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Teilverkauf einer Immobilie – so funktioniert es

Geld aufs Konto und Immobilie behalten – der Teilverkauf einer Immobilie ist eine Alternative zu den herkömmlichen Hausverrentungsmodellen. Um den Immobilien-Teilverkauf einfach zu erklären, muss man zunächst Immobilien als Wirtschaftsgut verstehen. Auf dieser Seite wird Ihnen die Idee des Immobilien-Teilverkaufs erklärt und Vorteile sowie Berechnung erläutert.

Der Teilverkauf schnell erklärt

In diesem kurzen Video erfahren Sie, wie das Modell des Immobilien-Teilverkaufs für Sie funktioniert.

  • Erklärung zum Teilverkauf
  • Ablauf eines Teilverkaufs
  • Weitere Modelle

Erklärung zum Teilverkauf einer Immobilie

Eigentümer hatten bisher nur zwei Möglichkeiten zum Herauslösen von Barvermögen aus Ihrer Immobilie. Der Verkauf auf Raten wie bei einer Leibrente oder Umkehrhypothek oder einen normalen Verkauf mit einer einmaligen Auszahlung waren die klassischen Wege. Der Immobilien-Teilverkauf bietet hier einen Mittelweg. Anstatt die Immobilie als Ganze zu verkaufen, wird ein Teil dieser (bis zu einem Anteil von 50%) verkauft. Der Käufer (wertfaktor) tritt als stiller Miteigentümer auf, während der bisherige Eigentümer (Sie) den vollen Nießbrauch – also das Wohnrecht sowie die Möglichkeit zur wirtschaftlichen Nutzung der Immobilie – an der Immobilie behält.

Ablauf eines Teilverkaufs – bei einem Haus oder einer Eigentumswohnung

Auch der Ablauf eines Teilverkaufs einer Immobilie unterscheidet sich etwas von dem eines normalen Verkaufs. Üblicherweise wird ein Immobilien-Teilverkauf in zwei Phasen durchgeführt. Zuerst wird festgelegt, wie hoch der Anteil der Immobilie ist, der verkauft werden soll und welche Laufzeit für die Fixierung des Nutzungsentgelts angesetzt wird. Der Verkehrswert der Immobilie, der dabei zugrunde gelegt wird, stellt ein unabhängiger Gutachter fest. Wir richten uns danach und verhandeln nicht weiter.

Aus diesen Faktoren (Anteil und Laufzeit) errechnet sich die monatliche Entschädigung für die Überlassung des Nießbrauchs, die dem stillen Miteigentümer für seinen Anteil gezahlt wird. Wir nennen diese Entschädigung Nutzungsentgelt. Die erste Auszahlung im Wert des verkauften Immobilienanteils wird dann sofort vorgenommen.

Da es keine Vertragslaufzeit gibt, kann der verkaufte Anteil zum aktuellen Marktpreis jederzeit wieder ausgelöst werden (z. B. durch Erben) oder die Immobilie wird unter Federführung des stillen Miteigentümers professionell am Markt angeboten. Man muss sich also um nichts kümmern. Hierfür berechnen wir ein Durchführungsentgelt. Gerade im fortgeschrittenen Alter ist diese Übernahme des Verkaufes eine nicht selten wichtige und sinnvolle Hilfe. Beim Eintreten eines Erbfalls haben die Erben das Vorkaufsrecht auf die Immobilie.

Ein weiterer Vorteil ist die Wertsteigerung der Immobilie im Laufe der Zeit, von der man als Verkäufer beim späteren Vollverkauf profitieren kann, sollte die Immobilie nicht ausgelöst werden. Insgesamt bietet der Immobilien-Teilverkauf aufgrund seiner Flexibilität und der möglichen Werterhaltung der in der Immobilie festgelegten Vermögenswerte im Erbfall in vielen Fällen eine gute Alternative zu anderen Modellen der Hausverrentung.

Teilverkauf der Immobilie – andere Modelle der Hausverrentung

Im weiteren Verlauf finden Sie auch Informationen zu anderen Modellen der Hausverrentung. Am bekanntesten und am weitesten verbreitet ist in Deutschland vor allem der Verkauf einer Immobilie auf Leibrente. Dieser kann auch unter Privatpersonen ausgehandelt werden. Früher war so ein persönliches Leibrentengeschäft sogar der Normalfall. Bei der Leibrente geht die Immobilie bei Abschluss in den Besitz des Käufers über. Das Wohnrecht in der gesamten oder einem Teil der Immobilie bleibt auf Lebenszeit beim Leibrentenbezieher.

