Die Immobilienverrentung im Überblick

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+++ Dieser Artikel wurde am 19.07.2023 aktualisiert +++

„Man muss auch an später denken.“ – die Generation 65 plus ist mit diesem Glaubenssatz aufgewachsen. Nun ist später. Und obwohl viele Immobilieneigentümer ihr Leben lang gearbeitet haben, genießen sie heute nicht die finanzielle Sicherheit, die sie verdient hätten.

Das Vermögen ist zwar da, steckt aber komplett im Immobilieneigentum – und ist quasi eingemauert. Um den Ruhestand unbeschwert genießen zu können, fehlt oftmals das Kapital. Die Immobilienverrentung kann hier eine sinnvolle Lösung sein.

Was sich hinter dem Begriff Immobilienverrentung verbirgt, welche Modelle es gibt und welche Vor- und Nachteile damit verbunden sein können, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste zur Immobilienverrentung

  • Zu den klassischen Modellen der Immobilienverrentung zählen die Immobilienrente gegen Wohnrecht (Leibrente), die Immobilienrente gegen Nießbrauchrecht (Nießbrauchmodell), der Rückmietverkauf und der Teilverkauf.
  • Welches Modell für wen am besten geeignet ist, hängt von den persönlichen Lebensumständen der Immobilieneigentümer an.
  • Auch das Alter spielt bei den einzelnen Modellen eine wichtige Rolle und beeinflusst die Auswahlmöglichkeiten.

Immobilienverrentung – kurz erklärt

Die Immobilienverrentung (auch: Immobilienrente) ermöglicht es Eigentümern im Ruhestand, Kapital aus ihrer Immobilie zu lösen. Es gibt unterschiedliche Modelle der Immobilienverrentung. Alle Modelle haben gemeinsam, dass man in seinem Eigenheim wohnen bleiben und zeitgleich von einer neuen finanziellen Sicherheit profitieren kann.

Dementsprechend bringt die Immobilienrente den zentralen Vorteil mit sich, dass man seine Immobilie als das nutzen kann, für das sie gedacht war: Als Altersvorsorge.

Immobilienverrentung mit Wohnrecht (Leibrente)

Das älteste Modell der Immobilienverrentung mit Wohnrecht ist die so genannte Leibrente. Unter der Leibrente versteht man eine Zusatzrente, die man bis an sein Lebensende erhält.

Um eine Leibrente erhalten zu können, ist der Verkauf der gesamten Immobilie an einen Dritten erforderlich. Dieser zahlt dem ehemaligen Immobilieneigentümer dann eine Rente. Die Zahlung erfolgt flexibel – beispielsweise monatlich, quartalsweise oder jährlich. In Ausnahmefällen ist auch eine Einmalzahlung oder eine Mischung aus Einmalzahlung und regelmäßiger Zahlung möglich. Grundsätzlich gilt: Die Leibrente wird in der Regel bis zum Tod bezahlt und ist immer mit einem lebenslangen Wohnrecht verknüpft. Alle Rechte und Pflichten gehen an den neuen Eigentümer der Immobilie über.

Um die Leibrente als Modell der Immobilienverrentung in Erwägung ziehen können, muss zumeist ein Mindestalter von 65 bzw. 70 Jahren erreicht sein. Wie alt man tatsächlich sein muss, hängt davon ab, an welchen auf Immobilienrente spezialisierten Anbieter man verkauft. Wer den Verkauf seines Hauses oder seiner Wohnung auf privater Basis umsetzen möchte, ist hier womöglich etwas flexibler.

Wie hoch die Leibrente ausfällt, hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab:

  1. Aktueller Verkehrswert der Immobilie
  2. Aktueller Wohnwert der Immobilie

Der Verkehrswert wird durch einen zertifizierten Immobiliengutachter ermittelt. Der Wohnwert setzt sich aus der potenziellen Miete für die Immobilie und der statistischen Restlebenszeit des Verkäufers zusammen. Der Wohnwert wird zur Ermittlung der Höhe der Immobilienrente vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. 

