zwecke nutzbar.
  • der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige: diese gesetzlich geschützte Berufsbezeichnung ermächtigt den öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen zum Erstellen qualifizierter und ausführlicher Wertgutachten, die auch vor Gericht und bei Behörden akzeptiert werden. Ein solches Gutachten umfasst oft 30 Seiten und mehr und ist entsprechend kostspielig. Die bestellten Sachverständigen werden zumeist von der örtlichen IHK (Industrie und Handelskammer) vereidigt, in Ausnahmefällen auch direkt von einer zuständigen Behörde.
  • Der staatlich anerkannte Immobiliengutachter: staatlich anerkannte Immobiliengutachter werden von den Landesbehörden bestellt und vereidigt und beaufsichtigt. Neben der Arbeit für Privatpersonen und Unternehmen stellen diese auch im Auftrag der öffentlichen Hand Immobiliengutachten auf. Die Form der Gutachten entspricht dabei im Auftrag in ihrer Länge und in ihrem qualifizierten Inhalt jener der einfachen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Wie bei diesen sind auch die Immobiliengutachten von staatlich anerkannten Immobiliengutachten vor Gericht und bei Behörden zulässig.

Wie schon in den oben beschriebenen drei unterschiedlichen spezifischen Bezeichnungen für Immobiliengutachter ersehen lässt, erstellen diese Wertgutachten für verschiedene Zwecke. Alle Immobiliengutachter kommen aber im allgemeinen aus einem artverwandten Arbeitsgebiet und sind Immobilienmakler (meist nur freie Sachverständige), Architekten oder Bauingenieure (alle drei Arten des Immobiliengutachters).

Die Arbeit freier Sachverständiger wird dabei zumeist bei einem angedachten Immobilienkauf oder -verkauf in Anspruch genommen. Ein solches Wertgutachten umfasst meist nur wenige Seiten und wird von einem Makler gegen Gebühr, manchmal auch kostenlos, angeboten. Auch verschiedene Webseiten bieten inzwischen Online-Rechner an, mit denen man unter Eingabe verschiedener Parameter einen annähernden Preis für eine Immobilie errechnen kann.

Für ein solches Kurzgutachten nutzen Immobiliengutachter meist das so genannte Vergleichswertverfahren (siehe auch: Methoden der Immobiliengutachter), mit welchem sich recht schnell und unproblematisch ein ungefährer Verkehrswert ermittelt werden kann. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sowie die staatlich anerkannten Immobiliengutachter stellen zwar auf Wunsch gegen Zahlung auch einfache Wertgutachten auf, meist werden sie aber für das Erstellen von umfangreicheren Immobiliengutachten herangezogen, wie sie z.B. für manche behördliche Vorgänge gebraucht werden.

Der genaue Umfang richtet sich dabei meist nach den Vorgaben der Behörde oder den Wünschen des Auftraggebers. Das umfänglichste Gutachten, welches man erstellen lassen kann (oder muss) ist das so genannte „gerichtsfeste Vollgutachten“. Dieses umfasst je nach Objekt schnell 30 und mehr Seiten und ist aufgrund des nötigen Aufwandes bei der Entstellung meist recht kostspielig.

Oft orientieren sich die Kosten dabei auch heute noch an §34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), sind aber schon seit einiger Zeit zwischen den beteiligten Parteien frei verhandelbar. Zumeist richten sich die Kosten abhängig von der Vollständigkeit und Komplexität des Gutachtens nach dem Verkehrswert der Immobilie.

Bei einem von vereidigten oder staatlich anerkannten Immobiliengutachtern durchgeführten Gutachten muss man so mit einer drei- bis vierstelligen Summe rechnen. Prozentual zum Verkehrswert liegen die Kosten je nach Umfang des Gutachtens in etwa zwischen 0,5 und 1 Prozent des Verkehrswertes.

Definition Immobiliengutachter

Der im weitesten Sinne als eine Art Berufsbezeichnung aufzufassende Begriff Immobiliengutachter ist definiert als:

  • eine zu einer qualifizierten Bewertung des Wertes einer spezifischen Immobilie ermächtigte Person.

Dabei wird wie schon eingangs aufgezählt zusätzlich unter freien Sachverständigen, vereidigten Sachverständigen und staatlich anerkannten Sachverständigen unterschieden, wobei die beiden letzten Kategorien zumindest für Privatpersonen als austauschbar gelten können. Zumeist kommen Immobiliengutachter aller Art aus verwandten Berufsfeldern und sind Architekten, Bauingenieure und ähnliches. Ausnahme sind hier die freien Sachverständigen.

