Nutzungsrecht

Wenn man sich mit Möglichkeiten der Immobilienverrentung, einem Immobilien-Teilverkauf oder Leibrenten-Modellen auseinandersetzt, so stolpert man häufig über den Begriff Nutzungsrecht. Das Nutzungsrecht ist ein juristischer Begriff, der teilweise auch in der Wirtschaftssprache Verwendung findet. Dieser bezieht sich aber nicht nur auf Immobilien oder grundstücksgleiche Rechte, sondern ist so offengehalten, dass er ganz allgemein die Berechtigung der Nutzung einer Sache oder eines Rechts durch eine natürliche oder juristische Person beschreibt. Die mit dem Recht zur Nutzung ausgestattete Person ist aber nicht der Eigentümer bzw. Alleineigentümer der entsprechenden Sache.

Im Allgemeinen wird dabei zwischen zwei Formen des Nutzungsrechtes unterschieden:

  • dem schuldrechtlichen Nutzungsrecht
  • dem dinglichen Nutzungsrecht.

Funktional gleichen sich beide Formen des Nutzungsrechts jedoch. Der Eigentümer an einer Sache, die dieser nicht selbst nutzt, überlässt sie einem Dritten zur Nutzung (dieser hat dann das Nutzungsrecht) gegen die Zahlung eines Nutzungsentgelts. Ein Nutzungsentgelt wäre z.B. ganz klassisch die Miete, die man für seine Mietwohnung bezahlt oder die Leasingrate, die fürs Auto fällig wird. In beiden Fällen nutzt man die entsprechende Sache – die Wohnung, das Auto – ohne dessen Eigentümer zu sein.

Eine Ausnahme ist die so genannte kostenlose Leihe, bei der das Nutzungsrecht an einer Sache für einen definierten oder undefinierten Zeitraum einem anderen Rechtssubjekt übertragen wird. Bei einer kostenlosen Leihe wird selbstverständlich kein Nutzungsentgelt fällig. Der bedeutendste Unterschied zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Nutzungsrecht tritt bei einer Insolvenz bzw. wenn es um Immobilien geht einer anstehenden Zwangsversteigerung auf. Betrifft dies ein vermietetes Grundstück bzw. eine vermietete Immobilie, so steht dem Ersteigerer ein einmaliges Sonderkündigungsrecht zu. Dieses muss allerdings gut begründet sein, da im Allgemeinen davon ausgegangen wird, dass die bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse unangetastet bleiben. Ein dingliches Nutzungsrecht ist hingegen vollstreckungsfest (kann nicht aufgehoben werden), wenn dieses einen besseren Rang (die Rangordnung der Belastungen eines Grundstückes werden im Grundbuch festgehalten) aufweist, als das Recht des Gläubigers. Das bestehende Nutzungsrecht wird in diesem Fall als gegebene Belastung der Immobilie mit ersteigert.

Die Immobilien betreffenden Nutzungsrechte können zu beiden oben genannten Kategorien gehören, in die schuldrechtlichen Nutzungsrechte fallen hier Miete und Pacht von Grundstücken oder Immobilien, bzw. grundstücksgleiche Rechte.

In die Kategorie der dinglichen Nutzungsrechte fallen hingegen:

  • der Nießbrauch (der nicht nur an Immobilien, sondern streng genommen an allen Dingen und Rechten bestehen kann),
  • die Grunddienstbarkeit (z.B. Wegerecht, Bebauungsbeschränkungen etc.)
  • das Wohnungsrecht (wie das Wohnrecht, berechtigt den Inhaber des Wohnungsrechts zur Nutzung eines Teils der entsprechenden Immobilie zu Wohnzwecken unter Ausschluss des Eigentümers)
  • die Reallast (Berechtigung einer Person, die nicht der Eigentümer ist, wiederkehrende Leistungen aus einer Sache oder einem Grundstück zu ziehen, es muss sich dabei nicht zwangsläufig um Geldzahlungen handeln)
  • die Leibrente (aus diesem Modell ergibt sich ein Nutzungsrecht, welches von seinem Geldwert her im Voraus in den im Fall einer Leibrente in Raten auszuzahlenden Kaufpreis der Immobilie eingerechnet wurde)
  • das Wohnrecht (siehe Wohnungsrecht)
  • das Erbbaurecht (das Recht zur Errichtung eines Gebäudes auf einem Grundstück, dessen Eigentümer man nicht ist gegen die Zahlung eines wiederkehrenden Erbbauzinses, meist zeitlich begrenzt, üblich ist eine Laufzeit von 99 Jahren)

Zuletzt gehören auch die Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld, Sicherungsgrundschuld, Rentenschuld) wirtschaftlich betrachtet zu den Nutzungsrechten. Der Unterschied zwischen den Grundpfandrechten und den oben genannten Nutzungsrechten ist, dass die Nutzungsrechte auf Dauer angelegt sind, während die Grundpfandrechte von vornherein eine zeitliche Begrenzung (die Rückzahlung des Kredits bzw. der Hypothek) haben.