Wer sich im Rahmen seiner Immobilienverrentung für die Leibrente entscheidet, sollte berücksichtigen, dass man hier nicht mehr an einer Wertsteigerung seiner Immobilie partizipiert. Auch ist es nicht mehr möglich, sein Eigenheim an Kinder oder Enkelkinder zu vererben. Und wer unerwartet verstirbt, läuft Gefahr, nur eine geringe Summe aus seiner Immobilie herausholen zu können. 

Immobilienverrentung mit Nießbrauchrecht

Ein weiteres Modell der Immobilienverrentung ist das so genannte Nießbrauchmodell. Beim Nießbrauchmodell verkauft der Immobilieneigentümer – wie auch bei der Leibrente – seine Immobilie an einen Dritten. Der entscheidende Unterschied: Der Verkäufer erhält statt eines lebenslangen Wohnrechts ein Nießbrauchrecht und statt einer regelmäßigen Rentenzahlung eine Einmalzahlung.

Bei diesem Modell der Immobilienrente kann der Verkäufer entscheiden, ob er ein lebenslanges oder ein befristetes Nießbrauchrecht erhalten möchte. Die gängigere (und sicherere) Variante ist das lebenslange Nießbrauchrecht. Wer unter 65 Jahren alt ist, muss in der Regel auf das befristete Nießbrauchrecht zurückgreifen.

Anders als bei der Leibrente und dem dazugehörigen Wohnrecht verbleiben beim Nießbrauchmodell alle Rechte und Pflichten beim wirtschaftlichen Eigentümer (sprich: dem Verkäufer der Immobilie). So ist dieser unter anderem weiterhin für die Instandhaltung der Immobilie und auch die Zahlung der Grundsteuer zuständig. Er kann die Immobilie aber beispielsweise auch vermieten und die Mieteinnahmen komplett für sich behalten.

Die Immobilienverrentung gegen Nießbrauchrecht bietet sich insbesondere für ältere Eigentümer an, die keine Erben haben. Denn wie bei der Leibrente auch, hat man seine Immobilie zuvor gesamt verkauft. Dementsprechend kann man sie auch nicht vererben, gleiches gilt für eine Wertsteigerung: Durch den Verkauf profitiert man nicht mehr weiterhin von einer potenziellen Wertsteigerung seines früheren Eigenheims.

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Rückmietverkauf

Der Rückmietverkauf von Immobilien war lange Zeit ein gängiges Mittel für Gewerbetreibende, um neues Kapital zu beschaffen. Seit einigen Jahren setzt sich der Rückmietkauf auch bei Privatpersonen als Modell der Immobilienverrentung durch.

Die Vorgehensweise ist dabei denkbar einfach: Das Eigenheim wird auf Basis eines aktuellen Verkehrswertgutachtens gesamt an einen Dritten verkauft. Das Gutachten wird bei einem Ortstermin von einem Gutachter erstellt. Im Anschluss wird die Immobilie vom neuen Eigentümer dann an den Verkäufer zurückvermietet. So löst letzterer nicht nur Geld aus seiner Immobilie, sondern bleibt auch in seinem gewohnten Umfeld wohnen. Eine Möglichkeit, die besonders von älteren Immobilieneigentümern als Modell der Immobilienrente sehr geschätzt wird.

Beim Rückmietverkauf erhält der ehemalige Eigentümer also eine Einmalzahlung und schließt einen Mietvertrag ab. Wichtig hierbei ist, dass eine Kündigung durch den Vermieter nicht möglich ist. Das muss im Mietvertrag festgehalten werden. Schließlich verfolgt man mit dem Rückmietverkauf das Ziel, seine Rente in der geliebten Immobilie zu verbringen. Die Miete sollte sich stets am aktuellen Mietspiegel der Gemeinde orientieren. Die Möglichkeit zu Mieterhöhungen sollte ebenfalls im Blick gehalten werden.