Diese Bezeichnung ist nicht geschützt und so kann sich theoretisch jeder als freier Sachverständiger für Immobiliengutachten ausgeben. In der Regel sind unter diesen aber vor allem viele Immobilienmakler zu finden, die qualifizierte Aussagen über den ungefähren Verkehrswert von Immobilien aufgrund ihrer Erfahrung und dem guten Zugang zu vergleichbaren Objekten und deren Preisen meist recht zuverlässig treffen können.

Für alle behördlichen oder gerichtlichen Belange sind allerdings Verkehrswertgutachten notwendig, die durch vereidigte oder staatlich anerkannte Immobiliengutachter erstellt wurden. Meist müssen diese auch vom Umfang her Mindestanforderungen entsprechen. Zumeist handelt es sich dann um so genannte „gerichtsfeste Vollgutachten“.

Wortbedeutung, Herkunft und Rechtschreibung

Immobiliengutachter, der (mask.)

  • Wortart: Substantiv
  • Gebrauch: Immobilienwirtschaft, Rechtssprache
  • Rechtschreibung: Im|mo|bi|lien|gut|ach|ter
  • Wortbedeutung: Unter einem Immobiliengutachter versteht man eine Person, die Verkehrswertgutachten zu einer Immobilie erstellen kann. Je nach Umfang und Nutzen des Gutachtens kann es sich dabei um unterschiedlich qualifizierte Personen handeln. Wichtig: für alle behördlichen und gerichtlichen Belange muss ein solches Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten oder staatlich anerkannten Immobiliengutachter erstellt werden. Gutachten von nicht derart in ihrer Befähigung bestätigten Personen werden nicht angenommen oder zugelassen.
  • Wortherkunft: Das Kompositum (zusammengesetztes Wort) Immobiliengutachter zieht die Begriffe Immobilie, also unbewegliches Gut, im Alltagsgebrauch ein Synonym für Grundstücke, Häuser, Wohnungen, sowie Gutachter, Bezeichnung für eine qualifizierte Person, die über eine spezifische Sache ein Urteil abgeben kann, zusammen. Während Immobilie ein Lehnwort aus dem Lateinischen ist (immobilis = unbeweglich), geht das Wort Gutachter bzw. Gutachten auf eine substantivierte Zusammenrückung der Haltung etwas „als gut zu achten“ zurück. Nachgewiesen ist diese substantivierte Zusammenrückung seit dem 16. Jahrhundert. Als Kompositum hat der Begriff spätestens mit Einführung der Grundsteuer und der Erstellung von öffentlichen Katastern eine gewisse Bedeutung. Wann genau der Begriff Immobiliengutachter aber in dieser speziellen Form zuerst in den Sprachgebrauch eingeführt wurde, ist unklar.

Methoden zur Erstellung von Verkehrswertgutachten durch Immobiliengutachter

Im Allgemeinen unterscheidet man zwischen drei verschiedenen Methoden, um ein Verkehrswertgutachten für Immobilien anzufertigen. Je nach Art und Umfang des jeweilig zu erstellenden Gutachtens werden dabei eine, zwei oder auch eine Mischung aus allen drei Vorgehensweisen benutzt. Als Faktoren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie gehören:

  • Baujahr (wenn Bausubstanz vorhanden)
  • Beschreibung Bausubstanz (Keller, Fundament, Gebäude etc.)
  • Grundstück, Zuschnitt und Ausstattung
  • Wohnfläche und Raumaufteilung
  • Dokumentation vorgenommener Modernisierungen (z.B. Energieausweis)
  • wirtschaftliche Daten (Kosten und Erträge, wenn gegeben)
  • Wohnumfeld, Infrastruktur
  • Lage

Während einfache, durch freie Sachverständige erstellte Verkehrswertgutachten vor allem mit dem Vergleichswertverfahren arbeiten, nutzen komplexe Vollgutachten oft eine Mischung aus zwei oder gleich allen drei Methoden zur Verkehrswertermittlung. Der so ermittelte Wert ist meist genauer, als der einer weniger komplexen Vorgehensweise, ist aber gerade für die Schätzung eines Verkehrswertes bei einem geplanten Kauf oder Verkauf einer Immobilie nicht notwendig und aufgrund der entstehenden nicht unerheblichen Kosten in vielen Fällen sogar eher unvernünftig.

1. Vergleichswertverfahren

Das so genannte Vergleichswertverfahren ist das am einfachsten und schnellsten durchzuführende Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie. Es kommt in Reinform vor allem durch freie Sachverständige (z.B. Immobilienmakler) zum Einsatz, um einem Klienten eine Einschätzung zu dem realen Wert einer Immobilie in Hinsicht auf einen Kauf oder Verkauf zu vermitteln. Für das Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Objekte in einer möglichst gleichwertigen oder zumindest vergleichbaren Lage herangezogen, deren Verkauf in jüngster Zeit vor sich gegangen ist.