Die Leibrente – Auszahlung auf Lebenszeit

Auch die Leibrente selber wird auf Lebenszeit ausgezahlt – auch dann noch, wenn der eigentlich vereinbarte Kaufpreis schon längst erbracht ist. Dafür liegt der Kaufpreis bei einem Verkauf auf Leibrente deutlich niedriger als am freien Markt (meist etwa zwischen 60 und 70 %). Leibrenten empfehlen sich vor allem für Ruheständler ohne Erben oder in Modellen, bei denen die Immobilie in Form eines Leibrentenmodelles an die eigenen Erben sozusagen im Vorfeld verkauft wird. Jedoch müssen Sie dafür auf einen Wertzuwachs Ihrer Immobilie im Laufe der Zeit verzichten.

Die Umkehrhypothek – besonders beliebt in den USA

Dies kann in manchen Fällen auch steuerlich sinnvoll sein. Ein aus den USA stammendes Modell ist die Umkehrhypothek (reverse mortgage), das sich hierzulande aber bisher nicht durchsetzt. Dabei handelt es sich strenggenommen weder um eine Hypothek noch um eine Art des Verkaufes, sondern um eine Sonderform des Kredits und damit um ein Instrument der Finanzdienstleistung. Das Besondere: der durch die Immobilie besicherte Kredit wird bei einer Umkehrhypothek nicht auf einen Schlag, sondern in Raten ausgezahlt.

Da der Kredit nach Ablauf der Laufzeit allerdings auf einen Schlag abgelöst werden muss, steht dann im Allgemeinen der Verkauf der Immobilie an. Theoretisch würde die Umkehrhypothek hohe Raten anbieten können, in der Regel ermöglichen die Anbieter aber nur die Beleihung von bis zu 50% des Immobilienwertes. Durch die hinzukommenden Zinsen und Gebühren ist die Umkehrhypothek aufgrund ihrer meist eher mageren Erträge gegenüber recht hohen Kosten nur in seltenen Fällen der vernünftige Weg. Auch mangels fehlender Anbieter ist es schwierig in Deutschland eine Umkehrhypothek zu erhalten.

Teilverkauf Ihrer Immobilie – Eine Beispielrechnung

Ob und in welcher Form man sich für oder gegen Immobiliengeschäfte wie eine Hausverrentung oder einen Immobilien-Teilverkauf entscheidet, hängt nicht zuletzt von den Zahlen ab. Deshalb ist es wichtig, den Immobilien-Teilverkauf auch in einer Beispielrechnung vorzustellen.

Für die Berechnung bieten wir außerdem unseren wertfaktor Rechner an, bei dem Sie mit wenigen Klicks und Einstellungen eine individuelle Projektion in Hinsicht auf Ihre Wünsche und Bedürfnisse durchführen können.

Das hier gegebene Beispiel geht von einer Immobilie mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro aus und einem Verkauf von 40 % der Immobilie:

HEUTE (Teilverkauf der Immobilie)
Wert Ihrer Immobilie:500.000 €
Auszahlungsbetrag (40 % des Immobilien-Werts):200.000 €
Nutzungsentgelt (pro Monat):483 €
IN 15 JAHREN (Vollverkauf der Immobilie)
Wert Ihrer Immobilie*673.000 €
Ihr Anteil (60 % des Immobilien-Werts)403.800 €
Durchführungsentgelt– 43.745 €
Auszahlungsbetrag (60 % des Immobilien-Werts abzgl. Durchführungsentgelt)360.055 €

Ihre Wert-Bilanz insgesamt

200.000 €

360.055 €

–86.940 €

Wunschauszahlung

Finale Auszahlung

Gezahltes Nutzungsentgelt

Ihr Gesamterlös: 473.115 €

*zu erwartender Verkaufspreis der Immobilie nach 15 Jahren, angenommene 2 % Wertsteigerung pro Jahr

Und wie rechnet sich ein Teilverkauf für Sie?

