Erklärung zum Teilverkauf einer Immobilie
Immobilien-Eigentümer hatten bislang zwei Möglichkeiten, um Barvermögen aus Ihrer Immobilie herauszulösen. Die Leibrente bzw. die Umkehrhypothek sowie der Gesamtverkauf waren die klassischen Wege. Der Immobilien-Teilverkauf kann als Mittelweg betrachtet werden: Statt die gesamte Immobilie zu veräußern wird lediglich ein Teil dieser (bis zu 50 %) verkauft. Der Käufer – in diesem Falle wertfaktor – wird durch den Teilverkauf „stiller Miteigentümer“, während der bisherige Eigentümer (also Sie) weiterhin die alleinige Entscheidungshoheit über die Immobilie haben. Möglich macht dies das sogenannte Nießbrauchrecht, welches Ihnen das Wohnrecht sowie die Möglichkeit der wirtschaftlichen Nutzung Ihrer Immobilie zusichert.
Am Anfang der Partnerschaft wird das Nutzungsentgelt festgelegt. Mit dieser Rate können Sie fest planen. Lediglich alle 10 Jahre wird das Nutzungsentgelt nach einer festgelegten Form angepasst. Dabei nutzt wertfaktor als Referenzzinssatz die Umlaufrendite deutscher Bundesanleihen mit einer Laufzeit von 10 Jahren. Diese stellt den Zins dar, den die Bundesrepublik Deutschland als Staat höchster Bonität für die Aufnahme von Geld zahlt und ist historisch entsprechend niedrig. Die Umlaufrendite wird außerdem täglich auf der offiziellen Seite der deutschen Bundesbank publiziert. So stellt wertfaktor für Sie ein Höchstmaß an Transparenz und Sicherheit her. Insbesondere ist Ihr Nutzungsentgelt nicht an die Teuerungsrate (Inflation) gebunden, welche von der Europäischen Zentralbank gesteuert wird.
Im folgenden Beispiel wird veranschaulicht, wie sich ein an die Teuerungsrate gebundenes Nutzungsentgelt von 500 € pro Monat entwickelt, wenn sich das Inflationsziel der Europäischen Zentralbank von rund 2 % einstellt. Über einen Zeitraum von 10 Jahren würde das Nutzungsentgelt von 500 € auf 609 € pro Monat ansteigen. Insgesamt entstünden 5.698 € an zusätzlichen Kosten.
Ablauf eines Teilverkaufs – bei einem Haus oder einer Eigentumswohnung
Der Ablauf des Immobilien-Teilverkaufs unterscheidet sich vom Gesamtverkauf der Immobilie: Zunächst wird festgelegt, wie viel Barvermögen aus der Immobilie herausgelöst werden soll. Ein unabhängiger und zertifizierter Gutachter ermittelt daraufhin den aktuellen Verkehrswert der Immobilie – auf dessen Basis sich der prozentuale Immobilien-Anteil ergibt, der verkauft wird. Der ermittelte Verkehrswert ist übrigens bindend, es finden unsererseits keine weiteren Verhandlungen den Verkaufspreis betreffend statt. Wir erstellen ein Verkaufsangebot für Sie. Sagt es Ihnen zu erfolgt der Teilverkauf im Rahmen einer notariellen Beurkundung. Nur wenig später erhalten Sie dann Ihren gewünschten Auszahlungsbetrag.
Da wir als „stiller Miteigentümer“ unseren Anteil der Immobilie nicht nutzen, wird nach dem Teilverkauf das so genannte Nutzungsentgelt fällig, welches monatlich zu entrichten ist und dessen Höhe vom tatsächlichen Auszahlungsbetrag abhängt. Dieses wird anhand der Bundesrendite berechnet und alle 10 Jahre angepasst. Dies macht das Nutzungsentgelt inflationssicher und bietet Ihnen Plansicherheit.
