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Teilverkauf einer Immobilie – so funktioniert es
Mit der Nr. 1 im Immobilien-Teilverkauf Geld aufs Konto und Immobilie behalten – der Teilverkauf einer Immobilie ist eine gute Alternative zu den herkömmlichen Hausverrentungsmodellen. Wir möchten Ihnen das Modell des Immobilien-Teilverkaufs näherbringen und die Vorteile und die Berechnung erläutern.
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Der Teilverkauf schnell erklärt
In diesem kurzen Video erfahren Sie, wie das Modell des Immobilien-Teilverkaufs für Sie funktioniert.
Erklärung zum Teilverkauf einer Immobilie
Immobilien-Eigentümer hatten bislang zwei Möglichkeiten, um Barvermögen aus Ihrer Immobilie herauszulösen. Die Leibrente bzw. die Umkehrhypothek sowie der Gesamtverkauf waren die klassischen Wege. Der Immobilien-Teilverkauf kann als Mittelweg betrachtet werden: Statt die gesamte Immobilie zu veräußern wird lediglich ein Teil dieser (bis zu 50 %) verkauft. Der Käufer – in diesem Falle wertfaktor – wird durch den Teilverkauf „stiller Miteigentümer“, während der bisherige Eigentümer (also Sie) weiterhin die alleinige Entscheidungshoheit über die Immobilie haben. Möglich macht dies das sogenannte Nießbrauchrecht, welches Ihnen das Wohnrecht sowie die Möglichkeit der wirtschaftlichen Nutzung Ihrer Immobilie zusichert.
Am Anfang der Partnerschaft wird das Nutzungsentgelt festgelegt. Mit dieser Rate können Sie fest planen. Lediglich alle 10 Jahre wird das Nutzungsentgelt nach einer festgelegten Form angepasst. Dabei nutzt wertfaktor als Referenzzinssatz die Umlaufrendite deutscher Bundesanleihen mit einer Laufzeit von 10 Jahren. Diese stellt den Zins dar, den die Bundesrepublik Deutschland als Staat höchster Bonität für die Aufnahme von Geld zahlt und ist historisch entsprechend niedrig. Die Umlaufrendite wird außerdem täglich auf der offiziellen Seite der deutschen Bundesbank publiziert. So stellt wertfaktor für Sie ein Höchstmaß an Transparenz und Sicherheit her. Insbesondere ist Ihr Nutzungsentgelt nicht an die Teuerungsrate (Inflation) gebunden, welche von der Europäischen Zentralbank gesteuert wird.
Im folgenden Beispiel wird veranschaulicht, wie sich ein an die Teuerungsrate gebundenes Nutzungsentgelt von 500 € pro Monat entwickelt, wenn sich das Inflationsziel der Europäischen Zentralbank von rund 2 % einstellt. Über einen Zeitraum von 10 Jahren würde das Nutzungsentgelt von 500 € auf 609 € pro Monat ansteigen. Insgesamt entstünden 5.698 € an zusätzlichen Kosten.
Ablauf eines Teilverkaufs – bei einem Haus oder einer Eigentumswohnung
Der Ablauf des Immobilien-Teilverkaufs unterscheidet sich vom Gesamtverkauf der Immobilie: Zunächst wird festgelegt, wie viel Barvermögen aus der Immobilie herausgelöst werden soll. Ein unabhängiger und zertifizierter Gutachter ermittelt daraufhin den aktuellen Verkehrswert der Immobilie – auf dessen Basis sich der prozentuale Immobilien-Anteil ergibt, der verkauft wird. Der ermittelte Verkehrswert ist übrigens bindend, es finden unsererseits keine weiteren Verhandlungen den Verkaufspreis betreffend statt. Wir erstellen ein Verkaufsangebot für Sie. Sagt es Ihnen zu erfolgt der Teilverkauf im Rahmen einer notariellen Beurkundung. Nur wenig später erhalten Sie dann Ihren gewünschten Auszahlungsbetrag.
