Miteigentumsanteile

18. März 2022
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Unter einem Miteigentumsanteil versteht man den Bruchteil des Eigentums, der an einem gemeinsamen Immobilieneigentum in Form einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. Hintergrund für diese eher kompliziert wirkende Konstruktion ist das deutsche Wohneigentumsrecht. Dieses kennt in seiner Ausformulierung im Bundesgesetzbuch kein Eigentum an Gebäuden oder einzelnen Wohnungen, sondern bezieht sich immer auf das Grundstück, auf dem diese errichtet sind.

So erwirbt man mit dem Kauf einer Eigentumswohnung auch immer einen Bruchteil des Grundstücks, auf dem das Haus steht, in welchem sich die Wohnung befindet. Diese Form des bruchstückhaften Eigentums an einer Immobilie wird im juristischen Jargon auch als Miteigentumsanteil bezeichnet, während das Eigentum an der Wohnung eine Sondereigentum darstellt. Beides ist weitergehend im Wohneigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Durch diese Rückbindung des Wohnungseigentums in einem Mehrfamilienhaus an das Grundstück kann das Miteigentum nach Bruchteilen wie ein Alleineigentum behandelt und steht der „Sache“ Grundstück im Grunde gleich. Aus dieser Gleichstellung ergibt sich auch die Möglichkeit, den Mieteigentumsanteil mit Grundpfandrechten (Hypothek, Grundschuld, Sicherungsgrundschuld) zu belasten.

Die Miteigentumsanteile werden bei der Umwandlung des Eigentums vom teilenden Eigentümer in einer Teilungserklärung für jedes einzelne Sondereigentum (i.e. jede Eigentumswohnung) festgelegt. Dies wird häufig in Form von Bruchstücken als Anteile an Tausend angegeben, wobei Tausend das gesamte Grundstück und seine Bebauung abbildet. Bei großen und sehr großen Objekten kann es auch zu einer Teilung in Bruchstücke von 10.000 kommen.

Der Verteilerschlüssel geht dabei im Allgemeinen von dem Verhältnis der Wohnflächen aus (siehe auch unten: Beispiel unter „Definition des Miteigentumsanteils).Aus den so errechneten Miteigentumsanteilen am Grundstück und dem Gemeinschaftseigentum (Innenhof, Eingang, Treppenhäuser etc.) leiten sich auch Teile der entstehenden Nebenkosten ab, die mit höheren Anteilen entsprechend steigen. Je nach Gemeinschaftsordnung berechnen sich oft auch die Stimmanteile auf der Eigentümerversammlung nach den gehaltenen Miteigentumsanteilen.

Eine nachträgliche Änderung des Verteilungsschlüssels ist theoretisch möglich, praktisch aber fast nicht durchführbar, da alle Parteien diesem zustimmen müssen und bei einer Änderung immer eine Partei höhere Kosten zu tragen hätte und damit kein Interesse an einer Änderung haben dürfte.

Neben dem Miteigentumsanteil an einer Immobilie kennt das deutsche Recht auch Miteigentumsanteile an Investmentzertifikaten. Diese spezielle Form der Miteigentumsanteile soll hier im weiteren Verlauf aber keine Rolle spielen und wird als Sonderform aus der Finanzindustrie ausgeklammert.

Definition Miteigentumsanteile

Der Miteigentumsanteil ergibt sich wie oben angegeben auf der im Bundesgesetzbuch niedergelegten Auffassung des Immobilieneigentums, das immer an das Grundstück gebunden sein muss. Ein Miteigentumsanteil oder Miteigentumsanteile bilden damit die Bruchstücke des Eigentums an einem Grundstück ab und sind dem Gesamteigentum in ihrer Nutzung als potentielles Wirtschaftsgut gleichgestellt. Damit können Miteigentumsanteile also wie das Gesamteigentum gekauft, verkauft und mit Grundpfandrechten belastet werden, was bei Wohnungseigentum oft ja auch für die Finanzierung eine wichtige Rolle spielt. Das Eigentum an der Eigentumswohnung ist dabei streng genommen aufgeteilt in

a) das in Sondereigentum an der Wohnung und
b) die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum und Grundstück.