Natürlich kann so immer nur ein etwaig zu erwartender Verkehrswert ermittelt werden, da spezifische Eigenheiten wie Ausstattung, Mängel und ähnliches nur schwer in dieses Vergleichsverfahren aufgenommen werden können. Durch die Natur des Vergleichsverfahrens wird dieses auch bei den vorhandenen Webbasierten Online-Rechnern zu Hilfe bzw. als Grundlage genommen.

2. Ertragswertverfahren

Das so genannte Ertragswertverfahren versucht den Wert einer Immobilie anhand dessen in Zukunft zu erwartenden finanziellen Ertrages abzüglich der anfallenden Bewirtschaftungskosten zu ermitteln. Es wird daher vor allem für Objekte genutzt, die nicht persönlich zu Wohnzwecken, sondern wirtschaftlich genutzt werden, z.B. durch Vermietung oder Verpachtung. Für die Entwicklungen von Mietkosten und Bewirtschaftungskosten werden in der Projektion langjährige Mittelwerte herangezogen.

Je nach Ertrag, der auf das eingesetzte Kapital erwartet wird, kann der Wert einer Immobilie so recht genau bestimmt werden. Dabei sind aber natürlich Teile der Berechnung spekulativ und so kann es durch unvorhergesehene Entwicklungen am Immobilienmarkt langfristig zu Abweichungen kommen.

3. Das Sachwertverfahren

Bei dem so genannten Sachwertverfahren werden im Gegensatz zu den anderen beiden hier vorgestellten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie die Herstellungskosten herangezogen. Neben dem Bodenwert, der im Regelfall durch oben genanntes Vergleichswertverfahren bestimmt wird, kann dem oder den auf dem Grundstück stehenden Gebäuden so ein Wert zuerkannt werden.

Dieser muss natürlich durch Abnutzung und andere Faktoren (z.B. aufwendige Sanierungen) modifiziert werden. Das Verfahren eignet sich vor allem für persönlich benutzte Immobilien wie eine Eigentumswohnung oder das Eigenheim.

Für welchen Zweck braucht es welche Form des Immobiliengutachtens?

AnlassArt des GutachtensAnsprechpartner & Kosten
Auseinandersetzung bei einer Erbsache (Rechtsstreit)Gerichtsfestes Verkehrswertgutachten (Vollgutachten)Vereidigter oder staatlich anerkannter Sachverständiger, Kosten: bis 1% des Immobilienwertes, bei komplexen Sachverhalten (z.B. Erbbaurecht) auch mehr
Erbschaft (ohne Rechtsstreit)Kurzgutachten, VerkehrswertgutachtenFreier Sachverständiger oder vereidigter Immobiliengutachter, Kosten: von kostenlos bis zu 500 Euro
Bei Unstimmigkeiten mit dem Finanzamt (z.B. Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer)Gerichtsfestes VerkehrswertgutachtenVereidigter Sachverständiger, staatlich anerkannter Immobiliengutachter, Kosten: etwa zwischen 0,5 bis 1% des Immobilienwertes
Scheidung mit RechtsstreitGerichtsfestes VerkehrswertgutachtenVereidigter oder staatlich anerkannter Sachverständiger, Kosten: bis 1% des Immobilienwertes, bei komplexen Sachverhalten (z.B. Erbbaurecht) auch mehr
Scheidung ohne RechtsstreitKurzgutachten, einfaches VerkehrswertgutachtenFreier Sachverständiger oder vereidigter Immobiliengutachter, Kosten: je nach Umfang von kostenlos bis ca. 500 Euro (in Ausnahmefällen auch mehr)
BaumängelMängeldokumentation, SchadensgutachtenVereidigter Sachverständiger, staatlich anerkannter Immobiliengutachter, Kosten: variabel
ZwangsversteigerungGerichtsfestes VerkehrswertgutachtenVereidigter oder staatlich anerkannter Sachverständiger, Kosten: bis 1% des Immobilienwertes, bei komplexen Sachverhalten (z.B. Erbbaurecht) auch mehr
Immobilienkauf oder ImmobilienverkaufEinfaches VerkehrswertgutachtenFreier Sachverständiger, vereidigter Sachverständiger, von kostenlos bis ca. 500 Euro, bei Finanzierung durch eine Bank siehe unten: Baufinanzierung
BaufinanzierungEinfaches VerkehrswertgutachtenFreier Sachverständiger, vereidigte Sachverständige, Kosten werden in der Regel durch die finanzierende Bank/Kreditinstitut übernommen

 

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