Da wir als „stiller Miteigentümer“ unseren Anteil der Immobilie nicht nutzen, wird nach dem Teilverkauf das so genannte Nutzungsentgelt fällig, welches monatlich zu entrichten ist und dessen Höhe vom tatsächlichen Auszahlungsbetrag abhängt. Dieses wird anhand der Bundesrendite berechnet und alle 10 Jahre angepasst. Dies macht das Nutzungsentgelt inflationssicher und bietet Ihnen Plansicherheit.
Der Teilverkauf hat keine Vertragslaufzeit, das hat den entscheidenden Vorteil, dass der verkaufte Anteil zu jederzeit zum aktuellen Marktpreis wieder ausgelöst werden kann. Auch Ihre Erben haben die Möglichkeit, den Anteil zu einem späteren Zeitpunkt zurückzukaufen. Sollte dies nicht gewünscht sein, erfolgt der Gesamtverkauf der Immobilie, bei welchem wir federführend die professionelle Vermarktung übernehmen. Sie oder Ihre Erben müssen sich beim Gesamtverkauf also um nichts kümmern. Gerade im fortgeschrittenen Alter stellt diese Vorgehensweise für den Verkäufer eine große Entlastung dar. Für den Verkaufsabschluss erhalten wir ein Durchführungsentgelt.
Der Teilverkauf ermöglicht es Ihnen – mit einem großen Anteil – länger an einer etwaigen Wertsteigerung Ihrer Immobilie teilzuhaben, von der Sie (oder Ihre Erben) bei einem späteren Gesamtverkauf profitieren werden. Darüber hinaus ergibt sich auch die Möglichkeit des mehrfachen Teilverkaufs, was bedeutet, dass Sie erst einen bestimmten Teil und zu einem späteren Zeitpunkt einen weiteren Teil Ihrer Immobilie veräußern können. Auch hier behalten Sie mindestens 50 % der Immobilie.
Das Modell des Immobilien-Teilverkaufs bringt also viele Vorteile mit sich und stellt somit eine gute Alternative zu den bekannten Modellen der Immobilienverrentung dar.
Teilverkauf der Immobilie – andere Modelle der Hausverrentung
Die Leibrente – Auszahlung auf Lebenszeit
Der Verkauf der Immobilie auf Leibrente ist das bekannteste und meistverbreitete Modell der Hausverrentung in Deutschland. Eine Leibrente kann prinzipiell auch unter Privatpersonen ausgehandelt werden und war sogar jahrelang der „Normalfall“. Bei der Leibrente geht die Immobilie bei Abschluss in das Eigentum des Käufers über. Das Wohnrecht in der gesamten oder auch nur einem Teil der Immobilie bleibt lebenslang beim Leibrentenbezieher.
Die Leibrente selber wird ebenfalls auf Lebenszeit ausgezahlt – auch dann noch, wenn der eigentlich vereinbarte Kaufpreis schon längst erbracht ist. Dafür ist der Kaufpreis bei einem Verkauf auf Leibrente allerdings auch deutlich niedriger als am freien Markt und beträgt meist nur zwischen 60 und 70 %. Leibrenten empfehlen sich vor allem für Ruheständler ohne Erben oder in Modellen, bei denen die Immobilie in Form eines Leibrentenmodelles an die eigenen Erben sozusagen im Vorfeld verkauft wird. Jedoch verzichtet man bei der Leibrente auf den Wertzuwachs der Immobilie.
Die Umkehrhypothek – besonders beliebt in den USA
Ein aus den USA stammendes Modell ist die so genannte Umkehrhypothek (reverse mortgage), das sich hierzulande aber bisher nicht durchsetzt. Dabei handelt es sich strenggenommen weder um eine Hypothek noch um einen Verkauf, sondern um eine Sonderform des Kredits – und damit um ein Instrument der Finanzdienstleistung. Das Besondere: der durch die Immobilie besicherte Kredit wird bei einer Umkehrhypothek nicht einmalig, sondern in Raten ausgezahlt.
