Verkaufsvollmacht

18. März 2022
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Eine Verkaufsvollmacht berechtigt jemanden, der nicht der Eigentümer einer Sache ist, diese im Namen des Eigentümers zu verkaufen. In diesem Beitrag soll es vornehmlich um Verkaufsvollmachten für den Immobilienverkauf gehen, bei der einige Besonderheiten zu beachten sind. Der allgemeine Begriff Verkaufsvollmacht kann sich daneben aber auch auf bewegliche Sachen erstrecken, wie zum Beispiel ein Automobil.

Die Funktionsweise ist dabei ähnlich und auch die Formulierungen der Vollmacht ähneln sich. Allerdings gibt es bei der Formulierung bestimmte Formalien zu beachten, so dass man diese nicht selber vornehmen, sondern entweder von einem juristischen Beistand, einem Notar oder nach einer der vielen frei zugänglichen Vorlagen erstellen sollte.

Der größte Unterschied zwischen einer Verkaufsvollmacht für eine Immobilie und einer solchen für eine bewegliche Sache, ist die Notwendigkeit der notariellen Beglaubigung einer Verkaufsvollmacht für eine Immobilie. Ohne diese Beglaubigung ist die Verkaufsvollmacht bei einem geplanten Immobilienverkauf unwirksam. Für das Ausstellen einer Verkaufsvollmacht kann es gute Gründe geben, der vielleicht häufigste Grund ist die Beauftragung eines Maklers, der für den Eigentümer nach einem Käufer sucht. Ein anderer Grund kann ein weiter Anreiseweg oder Krankheit sein, die den Eigentümer davon abhält, den Verkauf sowie die damit zusammenhängenden Termine, vor allem beim Notar, persönlich wahrzunehmen.

Auch bei weitläufig verzweigten bzw. über die Welt verteilten Erbengemeinschaften ist es nicht unüblich, dass bei einem anstehenden Verkauf einer gemeinsam besessenen Immobilie, sich zumindest Teile der Erbengemeinschaft vertreten lassen und eine Verkaufsvollmacht an eine Vertrauensperson ausstellen. Als Verkaufsbevollmächtigter kommt zuerst einmal jeder geschäftsfähige Bürger über 18 Jahren in Frage. In der Regel werden aber enge Familienmitglieder, Juristen, ein beauftragter Makler oder ähnliches mit einer Verkaufsvollmacht betreut.

Eine Verkaufsvollmacht muss dabei nicht einer Blanko- oder Generalvollmacht für den Verkauf der in der Vollmacht spezifizierten Sache ähneln, sondern kann in ihrem Text sehr spezifische Bedingungen nennen und festlegen, wann und wie diese zu der Einleitung oder Durchführung eines Verkaufs berechtigt. Auch die Geltungsdauer kann in einer Verkaufsvollmacht angegeben werden und so z.B. auf einige Monate o.ä, begrenzt werden.

Neben der explizit als Verkaufsvollmacht ausgestellten notariell beglaubigten Vollmacht für den Immobilienverkauf, kann sich eine solche Verkaufsvollmacht auch nachgeordnet aus anderen Formen der Vollmacht ergeben. Hier sind vor allem die so genannte Vorsorgevollmacht und die Generalvollmacht wichtig. Eine Vorsorgevollmacht greift in Notsituationen und ermächtigt den Bevollmächtigten, bestimmte oder ganz generell Aufgaben und Geschäfte für den Vollmachtgeber zu erledigen.

Die Vorsorgevollmacht greift nur dann, wenn der Vollmachtgeber nicht mehr geschäftsfähig ist, also aufgrund schwerer Krankheit oder Demenz. Eine Generalvollmacht geht noch weiter als eine Vorsorgevollmacht und wird meist wie diese an die Bedingung der Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers geknüpft. Beide, die Vorsorgevollmacht sowie die Generalvollmacht, beinhalten in ihrem Umfang das Potential einer Verkaufsvollmacht auch für Immobilien, müssen für diesen Fall aber auch notariell beglaubigt werden.

Gerade bei plötzlicher Krankheit oder dem Wissen um eine fortschreitende Einschränkung der geistigen Fähigkeiten empfiehlt sich der Abschluss einer dieser Vollmachten, um die Rechtsgeschäfte im Sinne des Vollmachtgebers weiterführen zu können. Bei Pflegefällen ist so zum Beispiel der Verkauf der zuvor bewohnten Immobilie häufig allein schon aus Kostengesichtspunkten angezeigt.

Eine Vorsorgevollmacht kann auch mit einer Patientenverfügung kombiniert werden. Wichtig zu wissen ist, dass die Patientenverfügung keine Vorsorgevollmacht ist und umgekehrt in einer Vorsorgevollmacht nicht automatisch eine Patientenverfügung enthalten sein muss.

