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Der Nießbrauch – was ist das?
+++ Dieser Artikel wurde am 18.07.2023 aktualisiert +++
Der Nießbrauch ermöglicht es Immobilieneigentümern, ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen und trotzdem darin wohnen zu bleiben. Der Nießbrauch wird meistens bei einem Immobilien-Teilverkauf angewendet. Oder wenn das eigene Haus vorzeitig an die Erben überschrieben werden soll. In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte zum Thema Nießbrauch.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Der Nießbrauch ist auch als Nießbrauchrecht bekannt
- Es ist ein Nutzungsrecht, welches in Bezug auf Immobilien immer auch ein Wohnrecht beinhaltet.
- Der Nießbrauch ist ein gängiges Mittel, wenn ein Immobilieneigentümer sein Eigentum zu Lebzeiten an seine Erben übertragen möchte.
- Auf bei einem Immobilien-Teilverkauf wird das Nießbrauchrecht angewendet.
- Es gibt unterschiedliche Arten des Nießbrauchs, die individuell gestaltet werden können.
- Das Nießbrauchrecht sollte immer vertraglich festgehalten und notariell beurkundet werden, um rechtssicher zu sein.
Was bedeutet Nießbrauch?
Der Nießbrauch berechtigt – gemäß des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) – Personen, einen Nutzen aus fremdem Eigentum zu ziehen. Der Nießbrauch kann sowohl an Vermögen (§§ 1085 bis 1089 BGB) und Rechten (§§ 1068 bis 1084 BGB) als auch an Sachen (§§ 1030 bis 1067 BGB) vorliegen.
Das Nießbrauchrecht tritt am häufigsten in Verbindung mit Immobilien auf. Dabei wird dem Nießbraucher ein lebenslanges Recht eingeräumt, eine Immobilie zu bewohnen und auch alle Früchte aus dieser zu ziehen. Das heißt, dass im Falle einer Vermietung die Mieteinnahmen ausschließlich dem Nießbraucher zustehen.
Grundsätzlich gilt: Der Nießbrauch sollte immer in einem notariell beglaubigten Vertrag definiert und festgehalten werden. Außerdem wird er im Grundbuch vermerkt.
Die Arten des Nießbrauchs
Ein Nießbrauchrecht kann stets individuell ausgehandelt werden. Hierbei stehen vor allem die steuerlichen und die erbrechtlichen Konsequenzen im Fokus. Es kann zwischen fünf Arten des Nießbrauchs unterschieden werden:
Vorbehaltsnießbrauch: Beim Vorbehaltsnießbrauch wechselt die Eigentümerschaft. Der neue Eigentümer räumt den vorherigen Eigentümern im Gegenzug das Recht auf Nießbrauch ein. Werden Mieteinnahmen generiert, profitiert davon der Nießbraucher.
Zuwendungsnießbrauch: Die Immobilie wechselt bei dieser Variante nicht den Eigentümer. Stattdessen wird dem Begünstigten ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Die erwirtschafteten Mieten oder sonstigen Einnahmen fallen dem Nießbraucher zufallen.
Nachrangiger Nießbrauch: Hier wird das Eigentum übertragen und ein Nießbrauchrecht festgelegt wird. Der Unterschied zum Vorbehaltsnießbrauch liegt darin, dass Sie es nicht automatisch vererben oder übertragen können. Stattdessen wird direkt eine Person bestimmt, die das Nießbrauchrecht erhält, wenn der derzeitige Nießbraucher stirbt.
Bruchteilsnießbrauch: Dieses Modell kommt dann zum Einsatz, wenn sich der erlaubte Nießbrauch nicht auf die gesamte Immobilie bezieht. Dies ist zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus der Fall, wenn das Nießbrauchrecht nur für eine einzelne Wohnung gilt.
Quotennießbrauch: Dieser Nießbrauch wird selten genutzt. Hier wird im Vorfeld eine bestimmte Quote festgelegt, welcher Anteil der Miet- und Pachteinnahmen dem Nießbraucher zufallen.
Nießbrauch und Wohnrecht: Diese Unterschiede gibt es
Die Begriffe Nießbrauchrecht und Wohnrecht werden fälschlicherweise oftmals synonym verwendet. Dabei ist das Wohnrecht lediglich ein (wichtiger) Bestandteil des Nießbrauchs, kann aber auch unabhängig davon vergeben werden:
Das Wohnrecht ermöglicht es den Berechtigten eine Immobilie oder einen Teil einer Immobilie für sich selbst zu nutzen und auch Familienmitglieder aufzunehmen. Es ist nicht gestattet, darüber hinaus über die Immobilie zu verfügen oder diese wie beim Nießbrauch zu vermieten. Ein Wohnrecht kann befristet oder unbefristet vereinbart werden. Ein unbefristetes bzw. lebenslanges Wohnrecht erlischt erst mit dem Tod des Berechtigten. Beim Verkauf der Immobilie bleibt das Recht zum Wohnen bestehen. Bei einer Zwangsversteigerung kann es allerdings erlöschen.