Da der Kredit nach Ablauf der Laufzeit allerdings sofort komplett abgelöst werden muss, steht dann im Allgemeinen der Verkauf der Immobilie an. Theoretisch könnten durch die Umkehrhypothek hohe Raten angeboten werden; in der Regel ermöglichen die Anbieter aber nur die Beleihung von bis zu 50 % des Immobilienwertes.
Durch die hinzukommenden Zinsen und Gebühren ist die Umkehrhypothek aufgrund ihrer meist eher mageren Erträge gegenüber recht hohen Kosten nur in seltenen Fällen der vernünftige Weg. Auch mangels fehlender Anbieter ist es in Deutschland oftmals schwierig eine Umkehrhypothek zu erhalten.
Teilverkauf Ihrer Immobilie – Eine Beispielrechnung
Ob und in welcher Form man sich für Immobiliengeschäfte wie eine Hausverrentung oder einen Immobilien-Teilverkauf entscheidet, hängt nicht zuletzt von den Zahlen ab. Aufgrund dessen möchten wir Ihnen anhand einer Beispielrechnung aufzeigen, wie sich der Immobilien-Teilverkauf für Sie rechnet.
Für die individuelle Berechnung bieten wir Ihnen unseren wertfaktor-Rechner an, bei dem Sie mit wenigen Klicks eine individuelle Projektion durchführen können.
Das hier gegebene Beispiel geht von einer Immobilie mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro und einem Verkauf von 40 % der Immobilie aus:
| HEUTE (Teilverkauf der Immobilie) | |
| Wert Ihrer Immobilie: | 500.000 € |
| Auszahlungsbetrag (40 % des Immobilien-Werts): | 200.000 € |
| Nutzungsentgelt (pro Monat): | 483 € |
| IN 15 JAHREN (Vollverkauf der Immobilie) | |
| Wert Ihrer Immobilie* | 673.000 € |
| Ihr Anteil (60 % des Immobilien-Werts) | 403.800 € |
| Durchführungsentgelt | – 21.872 € |
| Auszahlungsbetrag (60 % des Immobilien-Werts abzgl. Durchführungsentgelt) | 360.055 € |
Ihre Wert-Bilanz insgesamt
200.000 €
381.928 €
–86.940 €
Wunschauszahlung
Finale Auszahlung
Gezahltes Nutzungsentgelt
Ihr Gesamterlös: 494.988 €
*zu erwartender Verkaufspreis der Immobilie nach 15 Jahren, angenommene 2 % Wertsteigerung pro Jahr
Und wie rechnet sich ein Teilverkauf für Sie?
Finden Sie es jetzt heraus und ermitteln Sie mit unserem Beispielrechner Ihre persönliche Wunschauszahlung.
Teilverkauf Ihrer Immobilie – die Vorteile eines innovativen Modells
Der Immobilien-Teilverkauf von wertfaktor bietet Ihnen viele Vorteile gegenüber anderen Modellen der Hausverrentung:
- Neben der großen Flexibilität in Bezug auf Ihre Wunschauszahlung gehört dazu in erster Linie das Nießbrauchrecht an der Immobilie, sowie die Tatsache, dass sie weiterhin an einer Wertsteigerung Ihrer Immobilie beteiligt sind.
- Darüber hinaus bieten wir Erben beim vorzeitigen Eintritt des Erbfalls ein bevorzugtes Vorkaufsrecht auf die von uns gehaltenen Anteile an – so kann das Familienheim auf Wunsch auch weiter in der Familie bleiben.
- Zudem müssen sie sich nach der Entscheidung für den Gesamtverkauf um nichts kümmern: wertfaktors Team aus Immobilienexperten übernimmt den Verkauf der Immobilie zum bestmöglichen Marktpreis, wenn kein Rückkauf angestrebt wird, was gerade im fortgeschrittenen Alter eine große Erleichterung sein kann: keine Maklersuche, keine schwierigen Verträge und keine Notarbesuche. Sollten Sie doch einen externen Makler bevorzugen, können Sie uns einen vorschlagen und bei Erfüllung aller Qualitätsanforderungen übernehmen wir dessen Kosten.
