Verrentung

Ganz allgemein versteht man unter einer Verrentung im wirtschaftlichen Verkehr die Umwandlung einer einmaligen Zahlung in eine Reihe periodisch wiederkehrender Zahlungen.

Ein Beispiel für eine solche in eine Rente umgewandelte Einmalzahlung wäre die Überführung der Ausschüttung aus einer Lebensversicherung in eine private Rentenversicherung. Die Überführung einer solchen Summe in die gesetzliche Rentenversicherung ist ohne weiteres allerdings nicht zulässig. Üblicher als die Verrentung von freiem Kapital ist ohnehin die Verrentung von Kapital, das in Immobilien gebundenen ist. Im Zusammenhang der Umwandlung von Immobilienvermögen in Kapital, das als periodisch wiederkehrende Zahlung bzw. Rente ausgeschüttet wird, kann Verrentung als Oberbegriff für verschiedene Modelle einer solchen Umwandlung gelten. Die üblichen Formen der Verrentung von Immobilien sind:

  • Der Verkauf mit Leibrente
  • Der Verkauf mit Zeitrente

Der Unterschied zwischen beiden Modellen liegt in der Dauer der Zahlung. Während bei einem Verkauf mit Leibrente die Zahlungen im Regelfall bis ans Lebensende getätigt werden (Ausnahmen sind vertraglich zu regeln aber möglich), gibt es bei einem Verkauf mit Zeitrente einen bei Verkauf festzulegenden Endpunkt der Zahlungen, normalerweise bei Tilgung des angesetzten Preises zuzüglich einer eventuell festgelegten Verzinsung. Bei beiden Modellen kann zusätzlich eine einmalige Abschlagszahlung zu Beginn, bei einem Verkauf mit Zeitrente auch zum Abschluss der Zahlungen vereinbart werden. Dies ist bei einem Verkauf mit Leibrente allerdings eher unüblich. Zusätzlich wird dem Verkäufer beim Verkauf in Form einer Verrentung im Regelfall ein Wohnrecht eingeräumt. Dieses erlischt je nach Modell mit dem Ablauf der Zahlungen (Zeitrente) oder mit dem Tod (Leibrente).

Die mithilfe eines Immobilienverkaufs in Form einer Verrentung zu erzielenden periodisch wiederkehrenden Zahlungen werden meist monatlich gezahlt (Übersicht aller Verrentungsmodelle + Rechner). Andere Intervalle, wie je Quartal, halbjährlich oder gar jährliche Abschlagszahlungen, können aber frei zwischen den Parteien vertraglich ausgehandelt werden. Die Höhe der Abschlagsraten ergibt sich durch den Verkehrswert bzw. Marktpreis der verkauften Immobilie. Aufgrund der begrenzten Zahlungsdauer fallen diese bei einem Verkauf mit Zeitrente meist um einiges höher aus, als bei einem Verkauf mit Leibrente. Dies liegt an der Natur der lebenslang zu zahlender Leibrente, die für den Käufer natürlich ein schwer zu kalkulierendem Risiko darstellt, da allein mit statistischen Modellen zur Lebenserwartung gerechnet werden kann. Umso länger also die angenommene Restlebensdauer des Verkäufers ist, desto niedriger fallen die periodisch wiederkehrenden Zahlungen aus.

Definition Verrentung

Verrentung ist ein allgemeiner Oberbegriff für die Umwandlung einer zu zahlenden Geldsumme in periodisch wiederkehrende Zahlungen. Je nach Art der Verrentung enden die periodisch wiederkehrenden Zahlungen mit Tilgung der Gesamtsumme einschließlich einer möglichen Verzinsung oder erst mit dem Eintritt eines bestimmten Ereignisses, häufig dem Tod des Beziehers der periodisch wiederkehrenden Zahlungen.

Naturgemäß fällt deren Höhe bei einer Zahlung bis zum Tod je nach Lebensalter des Beziehers bei Abschluss des Geschäftes höher oder niedriger aus. Zur Berechnung werden statistische Modelle verwendet, die neben der Gesamtsumme die durchschnittliche Lebenserwartung des durch die Rentenzahlungen Begünstigten als Grundlage für die Errechnung der Höhe der periodisch wiederkehrenden Zahlungen heranziehen. Für Privatpersonen ist dabei in Deutschland die Verrentung von vorhandenem Immobilienvermögen in den oben genannten Varianten bei weitem am üblichsten.

Ein Beispiel zum besseren Verständnis

Horst Mustermann ist 70, alleinstehend und hat keine Kinder. Um sich einen schönen Lebensabend zu machen, denkt er darüber nach, seine Immobilie im Wert von 300.000 Euro zu verkaufen. Dabei interessiert er sich neben einem regulären Verkauf auch für andere Modelle, das in der Immobilie fest angelegte Kapital für sich nutzbar zu machen. Am Liebsten ist ihm dabei eine Lösung, die es ihm erlaubt weiter in seiner liebgewonnenen Immobilie wohnen zu können.