Definition Verkaufsvollmacht

Unter einer Vollmacht versteht man ganz allgemein die durch ein Rechtsgeschäft begründete Vertretungsmacht einer Person oder Entität durch eine andere Person oder Entität. Diese mit der Vertretungsmacht ausgestattete Person wird als Bevollmächtigter bezeichnet. Generell werden Vollmachten in verschiedene Kategorien unterteilt. Zuerst einmal unterschiedet man zwischen Generalvollmacht (berechtigt zum Abschluss aller vertretungszulässigen Rechtsgeschäfte) sowie einer Einzelvollmacht (berechtigt zur Vornahme einer bestimmten, genau definierten Handlung).

Bei einer Verkaufsvollmacht handelt es sich damit um eine Einzelvollmacht. Diese kann auch inhaltlich und zeitlich begrenzt werden. Zudem unterscheidet man in Deutschland ganz allgemein zwischen Innenvollmachten (Vollmachten, die gegenüber dem Vertreter erklärt werden) und Außenvollmachten (Vollmacht, die gegenüber dem Dritten, bei welchem die Vertretung stattfinden soll, erklärt wird, oft bei Depotstimmrechten und Bankvollmachten) sowie zwischen prämortaler (vor dem Tode), transmortaler (auch nach dem Tode) oder postmortaler (nur nach dem Tode) geltenden Vollmachten.

Eine Verkaufsvollmacht ist somit eine Einzelvollmacht, gehört zu den Innenvollmachten und dürfte in den meisten Fällen prämortaler Natur sein. Wie bei allen juristischen Dokumenten ist die spezifische Wortwahl wichtig, für Verkaufsvollmachten gibt es hierzu entsprechende Vorlagen, die an die individuellen Bedürfnisse angepasst werden können.

Alle Vollmachten und damit auch Verkaufsvollmachten können jederzeit vom Vollmachtgeber widerrufen werden, außer es handelt sich um eine der seltenen unwiderruflichen Vollmachten. Eine Vollmacht erlischt zudem automatisch mit dem Tod des Vollmachtnehmers, nicht aber mit dem Tod des Vollmachtgebers, außer dies ist spezifisch in der Vollmacht so aufgeführt.

Wortbedeutung, Herkunft und Rechtschreibung

Verkaufsvollmacht, die (fem.)

Wortart: Substantiv
Gebrauch: Rechtssprache
Rechtschreibung: Ver|kaufs|voll|macht
Wortbedeutung: Der Begriff Verkaufsvollmacht beschreibt eine Einzelvollmacht, mit der ein Vollmachtgeber einem Vollmachtnehmer das Recht einräumt, an dessen Stelle den Verkauf einer mobilen oder immobilen Sache einzuleiten oder vorzunehmen. Die Verkaufsvollmacht muss den Gegenstand benennen, kann Preisvorstellungen und andere Bedingungen beinhalten sowie zeitlich begrenzt werden. Im Immobilienbereich werden Verkaufsvollmachten z.B. an Makler ausgestellt oder wenn aufgrund weiter Anreisewege, Krankheit oder Unabkömmlichkeit ein persönliches Erscheinen und Durchführen der nötigen Rechtsakte nicht möglich oder sinnvoll ist.
Wortherkunft: Der Begriff Verkaufsvollmacht beschreibt eine spezifische Einzelvollmacht und ist damit eine Unterart des Begriffes der Vollmacht. Die Vollmacht wiederum ist ein in Rechtsgeschäften seit langem übliche Möglichkeit der Übertragung von Handlungsrechten von einer Personen auf eine andere, die damit „ermächtigt“ bzw. „bevollmächtigt“ wird, an dessen Stelle und in dessen Sinne zu handeln. Wann genau der Begriff Vollmacht für diese Möglichkeit der Übertragung von Handlungsfähigkeit bei Rechtsgeschäften eingeführt wurde, ist nicht ganz klar, das Prinzip dürfte aber seit römischer Zeit in der einen oder anderen Form (und mitunter unter anderem Namen) ein fester Bestandteil des Rechts sein.

Varianten der Verkaufsvollmacht

Wie eingehend angesprochen, kann sich eine Verkaufsvollmacht auf alle werthaltigen mobilen oder immobilen Sachen beziehen. Während eine Verkaufsvollmacht für z. B. ein Automobil keine notarielle Beglaubigung benötigt, ist diese für eine Verkaufsvollmacht für eine Immobilie zwingend notwendig, damit das Geschäft bei Vertretung auch rechtskräftig wird. Eine nicht notariell beglaubigte Verkaufsvollmacht erlaubt allerdings auch bei einem Immobilienverkauf den Abschluss des Kaufvertrages mit der Unterschrift des Bevollmächtigten.

Der Kaufvertrag ist dann aber bis zu einer nachträglichen Beglaubigung der Verkaufsvollmacht nicht rechtskräftig. Die Möglichkeit der nachträglichen notariellen Beglaubigung einer Vollmacht verzögert zwar den rechtskräftigen Abschluss des Immobilienverkaufs, bietet dem Vollmachtgeber aber natürlich gleichzeitig auch besondere Sicherheit, da der Kaufvertrag auch nach Abschluss und vor Beglaubigung der Verkaufsvollmacht noch einmal geprüft werden kann.