Die jeder Wohnung zugeteilten Bruchstücke am Gemeinschaftseigentum werden meist nach Wohnfläche oder auf eine andere, gerechte Art berechnet und häufig als Teile von Tausend angegeben. Der teilende Eigentümer ist aber nicht dazu verpflichtet, eine gerechte Aufteilung vorzunehmen. In dieser Hinsicht gilt es beim Kauf einer Wohnung auf die korrekten Miteigentumsanteile zu achten, da diese im Nachhinein in der Praxis kaum mehr zu ändern sind, entstehen doch mindestens einer Partei der Eigentümergemeinschaft so höhere Kosten. Im Allgemeinen wird aber eine gerechte Teilung vorgenommen, da sich der Verkauf der einzelnen Sondereigentümer (sprich: Eigentumswohnungen) mit ihren jeweiligen Miteigentumsanteilen erschwert oder unmöglich wird.

Hier ein Beispiel für eine gerechte Teilung in Miteigentumsanteile:

Beispielhafte Berechnung der Miteigentumsanteile bei einer Eigentumswohnung

Familie Mustermann erwirbt eine Eigentumswohnung von 120 Quadratmetern in einem Wohnhaus mit einer Gesamtwohnfläche von 2000 Quadratmetern. Bei einer Einteilung in Tausend Einheiten ergibt sich für Familie Mustermann die Rechnung von 1000 Teilen durch 2000 Quadratmeter, was 0,5 Anteil pro Quadratmeter entspricht.

Bei der Wohnung der Mustermanns mit einer Fläche von 120 Quadratmetern ergibt sich daraus aus der Multiplikation der Quadratmeterzahl der Wohnung und dem errechneten Anteil pro Quadratmeter (120 x 0,5 = 60) ein Miteigentumsanteil von 60 von Tausend am Gesamteigentum.

Nach diesem so errechneten Miteigentumsanteil ergeben sich auch die Stimmanteile bei der Eigentümerversammlung (wenn nicht in der Gemeinschaftsordnung anders geregelt) und Teile der entstehenden Nebenkosten, vor allem an Steuern, Verwaltung und Pflege sowie Beleuchtung des Gemeinschaftseigentums. Die genaue Aufschlüsselung der Kosten ist aber jeweils in der spezifischen Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft festgelegt.

Üblicherweise steigen die Kosten dabei mit höheren Miteigentumsanteilen bei den fixen Kosten, viele andere Werte wie Wasserverbrauch werden aber im Allgemeinen nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet. Auch die Verwaltungskosten werden heute zumeist per Wohneinheit und nicht per Miteigentumsanteilen fällig.

Wortbedeutung, Herkunft und Rechtschreibung

Miteigentumsanteil, der (mask.)

Wortart: Substantiv
Gebrauch: Rechtssprache, Wirtschaftssprache
Rechtschreibung: Mit|ei|gen|tums|an|teil
Wortbedeutung: Das Bruchstückhafte Eigentum an einer gemeinschaftlich genutzten Immobilie, z.B. bei einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Wortherkunft: Der Begriff Miteigentumsanteil ist eng mit der Verabschiedung des Wohneigentumsgesetzes im Jahr 1951 verbunden, in dem aufgrund der notwendigen Baumaßnahmen aufgrund der kritischen Wohnungssituation nach dem 2. Weltkrieg die vorher geltenden Regelungen geändert und an die Bedürfnisse der Nachkriegszeit angepasst wurden. Ein genaues Datum für die erstmalige Verwendung oder umfängliche Einführung des Begriffes in die Rechtssprache steht aber nicht zweifelsfrei fest.

Inhalt des Miteigentumsanteils

Inhalt des Miteigentumsinhalt ist der Bruchstückhafte Anteil an einem Gemeinschaftseigentum, meist bei einer Immobilie und häufig als inhärenter Teil einer Eigentumswohnung. Die Eigentumswohnung selber kann dabei getrennt vom Miteigentumsanteil als ein Sondereigentum aufgefasst werden, ist aber unaufhebbar mit diesem verbunden, da das deutsche Recht das immobile Eigentum immer auf das Grundstück zurückführt.

Ein Miteigentumsanteil wird in der Form so behandelt wie die „Sache“ Grundstück und kann daher auch mit Grundpfandrechten wie Hypotheken oder einer Grundschuld belastet werden. Dies ist insbesondere für die Immobilienfinanzierung bedeutsam und war ursprünglich einer der Gründe für die Verabschiedung des Wohneigentumsgesetzes im Jahr 1951. Der Miteigentumsanteil umfasst darüber hinaus auch das Recht an der Teilnahme an einer Eigentümerversammlung und kann die Stimmanteile in dieser beschreiben. Dieser Weg der Festlegung von Stimmanteilen in einer Eigentümergemeinschaft wird vor allem genutzt, um die Besitzverhältnisse korrekt abzubilden.

