Die Baugenehmigung – was ist zu beachten?

Eine Baugenehmigung ist die notwendige Voraussetzung dafür, ein Haus auf einem Grundstück zu bauen. Doch brauchen Sie diese auch, wenn Sie einen Swimming Pool oder ein Gartenhaus auf Ihr Grundstück stellen möchten oder wenn Sie Ihre Immobilie durch einen Anbau oder einen Wintergarten erweitern möchten? Welche Projekte einer Genehmigung bedürfen, wie die Antragstellung erfolgt, welche Unterlagen Sie für den Bauantrag benötigen, und worauf Sie noch achten sollten – wir haben die wichtigsten Fakten für Sie zusammengefasst.

Was ist eine Baugenehmigung?

Unter einer Baugenehmigung ist stets die Erlaubnis einer Bauaufsichtsbehörde zu verstehen, eine bauliche Anlage beziehungsweise Immobilie zu errichten, zu beseitigen oder zu ändern. Sie wird vom Bauherrn bei der zuständigen Kreis- oder Gemeindeverwaltung beantragt; das Genehmigungsverfahren ist kostenpflichtig.

Es beginnt mit der Antragstellung und endet im Regelfall mit einer Baugenehmigung, die schriftlich ergeht. Darin enthalten ist die Bestätigung, dass das vom Bauherrn geplante Bauvorhaben im Zusammenhang mit dem öffentlichen Recht unbedenklich ist.

Welche Vorhaben bedürfen einer Genehmigung?

Eine Baugenehmigung ist immer dann erforderlich, wenn ein Gebäude beseitigt, errichtet oder umgebaut wird oder wenn es in Bezug auf seine Nutzung verändert wird. Eine einheitliche Regelung, wann ein Bauvorhaben genehmigungspflichtig und wann es genehmigungsfrei ist, gibt es nicht. Grund ist, dass diese Regelungen nicht dem Bundesrecht, sondern gemäß dem föderalistischen Prinzip dem jeweiligen Landesrecht unterliegen.

Auf die länderspezifischen Regelungen kann an dieser Stelle zwar nicht eingegangen werden, es ist jedoch möglich, einen gemeinsamen Nenner zu definieren. Danach sind Gebäude für Personen, die keine Aufenthaltsräume sind und eine Fläche von maximal 30 Quadratmetern aufweisen, nicht genehmigungspflichtig. Um auf Nummer sicher zu gehen, ist eine vorherige Auskunft durch die örtlich zuständige Baubehörde angeraten.

Beispiele für genehmigungspflichtige Bauvorhaben sind eine Dachterrasse, ein Carport, eine sonstige Überdachung oder eine Terrasse. Nicht genehmigungspflichtig ist ein Gartenschuppen, insbesondere wenn er aus einem fertigen Bausatz gefertigt ist. Das gilt jedoch nur, wenn das Gartenhaus die landesrechtlich definierte Größe nicht übersteigt und nicht als Aufenthaltsraum genutzt wird.

Einen Bauantrag stellen – wie funktioniert das?

Einen Anspruch auf eine Baugenehmigung gibt es nicht. Stattdessen ist ihre Erteilung an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Dazu gehören neben der Beachtung des Bebauungsplanes ein korrekt gestellter Bauantrag sowie die Einhaltung des Nachbarschutzes.

1. Der Bauantrag

Voraussetzung für die Baugenehmigung ist der Bauantrag, der vom Bauherrn zusammen mit dem sogenannten Bauvorlage-Berechtigten gestellt wird. Meistens handelt es sich um den Architekten oder einen Ingenieur des Unternehmens, das mit dem Hausbau beauftragt wird. Eingereicht wird der Antrag beim Bauamt der jeweiligen Kommune, die auch als untere Bauaufsichtsbehörde bezeichnet wird.

Abhängig von der Bauvorlage-Verordnung und von der jeweiligen Landesbauordnung umfasst er mehrere Formulare. Wichtig ist eine sorgfältige Vorbereitung, damit die Baugenehmigung möglichst ohne Beanstandungen erteilt wird. Liegt die Baugenehmigung vor, wird sie sichtbar am Bauplatz ausgehängt, und es kann mit den Bauarbeiten begonnen werden.

