Verkehrswert

Der Verkehrswert (auch Marktwert) wird laut §194 BauGB (Baugesetzbuch) „durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Der Verkehrswert ergibt sich in der Regel durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, was natürlich bedeutet, dass der Verkehrswert umso höher ist, je knapper das entsprechende Angebot ist. Ob eine Lage beliebt ist, lässt sich anhand des Bodenrichtwertes ermitteln, der allerdings nur ein Anhaltspunkt ist, da er aus vergangenen Grundstücksveräußerungen ermittelt wird. Ebenfalls Einfluss auf den Verkehrswert nimmt der Gebäudewert, welcher u.a. von den Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes abhängt.

Um den Verkehrswert zur ermitteln kann man sich unterschiedlicher Verfahren bedienen. Welches Verfahren am besten geeignet ist, hängt von der Immobilie ab. Drei Verfahren kommen zum Einsatz:

1. Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren findet seine Anwendung in erster Linie bei selbst genutzten Immobilien oder Grundstücken. Die Ableitung des Verkehrswerts erfolgt hierbei auf Basis von Vergleichspreisen ähnlicher Immobilien, die in ähnlicher Lage in jüngster Vergangenheit veräußert werden. Die Kaufpreise werden vom örtlichen Gutachterausschuss der Stadt gesammelt und festgehalten. Je mehr Werte gesammelt werden, desto aussagekräftiger sind die Ergebnisse.
2. Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Immobilien oder auch Gewerbeimmobilien wird gerne das Ertragswertverfahren eingesetzt. Der Verkehrswert wird hierbei aus dem Bodenwert und Gebäudeertragswert ermittelt. Der Gebäudeertragswert ergibt sich wiederum aus Faktoren wie Mieteinnahmen oder aber den Kosten, die sich aus der Bewirtschaftung des Gebäudes ergeben. Das Ertragswertverfahren sollte stets nur von Fachleuten eingesetzt werden.
3. Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren ist sowohl bei vermieteten als auch bei leerstehenden Immobilien einsetzbar. Der Verkehrswert ergibt sich hierbei aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert, wobei der Bodenwert auf dem Bodenrichtwerte basiert. Beim Gebäudesachwert wird von den Gebäudeherstellkosten eine Alterswertminderung (Baujahr-bedingt) in Abzug gebracht. So ist es möglich den Restgebäudewert zu ermitteln. Sachwertverfahren werden in erster Linie von Banken eingesetzt.