Gut zu wissen: Das Wohnrecht kann vor dem Tod des Berechtigten erlöschen, wenn sich beide Parteien darüber einig sind, das entsprechende Recht aus dem Grundbuch zu löschen.
Die Berechnung des Nießbrauchwerts
Wer sein Haus oder seine Wohnung gegen den Erhalt eines Nießbrauchrechts verkaufen möchte, sollte zuvor den Wert des Nießbrauchs rechnerisch ermitteln. Hierbei spielen verschiedene Parameter wie potenzielle Mieteinnahmen oder auch das Alter und Geschlecht des Nießbrauchers eine zentrale Rolle. Letzteres ist deswegen relevant, weil die Lebenserwartung des Nießbrauchers große Auswirkungen auf den Nießbrauchwert und somit auch auf den Wert der Immobilie hat.
Die Berechnung des Nießbrauchwerts sollte in den folgenden drei Schritten erfolgen:
1. Ermittlung des Jahreswerts
Der Jahreswert des Nießbrauchs einer Immobilie lässt sich wie folgt berechnen, wenn man diese selbst bewohnt:
Jahreswert = kumulierte Mietersparnis p. a. – Werbungskosten p.a.
Wenn man die Immobilie nicht selbst bewohnt, errechnet sich der Wert wie folgt:
Jahreswert = Mieteinnahmen p. a. x 12 – Werbungskosten p.a.
2. Ermittlung des Kaufpreisfaktors
Der Kaufpreisfaktor hängt davon ab, ob das Nießbrauchrecht befristet oder lebenslang erteilt werden soll.
Bei einem lebenslangen Nießbrauch wird der Kaufpreisfaktor hier entnommen.
Bei einem befristeten Nießbrauch wird der Kaufpreisfaktor hier entnommen.
3. Ermittlung des Kapitalwerts
Wenn der Jahreswert und der Kaufpreisfaktor ermittelt worden sind, kann der Kapitalwert des Nießbrauchs auf folgendem Weg berechnet werden:
Jahreswert x Kaufpreisfaktor = Kapitalwert des Nießbrauchs
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Wissenswertes zum Nießbrauch
Wichtige Bestandteile eines Nießbrauch-Vertrags
Ein Nießbrauchrecht sollte stets von den entsprechenden Parteien vertraglich festgehalten werden. Der Vertrag sollte dann die folgenden wesentlichen Punkte enthalten: Persönliche Daten des Nießbrauchgebers und des Nießbrauchers, die genau bezeichnete Immobilie, für die das Nießbrauchrecht gelten soll, den Umfang und ggf. die zeitliche Begrenzung des Nießbrauchs. Zudem sollte genau definiert werden, welche Rechte und Pflichten für beide Parteien mit Vertragseinschluss einher gehen.
Eintragung des Nießbrauchs ins Grundbuch
Eine Eintragung ins Grundbuch ist insbesondere für den Nießbraucher absolut empfehlenswert, da das Nießbrauchrecht als Belastung der Immobilie betrachtet wird. Sie erfolgt stets in Abteilung ll des Grundbuchs und bedarf einer notariellen Beglaubigung. Wer auf eine Eintragung ins Grundbuch verzichtet, läuft Gefahr sein Recht zu verlieren, wenn die Immobilie verschenkt oder verkauft werden sollte.
Löschung des Nießbrauchs aus dem Grundbuch
Wie auch beim Wohnrecht ist eine Löschung aus dem Grundbuch dann möglich, wenn beide Seiten damit einverstanden sind. Auch hier ist zunächst der Gang zum Notar erforderlich: Dieser beglaubigt die entsprechende Löschungsbewilligung und leitet den Löschungsantrag dann an das Grundbuchamt weiter. Erst wenn das Nießbrauchrecht ausgetragen wurde, ist der Vorgang offiziell abgeschlossen.
Übertragung des Nießbrauchs
Die Übertragung des Nießbrauchrechts ist gemäß BGB nicht möglich. Das heißt, es kann weder an Dritte vererbt, noch verkauft, noch verschenkt werden. In der Regel endet ein Nießbrauch mit dem Tod des Nießbrauchers, kann aber auch zeitlich begrenzt werden.
Fazit
Der Verkauf einer Immobilie gegen Nießbrauchrecht ist – unabhängig davon, ob sie ganz oder nur zum Teil verkauft wird – eine gute Möglichkeit Kapital aus dem Eigenheim zu lösen. Es ist besonders für ältere Immobilieneigentümer geeignet, die zum Beispiel für Sanierungen oder Renovierungen aufgrund ihres Alters keinen Kredit mehr erhalten. Der Nießbrauch ist immer mit dem Vorteil verbunden, dass sich am alltäglichen Leben nichts verändert. Zudem kann man sogar etwaige Mieteinnahmen für sich behalten, wenn man sich doch entscheidet, die Immobilie zu verlassen. Sollten wir Ihr Interesse an einem Teilverkauf gegen Nießbrauchrecht geweckt haben, stehen Ihnen unsere Berater gerne jederzeit zur Verfügung.
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