Verkaufsvollmacht für einen Makler

Wenn ein Immobilienverkauf ansteht, geht dies mit einiger Arbeit einher. Die Suche nach Interessenten samt dem Schalten von Inseraten, Kontaktaufnahme und Preisverhandlungen werden daher nicht selten einem Makler übertragen, der sich am Markt auskennt. Um das Vorgehen nicht unnötig zu verkomplizieren und dem Makler eine gewisse Gestaltungsfreiheit zu geben, ist es dabei üblich, diesem eine Verkaufsvollmacht auszustellen. So muss der Makler nicht bei jeder Kleinigkeit Rücksprache mit dem Eigentümer halten.

Verkaufsvollmachten für Makler sind auf das betreffende Objekt und zusätzlich meist zeitlich begrenzt. Nach Ablauf der Frist kann die Vollmacht allerdings verlängert werden. Bei einer Verkaufsvollmacht für einen Makler kann es sinnvoll sein, diese erst nachträglich, bzw. mit dem zustande kommen eines Verkaufs, beglaubigen zu lassen. So hat der Verkäufer eine größere Sicherheit, auch wenn Missbrauch in diesem Feld heute höchst unüblich ist.

Verkaufsvollmacht bei einer Erbengemeinschaft

Haben mehrere Parteien gemeinsam eine Immobilie geerbt, kommt es nicht selten vor, dass diese verkauft werden soll. Nun muss hierfür nicht unbedingt ein Makler beauftragt werden, sondern die Erbengemeinschaft kann dies auch selber vornehmen. Hierfür ist allerdings Einstimmigkeit notwendig.

Um die Sache nicht noch komplizierter zu gestalten, als diese es so schon bei Erbengemeinschaften oft ist, empfiehlt es sich, eine der Parteien mit einer Verkaufsvollmacht auszustatten, die dann als zentrale Ansprechfigur für die Verhandlungen mit Dritten oder auch für die Beauftragung eines Maklers auftreten kann. Eine solche Verkaufsvollmacht muss von allen an der Erbengemeinschaft beteiligten Parteien unterschrieben und notariell beglaubigt werden.

Verkaufsvollmachten, die sich aus anderen Vollmachten ergeben

Wie schon eingehend angesprochen können sich effektiv Verkaufsvollmachten aus verschiedenen, sehr viel weiter reichenden Vollmachten ergeben. Die beiden üblichsten wären die Vorsorgevollmacht für einen plötzlich eintretenden Notfall (von Unfall bis Geschäftsunfähigkeit) oder die Generalvollmacht. Auch letztere ist zumeist an bestimmte Bedingungen geknüpft, wann dieser Eintritt bzw.

Wirkung entfalteten und dem genannten Bevollmächtigten tatsächliche Handlungsvollmacht überträgt. Damit mit einer solchen Vorsorge- oder Generalvollmacht allerdings ein Immobilienverkauf durchgeführt werden kann, muss diese notariell beglaubigt sein, was für andere wichtige Aspekte dieser Vollmacht-Arten nicht notwendig ist.

➤ In unserem Glossar weitere Fachbegriffe für Immobilien nachlesen.

Rechte und Pflichten

Bei dem Ausstellen von Vollmachten überträgt der Vollmachtgeber dem als Bevollmächtigter genanntem Vollmachtnehmer gewisse, in der Vollmacht spezifizierte Rechte, die eigentlich dem Vollmachtgeber zustehen würden.

Im Falle einer Verkaufsvollmacht überträgt man das Recht des Eigentümers, die von ihm besessene Sache zu veräußern. Bei einer Verkaufsvollmacht für eine Immobilie umfassen die durch die Verkaufsvollmacht übertragenen Rechte:

das Angebot der Immobilie am Markt sowie die proaktive Suche nach einem Käufer
die Preisverhandlungen mit den potentiellen Käufern (in dem durch die Vollmacht gesetzten Rahmen, bzw. den dort niedergelegten Preisvorstellungen des Eigentümers)
das Aufsetzen eines Kaufvertrags
im Zweifel auch die Durchführung der Unterzeichnung des Kaufvertrags bei einem Notar in Abwesenheit des Eigentümers

Im Allgemeinen hat der Bevollmächtigte dabei auch die Pflicht im Sinne des Vollmachtgebers zu handeln und diesen, bei Preisverhandlungen zum Beispiel, bestmöglich und zu dessen Gunsten zu vertreten. Handelt es sich bei der durch eine Verkaufsvollmacht handelnden Person um einen Makler, ist diese im Normalfall zusätzlich durch einen Maklervertrag zu ergänzen, in dem dann auch die Vergütung und ähnliches festgehalten sind.