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Teilverkauf einer Immobilie – so funktioniert es

wertfaktor ist die Nr. 1 im Immobilien-Teilverkauf in Deutschland und gilt als Pionier auf diesem Gebiet, denn es war das erste Unternehmen dieser Art am deutschen Markt. Hier erfahren Sie, wie das Modell des Immobilien-Teilverkaufs im Detail funktioniert und welche Art von Immobilien wir ankaufen.

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Der Teilverkauf schnell erklärt

In diesem kurzen Video erfahren Sie, wie das Modell des Immobilien-Teilverkaufs für Sie funktioniert.

  • Erklärung zum Teilverkauf
  • Ablauf eines Teilverkaufs
  • Weitere Modelle

Erklärung zum Teilverkauf einer Immobilie

Immobilien-Eigentümer hatten bislang zwei Möglichkeiten, um Barvermögen aus Ihrer Immobilie herauszulösen. Die Leibrente bzw. die Umkehrhypothek sowie der Gesamtverkauf waren die klassischen Wege. Der Immobilien-Teilverkauf kann als Mittelweg betrachtet werden: Statt die gesamte Immobilie zu veräußern wird lediglich ein Teil dieser (bis zu 50 %) verkauft. Der Käufer – in diesem Falle wertfaktor – wird durch den Teilverkauf „stiller Miteigentümer“, während der bisherige Eigentümer (also Sie) weiterhin die alleinige Entscheidungshoheit über die Immobilie haben. Möglich macht dies das sogenannte Nießbrauchrecht, welches Ihnen das Wohnrecht sowie die Möglichkeit der wirtschaftlichen Nutzung Ihrer Immobilie zusichert.

Am Anfang der Partnerschaft wird das Nutzungsentgelt festgelegt. Mit dieser Rate können Sie fest planen. Lediglich alle 10 Jahre wird das Nutzungsentgelt nach einer festgelegten Form angepasst. Dabei nutzt wertfaktor als Referenzzinssatz die Umlaufrendite deutscher Bundesanleihen mit einer Laufzeit von 10 Jahren. Diese stellt den Zins dar, den die Bundesrepublik Deutschland als Staat höchster Bonität für die Aufnahme von Geld zahlt und ist historisch entsprechend niedrig. Die Umlaufrendite wird außerdem täglich auf der offiziellen Seite der deutschen Bundesbank publiziert. So stellt wertfaktor für Sie ein Höchstmaß an Transparenz und Sicherheit her. Insbesondere ist Ihr Nutzungsentgelt nicht an die Teuerungsrate (Inflation) gebunden, welche von der Europäischen Zentralbank gesteuert wird.

Im folgenden Beispiel wird veranschaulicht, wie sich ein an die Teuerungsrate gebundenes Nutzungsentgelt von 500 € pro Monat entwickelt, wenn sich das Inflationsziel der Europäischen Zentralbank von rund 2 % einstellt. Über einen Zeitraum von 10 Jahren würde das Nutzungsentgelt von 500 € auf 609 € pro Monat ansteigen. Insgesamt entstünden 5.698 € an zusätzlichen Kosten.

Ablauf eines Teilverkaufs – bei einem Haus oder einer Eigentumswohnung

Der Ablauf des Immobilien-Teilverkaufs unterscheidet sich vom Gesamtverkauf der Immobilie: Zunächst wird festgelegt, wie viel Barvermögen aus der Immobilie herausgelöst werden soll. Ein unabhängiger und zertifizierter Gutachter ermittelt daraufhin den aktuellen Verkehrswert der Immobilie – auf dessen Basis sich der prozentuale Immobilien-Anteil ergibt, der verkauft wird. Der ermittelte Verkehrswert ist übrigens bindend, es finden unsererseits keine weiteren Verhandlungen den Verkaufspreis betreffend statt. Wir erstellen ein Verkaufsangebot für Sie. Sagt es Ihnen zu erfolgt der Teilverkauf im Rahmen einer notariellen Beurkundung. Nur wenig später erhalten Sie dann Ihren gewünschten Auszahlungsbetrag.