Der Teilverkauf hat keine Vertragslaufzeit, das hat den entscheidenden Vorteil, dass der verkaufte Anteil zu jederzeit zum aktuellen Marktpreis wieder ausgelöst werden kann. Auch Ihre Erben haben die Möglichkeit, den Anteil zu einem späteren Zeitpunkt zurückzukaufen. Sollte dies nicht gewünscht sein, erfolgt der Gesamtverkauf der Immobilie, bei welchem wir federführend die professionelle Vermarktung übernehmen. Sie oder Ihre Erben müssen sich beim Gesamtverkauf also um nichts kümmern. Gerade im fortgeschrittenen Alter stellt diese Vorgehensweise für den Verkäufer eine große Entlastung dar. Für den Verkaufsabschluss erhalten wir ein Durchführungsentgelt.
Der Teilverkauf ermöglicht es Ihnen – mit einem großen Anteil – länger an einer etwaigen Wertsteigerung Ihrer Immobilie teilzuhaben, von der Sie (oder Ihre Erben) bei einem späteren Gesamtverkauf profitieren werden. Darüber hinaus ergibt sich auch die Möglichkeit des mehrfachen Teilverkaufs, was bedeutet, dass Sie erst einen bestimmten Teil und zu einem späteren Zeitpunkt einen weiteren Teil Ihrer Immobilie veräußern können. Auch hier behalten Sie mindestens 50 % der Immobilie.
Das Modell des Immobilien-Teilverkaufs bringt also viele Vorteile mit sich und stellt somit eine gute Alternative zu den bekannten Modellen der Immobilienverrentung dar.
Teilverkauf der Immobilie – andere Modelle der Hausverrentung
Die Leibrente – Auszahlung auf Lebenszeit
Der Verkauf der Immobilie auf Leibrente ist das bekannteste und meistverbreitete Modell der Hausverrentung in Deutschland. Eine Leibrente kann prinzipiell auch unter Privatpersonen ausgehandelt werden und war sogar jahrelang der „Normalfall“. Bei der Leibrente geht die Immobilie bei Abschluss in das Eigentum des Käufers über. Das Wohnrecht in der gesamten oder auch nur einem Teil der Immobilie bleibt lebenslang beim Leibrentenbezieher.
Die Leibrente selber wird ebenfalls auf Lebenszeit ausgezahlt – auch dann noch, wenn der eigentlich vereinbarte Kaufpreis schon längst erbracht ist. Dafür ist der Kaufpreis bei einem Verkauf auf Leibrente allerdings auch deutlich niedriger als am freien Markt und beträgt meist nur zwischen 60 und 70 %. Leibrenten empfehlen sich vor allem für Ruheständler ohne Erben oder in Modellen, bei denen die Immobilie in Form eines Leibrentenmodelles an die eigenen Erben sozusagen im Vorfeld verkauft wird. Jedoch verzichtet man bei der Leibrente auf den Wertzuwachs der Immobilie.
Die Umkehrhypothek – besonders beliebt in den USA
Ein aus den USA stammendes Modell ist die so genannte Umkehrhypothek (reverse mortgage), das sich hierzulande aber bisher nicht durchsetzt. Dabei handelt es sich strenggenommen weder um eine Hypothek noch um einen Verkauf, sondern um eine Sonderform des Kredits – und damit um ein Instrument der Finanzdienstleistung. Das Besondere: der durch die Immobilie besicherte Kredit wird bei einer Umkehrhypothek nicht einmalig, sondern in Raten ausgezahlt.
Da der Kredit nach Ablauf der Laufzeit allerdings sofort komplett abgelöst werden muss, steht dann im Allgemeinen der Verkauf der Immobilie an. Theoretisch könnten durch die Umkehrhypothek hohe Raten angeboten werden; in der Regel ermöglichen die Anbieter aber nur die Beleihung von bis zu 50 % des Immobilienwertes.
Durch die hinzukommenden Zinsen und Gebühren ist die Umkehrhypothek aufgrund ihrer meist eher mageren Erträge gegenüber recht hohen Kosten nur in seltenen Fällen der vernünftige Weg. Auch mangels fehlender Anbieter ist es in Deutschland oftmals schwierig eine Umkehrhypothek zu erhalten.