- Als Miteigentümer beteiligen wir uns selbstverständlich an notwendigen Instandhaltungskosten, um einen Werterhalt zu garantieren. Auch Investitionen nach KFW-Richtlinien werden von uns unterstützt und gefördert.
Wie alle Immobiliengeschäfte wird natürlich auch der Immobilien-Teilverkauf zur beiderseitigen Sicherheit der beteiligten Parteien mit einer notariellen Begleitung und den entsprechenden Eintragungen ins Grundbuch durchgeführt, dadurch wird eine hohe Rechtssicherheit gewährleistet.
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Wann und für wen ist der Teilverkauf eines Hauses oder einer Wohnung sinnvoll?
Wer sich für den Immobilien-Teilverkauf entscheidet, weiß sicherlich schon, wofür das so gewonnene Geld verwendet werden soll. Die Möglichkeiten sind hierbei vielfältig, in der Regel wird durch den Teilverkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung aber die Rente aufgebessert. Aufgrund dessen richtet sich dieses Modell auch in erster Linie vornehmlich an Ruheständler. Die Idee dahinter ist ebenso einfach wie einleuchtend: ein großer Teil des lebenslang aufgebauten Vermögens liegt im Allgemeinen in der eigenen Immobilie und kann nicht frei genutzt werden.
Und natürlich verringert das Bewohnen der eigenen Immobilie natürlich auch die monatlichen Wohnkosten. Der Teilverkauf einer Immobilie ermöglicht es also dem Eigentümer, einen Teil des in dieser Immobilie festgelegten Kapitals nutzbar zu machen, ohne sein Eigentum aufzugeben. Zudem liegt der Nießbrauch, d. h. das Recht zur vollen wirtschaftlichen oder privaten Nutzung bei einem Teilverkauf stets beim Teilverkäufer. So sind auch unvorhergesehene Veränderungen, wie sie im Leben immer auftreten können, unproblematisch zu handhaben. Wird die Immobilie aus irgendeinem Grund nicht mehr zu persönlichen Wohnzwecken genutzt, kann sie problemlos vermietet werden. Die Mietzahlungen kommen allein dem zum Nießbrauch-Berechtigten zu.
Sinnvoll ist der Teilverkauf also für jeden, der seine Rentenbezüge aufbessern will – oder muss. Anders als bei vielen anderen Modellen zur Hausverrentung ist auch das Eintrittsalter aufgrund der nicht vorhandenen Laufzeit flexibel und hängt vor allem von der individuellen Situation und den persönlichen Wünschen ab.
Häufig gestellte Fragen zum Teilverkauf des Hauses – FAQs
Muss beim Teilverkauf einer Immobilie Spekulationssteuer gezahlt werden?
Wie bei einem regulären Hausverkauf muss die so genannte Spekulationssteuer auch bei einem Teilverkauf nur dann gezahlt werden, wenn die gesetzlichen Fristen nach dem Kauf der entsprechenden Immobilie unterschritten wird. Bei Geschäftsräumen und vermieteten Objekten beläuft sich diese Frist auf zehn Jahre, bei zu persönlichen Wohnzwecken genutzten Immobilien hingegen nur drei Jahre. In den meisten Fällen wird somit bei einem Teilverkauf keine Spekulationssteuer anfallen.
Da jeder Fall anders ist, empfehlen wir Ihnen bei Steuerthemen jedoch immer ein klärendes Gespräch mit Ihrem Steuerberater.
Da jeder Fall anders ist, empfehlen wir Ihnen bei Steuerthemen jedoch immer ein klärendes Gespräch mit Ihrem Steuerberater.
Wie verhält sich der Teilverkauf zur Rente und zu anfallenden Steuern?