Da wir als „stiller Miteigentümer“ unseren Anteil der Immobilie nicht nutzen, wird nach dem Teilverkauf das so genannte Nutzungsentgelt fällig, welches monatlich zu entrichten ist und dessen Höhe vom tatsächlichen Auszahlungsbetrag abhängt. Dieses wird anhand der Bundesrendite berechnet und alle 10 Jahre angepasst. Dies macht das Nutzungsentgelt inflationssicher und bietet Ihnen Plansicherheit.

Der Teilverkauf hat keine Vertragslaufzeit, das hat den entscheidenden Vorteil, dass der verkaufte Anteil zu jederzeit zum aktuellen Marktpreis wieder ausgelöst werden kann. Auch Ihre Erben haben die Möglichkeit, den Anteil zu einem späteren Zeitpunkt zurückzukaufen. Sollte dies nicht gewünscht sein, erfolgt der Gesamtverkauf der Immobilie, bei welchem wir federführend die professionelle Vermarktung übernehmen. Sie oder Ihre Erben müssen sich beim Gesamtverkauf also um nichts kümmern. Gerade im fortgeschrittenen Alter stellt diese Vorgehensweise für den Verkäufer eine große Entlastung dar. Für den Verkaufsabschluss erhalten wir ein Durchführungsentgelt.

Der Teilverkauf ermöglicht es Ihnen – mit einem großen Anteil – länger an einer etwaigen Wertsteigerung Ihrer Immobilie teilzuhaben, von der Sie (oder Ihre Erben) bei einem späteren Gesamtverkauf profitieren werden. Darüber hinaus ergibt sich auch die Möglichkeit des mehrfachen Teilverkaufs, was bedeutet, dass Sie erst einen bestimmten Teil und zu einem späteren Zeitpunkt einen weiteren Teil Ihrer Immobilie veräußern können. Auch hier behalten Sie mindestens 50 % der Immobilie.

Das Modell des Immobilien-Teilverkaufs bringt also viele Vorteile mit sich und stellt somit eine gute Alternative zu den bekannten Modellen der Immobilienverrentung dar.

Teilverkauf der Immobilie – andere Modelle der Hausverrentung

Die Leibrente – Auszahlung auf Lebenszeit

Der Verkauf der Immobilie auf Leibrente ist das bekannteste und meistverbreitete Modell der Hausverrentung in Deutschland. Eine Leibrente kann prinzipiell auch unter Privatpersonen ausgehandelt werden und war sogar jahrelang der „Normalfall“. Bei der Leibrente geht die Immobilie bei Abschluss in das Eigentum des Käufers über. Das Wohnrecht in der gesamten oder auch nur einem Teil der Immobilie bleibt lebenslang beim Leibrentenbezieher.

Die Leibrente selber wird ebenfalls auf Lebenszeit ausgezahlt – auch dann noch, wenn der eigentlich vereinbarte Kaufpreis schon längst erbracht ist. Dafür ist der Kaufpreis bei einem Verkauf auf Leibrente allerdings auch deutlich niedriger als am freien Markt und beträgt meist nur zwischen 60 und 70 %. Leibrenten empfehlen sich vor allem für Ruheständler ohne Erben oder in Modellen, bei denen die Immobilie in Form eines Leibrentenmodelles an die eigenen Erben sozusagen im Vorfeld verkauft wird. Jedoch verzichtet man bei der Leibrente auf den Wertzuwachs der Immobilie.

Die Umkehrhypothek – besonders beliebt in den USA

Ein aus den USA stammendes Modell ist die so genannte Umkehrhypothek (reverse mortgage), das sich hierzulande aber bisher nicht durchsetzt. Dabei handelt es sich strenggenommen weder um eine Hypothek noch um einen Verkauf, sondern um eine Sonderform des Kredits – und damit um ein Instrument der Finanzdienstleistung. Das Besondere: der durch die Immobilie besicherte Kredit wird bei einer Umkehrhypothek nicht einmalig, sondern in Raten ausgezahlt.