Definition Nutzungsrecht

Durch die weite Spanne an Formen, die das Nutzungsrecht als Begriff umfassen oder beinhalten kann, ist dieses nicht an einer Stelle im Bundesgesetzbuch (BGB) aufgelistet. Die jeweiligen spezifischen Nutzungsrechte, darunter u.a. Miete, Nießbrauch, Leibrente aber auch Nutzungs- und Verwertungsrechte für intellektuelles Eigentum, also das so genannte Urheberrecht, werden jeweils einzeln an den entsprechenden Stellen des BGB für sich definiert. In der Rechtssprache gilt das Nutzungsrecht als ein ausschließliches bzw. absolutes Recht.

Dieses Recht (Nutzungsrecht) erlaubt der innehabenden Person die Nutzung oder den Gebrauch einer Sache oder eines Rechts. Der Inhaber des Nutzungsrechts hat aber keine Befugnis das Recht oder die Sache zu veräußern. Daher macht man juristisch eine Unterscheidung zwischen Verwertungsrecht (meist im Urheberrecht) und Nutzungsrecht.

Wortbedeutung, Herkunft und Rechtschreibung

Nutzungsrecht, das (neut.)

  • Wortart: Substantiv
  • Gebrauch: Rechtssprache, Wirtschaftssprache
  • Rechtschreibung: Nutz|ungs|recht
  • Wortbedeutung: Nutzungsrecht beschreibt das Recht zur Nutzung und/oder dem Gebrauch einer Sache durch den Inhaber des Nutzungsrechts, welches diesem vom eigentlichen Eigentümer übertragen wird. Meist wird für das Nutzungsrecht eine Form des Nutzungsentgelts gezahlt. Es gibt verschiedene Arten des Nutzungsrechts, die allgemein in schuldrechtliche und dingliche Nutzungsrechte unterteilt werden.
  • Wortherkunft: Das Kompositum Nutzungsrecht aus den beiden Worten Nutzung und Recht ist der deutschen Sprache schon seit dem 19. Jahrhundert geläufig. So fand es Aufnahme in Jacob und Wilhelm Grimms „Deutsches Wörterbuch“ (16 Bände) aus dem Jahr 1854. Der Begriff ist seit langem fester Bestandteil der deutschen Rechtssprache und hat Entsprechungen in Österreich und in der Schweiz. Die spezifische Wortbedeutung kann sich über die Zeit verändert haben, mit hoher Sicherheit ist das Nutzungsrecht mit all seinen Unterformen heute deutlich genauer definiert, als zur Zeit der Einführung des Begriffes.

Varianten des Nutzungsrechts

Wie oben schon angesprochen unterscheidet man bei Nutzungsrechten allgemein zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Nutzungsrechten. Die Unterscheidung beruht vor allem auf der Bindung des Nutzungsrechts an

a) eine vertraglich vereinbarte, wiederkehrende Zahlung beim schuldrechtlichen Nutzungsrecht.
b) die Bindung des Nutzungsrechts an die Sache selber, sei es durch Veräußerung zu bestimmten Konditionen (bei Immobilien-Nutzungsrechten: Nießbrauch, Leibrente etc.) oder eine Form des geteilten Besitzes (bei Immobilien-Nutzungsrechten: Erbbaurecht, Immobilien-Teilverkauf etc.).

Die Unterscheidung zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Nutzungsrechten wird häufig noch einmal unterteilt, bevor die spezifischen Nutzungsrechte zum Tragen kommen. Bei der Form der schuldrechtlichen Nutzungsrechte unterscheidet man zwischen:

  • dem schuldrechtlichen Nutzungsrecht an Sachen (durch Miete, Pacht oder Leasing)
  • sowie dem schuldrechtlichen Nutzungsrecht an Rechten (z.B. Urheberrechte, Lizenzen, Patente, Markenzeichen etc.).

Bei den dinglichen Nutzungsrechten unterscheidet man folgende Unterkategorien:

  • Dienstbarkeiten (zu diesen gehören u.a. der Nießbrauch, die Grunddienstbarkeit, die Leibrente und das Wohnungsrecht)
  • dem Erbbaurecht
  • sowie dem Pfandrecht des Nutztungspfandes.

Wie oben auch schon angesprochen könnte man die Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld, Sicherungsgrundschuld, Rentenschuld) auch zu den Nutzungsrechten zählen. Juristisch werden diese aber getrennt voneinander betrachtet. Wirtschaftlich hingegen werden die Grundpfandrechte mitunter durchaus parallel oder als eine Form der Nutzungsrechte angesehen.

Im Folgenden erfolgt eine Fokussierung insbesondere auf dingliche Immobilien-Nutzungsrechte, bei denen auch größere Unterschiede zwischen den verschiedenen Nutzungsrechten bestehen, als bei den entsprechenden schuldrechtlichen Immobilien-Nutzungsrechten (Miete und Pacht). Neben den hier näher erklärten dinglichen Nutzungsrechten existieren auch noch die Reallast und die persönliche Dienstbarkeit. Beide werden aber eher selten genutzt und sollen daher hier außen vorgelassen werden.