Hier stößt er auf die Möglichkeit einer Verrentung und auf die beiden Varianten des Verkaufs mit Leibrente oder Zeitrente. Weil Horst Mustermann ohnehin plant im Alter von 80 in eine Seniorenresidenz mit Betreuung zu ziehen entscheidet er sich für einen Verkauf seiner Immobilie mit Zeitrente und eingetragenem Wohnrecht über zehn Jahre. So erhält er in etwa 2.500 Euro monatlich bis zum Ablauf der festgesetzten Zeit, kann in der Immobilie bis zum Ende der Zeitrente wohnen bleiben und muss keine Miete zahlen. Hätte sich Herr Mustermann zu einem Verkauf mit Leibrente entschieden, wären die Zahlungen aufgrund der durchschnittlich anzunehmenden Lebenserwartung von ca. 82 Jahren demgegenüber etwas niedriger ausgefallen.

Wichtig! Das hier verwendete Rechenmodell ist stark vereinfacht und die tatsächlich zu erzielende monatliche Zahlung bei einem Verkauf zur Leibrente bei einer Immobilie mit einem Wert von 300.000 Euro kann von der hier angegebenen Zahl deutlich abweichen, da potentiell wertmindernde Umstände wie das eingeräumte Wohnrecht nicht berücksichtigt wurden.

Wortbedeutung, Herkunft und Rechtschreibung

Verrentung, die (fem.)

  • Wortart: Substantiv
  • Gebrauch: Wirtschaftssprache, Rechtssprache (selten)
  • Rechtschreibung: Ver|ren|tung
  • Wortbedeutung: Umwandlung einer einmalig zu zahlender Summe in periodisch wiederkehrende Zahlungen.
  • Wortherkunft: Der Begriff Verrentung ist abgeleitet vom Begriff Rente, der selber wiederum ein Lehnwort aus dem französischen mit Wurzeln im vulgärlateinischen rendita (Pachtzins) ist. Anders als bei der Rente, die in der Wirtschaft ein Einkommen bezeichnet, das ohne eine aktuelle Gegenleistung bezogen wird, steht bei einer Verrentung diesen Zahlungen eine feste Summe (im Allgemeinen aus einem Verkauf) gegenüber, die aber nicht sofort im Ganzen, sondern in Form von periodisch wiederkehrenden Zahlungen abgeleistet wird

Inhalt der Verrentung

Wie eingangs angesprochen handelt es sich bei dem Begriff der Verrentung um einen Oberbegriff für verschiedene Formen einer über die Zeit in periodischen Abständen abzuleistenden Zahlungen. Die zugrundeliegende Summe einer Verrentung stammt im allgemeinem aus einem Verkauf von mobilen oder immobilen Wirtschaftsgütern. Von seiner Form her funktioniert eine Verrentung beinahe wie ein umgekehrter Kredit und sollte daher auch in ähnlicher Weise abgesichert werden.

Die üblichste Form der Verrentung im privaten Wirtschaftsverkehr ist der Verkauf einer Immobilie, bei welchem der Verkehrswert nicht auf einen Schlag, sondern in Form von periodisch wiederkehrenden Zahlungen bezahlt wird. Dabei ist es üblich, dass dem Verkäufer bis zum Ende der Zahlungen ein Wohnrecht in der Immobilie eingeräumt wird, das in das Grundbuch eingetragen wird.

Die Höhe der periodisch wiederkehrenden Zahlungen ergeben sich aus dem Wert der Immobilie und der vereinbarten Zahlungsdauer. Letztere kann zeitlich begrenzt sein oder an ein Ereignis (im Allgemeinen den Tod des Beziehers der wiederkehrenden Zahlungen) geknüpft sein.

Bei der Verknüpfung mit einem bestimmten Ereignis können die insgesamt zu leistenden Zahlungen den Wert der Immobilie ebenso deutlich übersteigen wie auch deutlich niedriger ausfallen. Bei einer an den Tod gebundenen Zahlungsdauer, die Leibrente genannt wird, werden neben dem Wert der Immobilie auch die statistische Lebenserwartung zur Berechnung der Raten herangezogen, um das Risiko für den Käufer möglichst objektiv zu minimieren. Trotzdem besteht bei diesem Modell für beide Seiten ein gewisses Risiko.

➤ In unserem Glossar weitere Fachbegriffe für Immobilien nachlesen.


Varianten der Verrentung

Auch wenn es durchaus möglich ist, eine Verrentung anderer zur Zahlung anstehenden Kapitalsummen zu vereinbaren, soll hier vor allem der Fall einer Verrentung von Immobilien im Fokus stehen. Diese ist insbesondere im privaten Geschäftsverkehr die bei Weitem üblichste Form, von der grundlegend 2 Varianten bestehen:

  • Der Verkauf mit Leibrente
  • Der Verkauf mit Zeitrente

Beide dieser Varianten sollen hier noch einmal aufgeschlüsselt werden. !