Dabei wird davon ausgegangen, dass ein Eigentümer der Eigentümergemeinschaft, der besonders viele Anteile hält, zum einen ein besonders großes Interesse an den Angelegenheiten der Liegenschaft hat und zum anderen von eventuell beschlossenen Maßnahmen auch finanziell stärker betroffen sein würde, als Eigentümer mit einem substanziell weniger Miteigentumsanteilen.

Es gibt aber auch abweichende Gemeinschaftsordnungen, in dem jedem Anteil zum Beispiel eine Stimme zugesprochen wird. Zuletzt ergeben sich aus der Höhe der Miteigentumsanteile auch der Anteil an den gemeinsam in einem Gemeinschaftseigentum zu tragenden Kosten für Verwaltung, Steuern und Instandhaltung der gemeinschaftlich genutzten Flächen wie Innenhof, Treppenhäuser und ähnliches. Miteigentumsanteile sind direkt mit dem Wohneigentum verbunden und werden mit diesem verkauft oder vererbt.

➤ In unserem Glossar weitere Fachbegriffe für Immobilien nachlesen.

Varianten der Miteigentumsanteile

Wie eingangs angesprochen gibt es neben den Miteigentumsanteilen für Immobilien eine ähnliche Regelung für Investmentzertifikate. Ansonsten sind lediglich die Anzahl der Teile bei der Umwandlung des Gesamteigentums in Sondereigentümer durch den teilenden Eigentümer variabel. Üblich ist hier die Einteilung in tausend Teile, gerade bei großen und sehr großen Immobilien werden aber mitunter auch Aufteilungen in 10.000 Teile vorgenommen.

Dies gilt insbesondere für eine bessere Handhabung der einzelnen Miteigentumsanteile, die so nicht nur Bruchstücke von einem Anteil darstellen. Qualitativ besteht aber kein Unterschied zwischen einer Teilung durch 1.000 oder durch 10.000 Anteile. Bei dem obigen Beispiel würden sich z.B. die Anteile bei einer Aufteilung in Zehntausend auf 600 von 10.000 im Gegensatz zu den oben genannten 60 von 1.000 erhöhen.

Rechte und Pflichten

Das Sondereigentum Eigentumswohnung und die mit diesem einhergehenden Miteigentumsanteile werden der Sache nach gleich wie ein ungeteiltes Eigentum behandelt. Deshalb ergeben sich aus den Miteigentumsanteilen auch dieselben Pflichten, wie aus einem ungeteilten Eigentum. Darunter fallen u.a. die anteilig zu zahlender Grundsteuer, das Tragen der anteiligen Beiträge zu den laufenden Nebenkosten für das Gesamteigentum und so weiter.

An Rechten ist vor allem die Möglichkeit herauszuheben, die Miteigentumsanteile per Grundpfandrecht zu belasten, also das dort festgelegte Kapital nutzbar zu machen oder den Verkehrswert mit zur Finanzierung des Sondereigentums und den mit diesem einhergehenden Miteigentumsanteilen heranzuziehen.

Ein weiteres Recht, das sich aus dem Besitz von Miteigentumsanteilen ergibt, ist der Besuch der Eigentümerversammlung. Die Stimmanteile der einzelnen Parteien sind wie oben schon etwas ausführlicher dargelegt, in der entsprechenden Gemeinschaftsordnung festgelegt. Häufig entsprechen sie dabei den jeweils gehaltenen Miteigentumsanteilen, um die Besitzverhältnisse besser abbilden zu können.

Der Besuch einer Eigentümerversammlung ist natürlich ausschließlich ein Recht und keine Pflicht. Allerdings empfiehlt es sich in den allermeisten Fällen durchaus, an dieser teilzunehmen, da mitunter über wichtige Entscheidungen abgestimmt werden muss, die auch finanzielle Aufwendungen nach sich ziehen können. Ein Beispiel wäre der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft, neue Fenster einbauen zu lassen.

Um beschlussfähig zu sein, müssen mehr als die Hälfte aller Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft an dieser teilnehmen. Falls dies nicht der Fall sein sollte, wird die Eigentümerversammlung im Allgemeinen vertagt. Die Teilnahme muss persönlich oder durch eine mit einer entsprechenden Vollmacht ausgestatteten Person stattfinden.