Da die Summe beim Teilverkauf im Allgemeinen auf einen Schlag ausgezahlt wird und es sich streng genommen um eine Umschichtung schon vorhandenen Vermögens handelt, wirkt sich die so erzielte Summe nicht auf die Rente und deren Besteuerung aus. Die einzige in Ausnahmefällen anfallende Steuer wäre wie oben angesprochen die Spekulationssteuer. Hierin liegt im Zweifel ein Vorteil gegenüber anderen Modellen der Hausverrentung, bei denen monatliche Auszahlungen in manchen Fällen einer Steuerpflicht unterliegen können.
Wieso kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?
Bei einem Teilverkauf bleiben Sie zu mindestens der Hälfte Besitzer ihrer Immobilie, da wir nicht mehr als 50 % einer solchen ankaufen. Aber auch wenn Sie eine Immobilie ganz verkaufen, können Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht oder einen lebenslangen Nießbrauch sichern. Bei wertfaktor erhalten Sie das vorteilhafte Nießbrauchrecht und zahlen im Ausgleich dafür ein variables Nutzungsentgelt.
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Immobilien-Teilverkauf und Wohnrecht einfach erklärt
Manche fragen sich sicher: wie geht das – sein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben? Zwar handelt es sich bei unserem Modell des Teilverkaufs für Immobilien nur um eine Beteiligung an einer Immobilie bis höchstens 50 %, aber die Frage ist trotzdem richtig und wichtig. Das deutsche Recht kennt Rechte wie das Wohnrecht oder den Nießbrauch, die ins Grundbuch eingetragen unbedingte Gültigkeit haben.
Das Wohnrecht
Ein eingetragenes Wohnrecht berechtigt den Rechte-Inhaber zum Bewohnen der gesamten oder eines Teiles der Immobilie. Anders als beim Nießbrauchrecht darf die Immobilie in diesem Fall nicht weitervermietet werden und es dürfen somit auch keine Mieteinnahmen generiert werden.
Das Nießbrauchrecht
Das Nießbrauchrecht geht demgegenüber noch deutlich weiter und berechtigt den Inhaber dieses Rechts zur vollen persönlichen oder wirtschaftlichen Nutzung der betreffenden Immobilie. Alle Gewinne, die mit dieser erzielt werden, fallen allein dem Nießbrauchnehmer zu. Wir haben uns für das Nießbrauchrecht entschieden, da wir dieses als fairer empfinden. Für die Überlassung des Nießbrauchs erheben wir – wie eingangs erwähnt – eine monatliche Gebühr, das so genannte Nutzungsentgelt.
Teilverkauf beim Haus und die Spekulationssteuer
Wer ein Haus verkauft, der muss unter gewissen Umständen auf den erzielten Gewinn (den Mehrwert gegenüber dem Kaufpreis) Steuern bezahlen. Diese Steuer wird Spekulationssteuer (nach § 23 EStG, Einkommenssteuergesetz) genannt und fällt nur dann an, wenn zwischen Kauf und Verkauf der entsprechenden Immobilie gewisse Fristen nicht eingehalten werden, man mit diesen also sozusagen spekuliert hat. Die Frist für wirtschaftlich genutzte Immobilien (vermietete Wohnungen oder Häuser, Geschäftsräume, Ferienwohnungen etc.) 10 Jahre und für selbst genutzte (d.h. von Ihnen oder Familienmitgliedern zu Wohnzwecken genutzten Immobilien) bei 3 Jahren. Im Erbfall gilt das Datum des Erwerbs durch den Erblasser, wodurch in diesen Fällen nur sehr selten Spekulationssteuern anfallen dürften.
Die Spekulationssteuer hat allerdings nichts mit einer eventuell anfallenden Erbschaftssteuer zu tun, die sich nach gesetzlich geregelten Freibeträgen richtet. Die Höhe der Spekulationssteuer entspricht der individuellen Steuerklasse des Steuerzahlers, der die Spekulationssteuer abführen muss. Kontaktieren Sie bei Steuerthemen immer einen Steuerberater Ihres Vertrauens, um auf der sicheren Seite zu sein.
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