2. Die für den Bauantrag erforderlichen Unterlagen

Zu den für die Antragstellung erforderlichen Unterlagen gehören neben dem ausgefüllten Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung diese Dokumente in dreifacher Ausfertigung:

  • Ein Lageplan
  • Eine Baubeschreibung mit einer Beschreibung der Immobilie und ihrer technischen Details
  • Bauzeichnungen
  • Ein Entwässerungsplan mit Angaben zur Grundstücksentwässerung und Wasserversorgung
  • Angaben zur wegemäßigen Erschließung
  • Nachweise über Statik und Standsicherheit
  • Nachweise über Wärmeschutz, Brandschutz und Schallschutz
  • Lageplan des Katasteramtes
  • Berechnung der versiegelten Grundstücksflächen
  • Höhenplan
  • Zustimmungserklärung angrenzender Nachbarn

Abhängig von der Behörde und dem Projekt kann es bezüglich der Antragstellung für die Baugenehmigung zu Abweichungen kommen. Das Bauamt prüft den Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung. Das bedeutet jedoch nicht, dass es alle Bestimmungen kontrolliert, die der Bauherr einzuhalten hat.

Stattdessen muss er sich eigenverantwortlich darum kümmern, dass alle rechtlichen Rahmenbedingungen eingehalten werden. Dazu gehören zum Beispiel im Falle eines Neubaus einer Immobilie die energetischen Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV). Erfahrene Fachleute des beauftragten Bauunternehmens können bei der Antragstellung helfen. Sie kennen den Bauprozess und die damit in Verbindung stehenden Behördengänge.

3. Die Kosten für die Antragstellung

Um die Kosten für die Antragstellung berechnen zu können, werden die Gesamtkosten für den Bau der Immobilie zugrunde gelegt. Es ist davon auszugehen, dass rund 0,5 Prozent dieser Kosten auf den Bauantrag entfallen. Kostet die Immobilie 400.000 Euro, betragen die Kosten für den Bauantrag rund 2.000 Euro. Präziser funktioniert die Berechnung mit einer Berechnungsformel, bei der der umbaute Raum in Kubikmeter mit dem Bauwert in Euro pro Kubikmeter multipliziert wird. Der Gesamtwert wird dann mit 0,5 Prozent multipliziert und ergibt im Ergebnis einen guten Richtwert für die Kosten, die für den Bauantrag als Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung fällig werden.

4. Die Bauvoranfrage

Es ist möglich, vor dem eigentlichen Bauantrag eine sogenannte Bauvoranfrage an das zuständige Bauamt zu stellen. Mit einer Bauvoranfrage lässt sich klären, ob das gewünschte Projekt realisiert werden darf, und ob es diesbezüglich Einschränkungen gibt. Insoweit wird mit einem Antrag auf Bauvorbescheid eine vorgezogene verbindliche Entscheidung erlangt, deren rechtliche Verbindlichkeit je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen kann. Die Bearbeitungszeit variiert zwischen vier bis maximal zwölf Wochen und endet mit einem Bauvorbescheid, der eine Gültigkeitsdauer von maximal drei Jahren hat. Die Kosten für die Bauvoranfrage bewegen sich bei einem Einfamilienhaus im zweistelligen Bereich, wobei die Kosten für ein Mehrfamilienhaus entsprechend höher liegen.

5. Nachbarbeteiligung

Für die Beantragung einer Baugenehmigung ist es nach dem Gesetz nicht zwingend nötig, die Nachbarn zu beteiligen. Dennoch ist es ratsam, von diesen die Unterschrift auf dem Bauantrag zu erbitten, mit der sie zum Ausdruck bringen, dass sie auf Rechtsbehelfe verzichten. Geschieht dies nicht und sind Nachbarn mit einem Bauvorhaben nicht einverstanden, können sie Widerspruch einlegen.

6. Die Dauer des Baugenehmigungsverfahrens

Bundeseinheitliche Regelungen über die Dauer der Erteilung einer Baugenehmigung gibt es nicht. Manchmal geht es ganz schnell und ist innerhalb von zwei Wochen erledigt, während sich das Verfahren für die Erteilung einer Baugenehmigung in anderen Fällen bis zu sechs Monate hinzieht. Die Dauer der Bearbeitungszeit hängt insoweit von den Umständen des Einzelfalls und vom jeweiligen Bundesland ab.

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Fazit

Welche Projekt auch immer Sie realisieren möchten: Wichtig ist, dass Sie in Bezug auf Ihr Bauvorhaben und die damit verbundene Baugenehmigung immer ausreichend Zeit einplanen. Informieren Sie sich eingehend, und holen Sie sich fachliche Unterstützung, wenn es um die Antragstellung beziehungsweise um eine Bauvoranfrage geht – und vergessen Sie Ihre Nachbarn nicht!

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Über den Autor

Christoph Neuhaus,
Gründer & Geschäftsführer

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