Da der Kredit nach Ablauf der Laufzeit allerdings sofort komplett abgelöst werden muss, steht dann im Allgemeinen der Verkauf der Immobilie an. Theoretisch könnten durch die Umkehrhypothek hohe Raten angeboten werden; in der Regel ermöglichen die Anbieter aber nur die Beleihung von bis zu 50 % des Immobilienwertes.

Durch die hinzukommenden Zinsen und Gebühren ist die Umkehrhypothek aufgrund ihrer meist eher mageren Erträge gegenüber recht hohen Kosten nur in seltenen Fällen der vernünftige Weg. Auch mangels fehlender Anbieter ist es in Deutschland oftmals schwierig eine Umkehrhypothek zu erhalten.

Teilverkauf Ihrer Immobilie – Eine Beispielrechnung

Ob und in welcher Form man sich für Immobiliengeschäfte wie eine Hausverrentung oder einen Immobilien-Teilverkauf entscheidet, hängt nicht zuletzt von den Zahlen ab. Aufgrund dessen möchten wir Ihnen anhand einer Beispielrechnung aufzeigen, wie sich der Immobilien-Teilverkauf für Sie rechnet.

Für die individuelle Berechnung bieten wir Ihnen unseren wertfaktor-Rechner an, bei dem Sie mit wenigen Klicks eine individuelle Projektion durchführen können.

Das hier gegebene Beispiel geht von einer Immobilie mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro und einem Verkauf von 40 % der Immobilie aus:

HEUTE (Teilverkauf der Immobilie)  
Wert Ihrer Immobilie: 500.000 €
Auszahlungsbetrag (40 % des Immobilien-Werts): 200.000 €
Nutzungsentgelt (pro Monat): 483 €
   
IN 15 JAHREN (Vollverkauf der Immobilie)  
Wert Ihrer Immobilie* 673.000 €
Ihr Anteil (60 % des Immobilien-Werts) 403.800 €
Durchführungsentgelt – 21.872 €
Auszahlungsbetrag (60 % des Immobilien-Werts abzgl. Durchführungsentgelt) 360.055 €

Ihre Wert-Bilanz insgesamt

200.000 €

381.928 €

–86.940 €

Wunschauszahlung

Finale Auszahlung

Gezahltes Nutzungsentgelt

Ihr Gesamterlös: 494.988 €

*zu erwartender Verkaufspreis der Immobilie nach 15 Jahren, angenommene 2 % Wertsteigerung pro Jahr

Und wie rechnet sich ein Teilverkauf für Sie?

Finden Sie es jetzt heraus und ermitteln Sie mit unserem Beispielrechner Ihre persönliche Wunschauszahlung.

Maßgeschneiderte Teilverkaufs-Lösung für Ihre Immobilie

Ganz gleich, ob es sich um ein vermietetes Mehrfamilienhaus, ein Wohn- und Geschäftshaus oder eine reine Gewerbeimmobilie handelt: Wir finden intelligente kurz- und mittelfristige Lösungen für Ihre „Spezial-Immobilie“, schaffen neue Wohnflächen und heben gemeinsame Gewinnpotentiale ihrer Liegenschaft bei jederzeitigem Rückkaufsrecht durch Sie als Eigentümer.

Das select-Team verfügt über eine umfassende jahrelange Expertise und konzipiert für Sie – oder auch mit Ihnen – oben genannte vielfältige Lösungen rund um den Teilverkauf innerhalb Deutschlands im Segment der:

Mehrfamilienhäuser/Wohn- und Geschäftshäuser

  • mit maximal 20 % Gewerbeanteil

Gewerbeimmobilien

  • selektiver Ankauf von Hotels in zentralen Lagen und Städten
  • Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien mit nachweislich bonitätsstarken Mietern

Grundstücke

  • entwicklungsfähige Grundstücke (bebaubare Grundstücke)
  • Investmentgrundstücke

Ferienimmobilien

Unabhängig davon, ob Sie ihre Immobilie als Familien-GbR, Family-Office oder institutionelle Organisation halten: Wir prüfen jeden Einzelfall und heißen Sie bei uns herzlich willkommen.

Haben wir Ihr Interesse geweckt?

Dann füllen Sie noch heute unser Infopaket-Formular online aus und lassen sich ein kostenloses Infopaket erstellen!