Der Verkauf mit Leibrente

  1. Wird eine Immobilie mit einer Vereinbarung zum Bezug einer Leibrente verkauft, so wird der Kaufpreis nicht sofort fällig, sondern wird über die Zeit in periodisch wiederkehrenden Zahlungen bis zum Lebensende des Verkäufers abgeleistet. Die bei Verkauf mit Leibrente errechneten Raten bleiben dabei im Allgemeinen bis zum Ableben des Verkäufers gleich, wobei ein Inflationsausgleich theoretisch zwischen den Parteien im zugrundeliegenden Vertrag vereinbart werden kann. Die Zahlung einer Leibrente erlischt nicht nach Zahlung des ermittelten und im Vertrag festgelegten Kaufpreises der Immobilie, sondern muss unverändert weitergezahlt werden, bis der Bezieher der Leibrente stirbt. Andererseits muss an eventuelle Erben auch keine abschließende Abschlagszahlung geleistet werden, wenn der Tod des Beziehers der Leibrente eintritt, bevor die Kaufsumme vollumfänglich in Form der periodisch wiederkehrenden Zahlungen gezahlt wurde. Normalerweise wird ein Verkauf zur Leibrente von einem dem Verkäufer zugestandenen und im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht begleitet (siehe auch: Glossar-Eintrag Wohnrecht). Eine Leibrente und das an diese gebundene Wohnrecht ist nicht vererbbar.

Der Verkauf mit Zeitrente

Wird eine Immobilie zu den Konditionen einer Zeitrente verkauft, so wird der Kaufpreis nicht sofort fällig, sondern wird anhand periodisch wiederkehrender Zahlungen über einen vertraglich festzusetzenden Zeitraum abgeleistet. Die Höhe der wiederkehrenden Zahlungen richtet sich in diesem Fall allein nach dem Verkehrswert der verkauften Immobilie und dem vereinbarten Zeitraum. Dabei werden wertmindernde Umstände wie das übliche Einräumen eines Wohnrechts bis zum Ablauf der Zahlungen natürlich in den zugrunde gelegten Wert mit einbezogen. Bei einem Zeitrentenmodell ist es durchaus nicht unüblich auch eine anfängliche oder abschließende einmalige Abschlagszahlung zu vereinbaren. Anders als eine Leibrente ist eine Zeitrente vererbbar, da es sich letztendlich um einen herkömmlichen Kauf auf Raten handelt.


Rechte und Pflichten bei einer Verrentung

Bei der engen, abhängigen Beziehung beider beteiligten Parteien bei einem Immobiliengeschäft in Form einer Verrentung ist klar, dass beiden gewisse Rechte und Pflichten zukommen. Diese sind auch grob gesetzlich gefasst, es empfiehlt sich allerdings diese im notariell zu schließendem Kaufvertrag genauer zu definieren. Dies gilt insbesondere für Zuständigkeiten bei Reparaturen, Umbauten und Renovierungen sowie anderen werterhaltenden oder sogar wertsteigernden Instandhaltungsarbeiten.

Nach geltender Gesetzeslage ist der Eigentümer für alle größeren anstehenden Arbeiten verantwortlich, wenn diese notwendig sein sollten. Kosmetische Veränderungen und kleinere Reparaturen müssen hingegen im Normalfall vom Nutzer der Immobilie getragen werden. Für größere geplante Eingriffe muss zumeist zudem die Einstimmung der anderen Partei eingeholt werden, unabhängig davon, wer am Ende die Kosten trägt. Die wichtigsten weiteren Rechte und Pflichten sind:

  • Der Käufer ist zur pünktlichen Zahlung der Raten an den Verkäufer verpflichtet. Kommt der Käufer diesen nicht nach, kann juristisch gegen diesen vorgegangen werden.
  • Falls mit der Verrentung einer Immobilie ein Wohnrecht einhergeht, ist der Inhaber des Wohnrechts, wenn er dieses ausübt, dazu verpflichtet, den Wert der Immobilie nach bestem Wissen und Gewissen zu erhalten.
  • Bei größeren Vorhaben des Käufers oder Verkäufers zur Veränderung der mittels Verrentung verkauften Immobilie benötigt im Regelfall die Zustimmung der anderen Partei(en).

 

Immobilienlexikon

Über 100 Immobilienfachbegriffe kurz und einfach erklärt. Ein Immobilienlexikon für jeden. Alle wichtigen Begriffe rund um die Immobilie werden behandelt.

Weitere Definitionen & Erklärungen

Hier zu unserem großen Glossar.

wertfaktor-Rechner

Interesse am Immobilien-Teilverkauf? Dann können Sie mit unserem innovativen Beispielrechner kalkulieren, wie ein erstes Angebot aussehen könnte.

wertfaktor-VLOG

Aus unserem Magazin