Nießbrauch

Das dingliche Nutzungsrecht des Nießbrauchs bezieht sich nicht allein auf Immobilien, sondern theoretisch auf jegliche Sachen oder Dinge, die durch einen Eigentümer einer anderen Person hierfür überlassen werden können. Beschränkt man sich auf den Bereich der Immobilien-Nutzungsrechte, dann stellt der Nießbrauch das vielleicht mit am umfassendsten dinglichen Nutzungsrecht dar. Neben der Möglichkeit, die zum Nießbrauch überlassene Immobilie zu bewohnen, kann diese auch umfänglich wirtschaftlich genutzt werden, also im Ganzen oder in Teilen vermietet oder verpachtet werden. Die Einnahmen aus einer wirtschaftlichen Nutzung kommen beim Nießbrauch dem Nießbrauchberechtigten und nicht dem Eigentümer zu. Wie bei allen dinglichen Nutzungsrechten hat der zum Nießbrauch Berechtigte aber nicht das Recht, die ihm so überlassene Sache zu veräußern.

Grunddienstbarkeit

Bei dem dinglichen Nutzungsrecht der Grunddienstbarkeit stehen dem Inhaber des Rechts bestimmte Nutzungen eines fremden Grundstücks zu. Besonders üblich sind hier Formen des Wegerechts (also die Nutzung einer über ein fremdes Grundstück führenden Straße, oft landwirtschaftliche Wege) sowie Rechte zur Verlegung von Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Telekommunikation, Gas etc.). Die Grunddienstbarkeit ist dabei an den Besitz eines anderen, oft angrenzenden, Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts und nicht an eine Person gebunden.

Wohnungsrecht und Wohnrecht

Die vergleichbaren Nutzungsrechte Wohnungsrecht und Wohnrecht (die tatsächlich manchmal auch als Synonyme verwendet werden) räumen dem Inhaber des Nutzungsrechtes das Recht zur Nutzung einer Immobilie oder eines Teils einer Immobilie zu Wohnzwecken ein. Eine wirtschaftliche Nutzung ist ausgeschlossen. Das Wohnrecht bezieht sich entweder auf spezielle Räume, eine Wohnung oder auf die Gesamtheit einer Immobilie, dann meist ein Einfamilienhaus. Das Wohnrecht ist an die Person, die das Recht innehat, gebunden und kann im Allgemeinen nicht vererbt werden, bzw. besteht im Regelfall nicht über den Tod der Person hinaus, an welche das Recht gebunden ist.

Leibrente

Bei der Leibrente handelt es sich um ein Recht, das neben (im Allgemeinen bis zum Tode des Rechteinhabers) wiederkehrenden Zahlungen auch ein lebenslanges Wohnrecht beinhaltet. Damit ist die Leibrente auch ein gesondert zu betrachtendem Nutzungsrecht. Der Leibrente liegt dabei im Regelfall ein schuldrechtliches Geschäft zugrunde, meist der Verkauf einer Immobilie auf Leibrente. In diesem Fall wird der verhandelte Kaufpreis nicht auf einen Schlag, sondern in Form einer Rentenzahlung in wiederkehrenden Raten (üblicherweise im Monatsrhythmus) ausgezahlt.

Die Raten enden bei einem Leibrenten-Modell nicht mit Ableistung der vereinbarten Gesamtsumme, sondern mit dem Tod des Beziehers der Leibrente. Dieser kann ebenso weit vor oder weit nach Auszahlung der ursprünglich angesetzten Summe eintreten, so dass ein Leibrenten-Geschäft für beide Parteien immer mit einem wirtschaftlichen Risiko einhergeht.

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Rechte und Pflichten

Die Rechte und Pflichten, die sich aus verschiedenen Nutzungsrechten ergeben, sind selbstverständlich teils an deren Natur und Umfang gebunden. Bei Nutzungsrechten an einem Haus oder ganz allgemein Immobilien-Nutzungsrechten hat der Inhaber des Nutzungsrechtes aber eigentlich immer die Pflicht, sorgsam und werterhaltend mit der zur Nutzung überlassenen Immobilie umzugehen. Dies bezieht selbstverständlich auch Miet- und Pachtobjekte mit ein, bei denen bestimmte Zuständigkeiten und Verhaltensweisen aber genauer gesetzlich geregelt sind, als bei dinglichen Nutzungsrechten wie dem Nießbrauch oder dem Wohnrecht.

Ein alle Nutzungsrechte umfassend einbeziehendes Recht gibt es hingegen nicht. Hier kann die Bandbreite (wiederum auf Immobilien-Nutzungsrechte beschränkt) vom Wegerecht bis hin zur umfänglichen wirtschaftlichen Nutzung reichen, wie sie beim Nießbrauch als gegeben angesehen werden kann.

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