Da durch die Verrentung der Immobilie ein Eigentümerwechsel vollzogen wurde, sollten auch die Verantwortlichkeiten festgelegt werden. Größere Sanierungen und Reparaturen sollten immer vom neuen Eigentümer getragen werden.

Grundsätzlich ist der Rückmietverkauf im Rahmen einer Immobilienverrentung keine schlechte Lösung. Allerdings bedeutet der Gesamtverkauf auch hier: Kein Immobilieneigentum, dass an Kinder und Enkelkinder vererbt werden kann und keine Möglichkeit an der Wertsteigerung der Immobilie teilzuhaben.

Teilverkauf

Der Teilverkauf einer Immobilie ist die jüngste Ergänzung auf dem Markt der Immobilienverrentung. Beim Teilverkauf wird nur ein Teil (bis zu 50 Prozent) der Immobilie an einen Dritten verkauft. Der Mindestwert der Immobilie muss dabei mindestens 200.000 Euro betragen. Die geringste Auszahlungssumme beträgt demnach 100.000 Euro.

Der Verkaufspreis wird auf Basis eines aktuellen Verkehrswertgutachtens durch einen zertifizierten Gutachter ermittelt. Die Auszahlung des Kaufpreises erfolgt in einer Einmalzahlung und ist nicht zweckgebunden. Der Verkäufer kann über sein neu gewonnenes Kapital frei verfügen.

Das Teilverkauf-Modell richtet sich in erster Linie an Immobilieneigentümer über 55 Jahren, es können bei jüngeren Interessenten aber Ausnahmen gemacht werden.  

Der Teilverkauf wird immer mit einem Nießbrauchrecht verknüpft. Dieses wird – je nach Anbieter – für den verkauften Teil oder aber die gesamte Immobilie vergeben. Durch das Nießbrauchrecht kann man weiterhin allein über sein Eigenheim entscheiden, umbauen, anbauen und renovieren. Auf Wunsch beteiligt sich der Miteigentümer an Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen der gemeinsamen Immobilie. Die Nebenkosten rund um die Immobilie sind aber vom Nießbraucher allein zu tragen.

Sollte man seine Immobilie irgendwann nicht mehr bewohnen wollen, sie aber auch nicht verkaufen wollen, kann man sie vermieten. Die Mieteinnahmen stehen komplett dem Nießbraucher zu. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt der Gesamtverkauf der Immobilie ansteht, kümmert sich der neue Miteigentümer komplett um die Verkaufsabwicklung, sodass man seine Rente entspannt genießen kann.

Der Teilverkauf ist das einzige Modell der Immobilienverrentung, bei dem man weiterhin mit mindestens 50 Prozent Eigentümer der Immobilie bleibt und so auch von den Vorteilen des Immobilieneigentums profitieren kann, wie z. B. die Wertsteigerung des Eigenheims oder auch das Immobilienerbe.

Fazit

Der Markt der Immobilienverrentung hält zahlreiche Optionen für ältere Eigentümer bereit, die ihr Immobilienvermögen zu Lebzeiten in Bargeld umwandeln möchten und weiterhin in ihrer Immobilie leben möchten.

Abhängig von den persönlichen Lebensumständen der jeweiligen Interessenten ist ein Verrentungsmodell mehr und das andere weniger gut geeignet.

Wer weiterhin Interesse daran hat, Eigentümer seiner Immobilie zu bleiben, an der Wertsteigerung dieser teilzuhaben und auch noch etwas vererben möchte, für den kann beispielsweise der Teilverkauf der Immobilie eine gute Möglichkeit sein.

Wenn Sie mehr über die Möglichkeit eines Teilverkaufs erfahren möchten, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf. Wir beraten Sie gerne zu diesem innovativen Modell der Immobilienrente und freuen uns auf den Austausch mit Ihnen.  

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