Beispiele für „Spezial-Immobilien“

Sie sind sich unsicher, ob Ihre Immobilie bzw. Ihr Grundstück in den Bereich der „Spezial-Immobilien“ fällt? Hier sind einige Beispiele:

Gewerbeimmobilie

Herr Dr. Müller ist 63 Jahre alt, möchte seine gut laufende Zahnarztpraxis noch ein paar Jahre weiter betreiben und schon jetzt einen Teil des in der Praxis liegenden Immobilienvermögens nutzen. Mit dem Immobilien-Teilverkauf von wertfaktor select hat er dazu die Möglichkeit und behält weiterhin die volle Eigentumshoheit.

 Grundstück

Frau Schulze ist Eigentümerin eines Grundstückes und hat durch den Verkauf eines Teils an wertfaktor select bereits Liquidität schaffen können. wertfaktor select bemüht sich mithilfe einer eigenen Architektin um ein Baurecht, um das Grundstück anschließend gemeinsam mit Frau Schulze zu veräußern.

Mehrfamilienhaus

Frau Krause hat gemeinsam mit ihren beiden Geschwistern in einer Familien-GbR ein Mehrfamilienhaus in Hamburg mit 43 Einheiten geerbt. Die Geschwister sind sich uneinig darüber, ob die Immobilie verkauft oder in der Familie gehalten werden soll. Der Bruder von Frau Krause möchte unbedingt verkaufen, da er eine größere Summe Geld für den Kauf eines Hauses benötigt, um für seine Familie mehr Platz zu schaffen. Frau Krause hingegen möchte nicht auf die Mieteinnahmen und eine potenzielle Wertsteigerung der Immobilie im Laufe der Jahre verzichten; der anderen Schwester ist beides recht. Durch den Immobilien-Teilverkauf mit wertfaktor select hat die Familien-GbR die Möglichkeit alle Bedürfnisse zu befriedigen, ohne dass es einen Streit über den Gesamtverkauf gibt.

Ein Immobilien-Teilverkauf klingt interessant für Sie?

Dann zögern Sie nicht und füllen noch heute unser Onlineformular aus, um sich ein kostenloses Infopaket erstellen zu lassen!

Gut zu wissen: Lebenslanges Nießbrauchrecht auch bei Mehrfamilienhäusern

Das Nießbrauchrecht ist ein wichtiger Bestandteil des Immobilien-Teilverkaufs und kann auch bei Mehrfamilienhäusern eingeräumt werden. Dies bedeutet für den Verkäufer, dass er allein weiterhin die Entscheidungshoheit hat und die kompletten Mieteinnahmen erhält. Wie auch bei Privat-Immobilien agiert wertfaktor select als „stiller Miteigentümer“ und bleibt sowohl für den Vermieter als auch den Mieter unbemerkt im Hintergrund.

Ebenfalls im Portfolio: Asset Management

Bei Bedarf oder auf Ihren besonderen Wunsch bietet das Team auch aktives Asset Management mit dem Fokus auf der Wertsteigerung an. So ist es z. B. möglich bei Grundstücken die Baurechtsschaffung zu übernehmen. Die Erweiterung unseres Portfolios durch den Teilverkauf von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien ermöglicht es uns, deutlich flexibler auf die Wünsche unserer Kunden einzugehen und den zahlreichen Anfragen in diesem Gebiet gerecht zu werden. Das Team von wertfaktor select verfügt über 15 Jahre Expertise im Immobilien-Bereich und ist somit bestens auf Spezialfälle vorbereitet. Wie auch bei wertfaktor steht bei wertfaktor select der Kunde immer im Mittelpunkt des Geschehens und wird stets kompetent und zuverlässig beraten. Gemeinsam können wir so die bestmögliche Lösung für Ihre Immobilie finden!

Sie möchten mehr erfahren?

Dann fordern Sie noch heute unser kostenloses Infopaket an. Damit Sie es schon bald in Händen halten können.

Haben Sie Fragen zum Teilverkauf?

Wir helfen Ihnen gerne unter der folgenden Telefonnummer weiter.