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Teilverkauf Ihrer Immobilie – die Vorteile eines innovativen Modells

Das Modell Immobilien Teilverkauf von wertfaktor bietet viele Vorteile gegenüber den Modellen der Hausverrentung:

  • Neben der großen Flexibilität in Hinsicht auf Wunschauszahlung und Laufzeit gehört dazu vor allem auch der Nießbrauch an der Immobilie und der Erhalt des restlichen in der Immobilie angelegten Vermögens einschließlich des zu erwartenden Wertzuwachses.
  • Darüber hinaus bieten wir Erben beim vorzeitigen Eintritt des Erbfalls ein bevorzugtes Vorkaufsrecht auf die von uns gehaltenen Anteile an – so kann das Familienheim bei Wunsch auch weiter in der Familie bleiben.
  • Zuletzt müssen sie sich nach Entschluss zum Vollverkauf um nichts kümmern: wertfaktors Team aus Immobilienexperten übernimmt den Verkauf der Immobilie zum bestmöglichen Marktpreis, wenn kein Rückkauf angestrebt wird. Gerade im weit fortgeschrittenen Alter kann dies eine große Erleichterung sein: keine Maklersuche, keine schwierigen Verträge und aufwendigen Notarbesuche.

Wie alle Immobiliengeschäfte wird natürlich auch der Immobilien Teilverkauf zur beiderseitigen Sicherheit der beteiligten Parteien mit einer notariellen Begleitung und den entsprechenden Eintragungen ins Grundbuch durchgeführt. Dies bedeutet höchste Rechtssicherheit und eine zusätzliche unabhängige Beratung durch den Notar.

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Wann und für wen ist der Teilverkauf eines Hauses oder einer Wohnung sinnvoll?

Natürlich kommt es bei einem Teilverkauf einer Immobilie darauf an, ob man das so gewonnene Geld braucht bzw. wozu man es verwenden will. Hier ist die Summe der Möglichkeiten natürlich sehr groß, üblicherweise wird durch den Teilverkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung aber die Rente aufgebessert. Daher richtet sich dieses Modell auch vornehmlich an Ruheständler. Die Idee dahinter ist ebenso einfach wie einleuchtend: ein Gutteil des lebenslang aufgebauten Vermögens liegt im Allgemeinen in der eigenen Immobilie fest und kann sozusagen nicht frei genutzt werden.

Auf der anderen Seite verringert das Bewohnen der eigenen Immobilie die Wohnkosten. Der Teilverkauf einer Immobilie ermöglicht es dem oder den Eigentümern, einen Teil des in dieser Immobilie festgelegten Kapitals nutzbar zu machen, ohne den Besitz aufzugeben. Zudem liegt der Nießbrauch, d.h. das Recht zur vollen wirtschaftlichen oder privaten Nutzung bei einem Teilverkauf beim Teilverkäufer. So sind auch unvorhergesehene Veränderungen, wie sie im Leben immer auftreten können, unproblematisch zu handhaben. Wird die Immobilie aus irgendeinem Grund nicht mehr zu persönlichen Wohnzwecken genutzt, kann sie problemlos vermietet werden. Die Mietzahlungen – oder Früchte, wie man das juristisch nennt – kommen allein dem zum Nießbrauch Berechtigten zu.

Sinnvoll kann der Teilverkauf also für jeden sein, der seine Rentenbezüge aufbessern will oder muss. Anders als bei vielen anderen Modellen zur Hausverrentung ist auch das Eintrittsalter aufgrund der nicht vorhandenen Laufzeit flexibel und hängt vor allem von der individuellen Situation und den persönlichen Wünschen ab.

Häufig gestellte Fragen zum Teilverkauf des Hauses – FAQs

Muss beim Teilverkauf einer Immobilie Spekulationssteuer gezahlt werden?

Wie bei einem regulären Hausverkauf muss die so genannte Spekulationssteuer auch bei einem Teilverkauf nur dann gezahlt werden, wenn die gesetzlichen Fristen nach dem Kauf der entsprechenden Immobilie unterschritten wird. Bei Geschäftsräumen und vermieteten Objekten beläuft sich diese Frist auf zehn Jahre, bei zu persönlichen Wohnzwecken genutzten Immobilien hingegen nur drei Jahre. In den meisten Fällen wird somit bei einem Teilverkauf keine Spekulationssteuer anfallen.
Da jeder Fall anders ist, empfehlen wir Ihnen bei Steuerthemen jedoch immer ein klärendes Gespräch mit Ihrem Steuerberater.

Wie verhält sich der Teilverkauf zur Rente und zu anfallenden Steuern?

Da die Summe beim Teilverkauf im Allgemeinen auf einen Schlag ausgezahlt wird und es sich streng genommen um eine Umschichtung schon vorhandenen Vermögens handelt, wirkt sich die so erzielte Summe nicht auf die Rente und deren Besteuerung aus. Die einzige in Ausnahmefällen anfallende Steuer wäre wie oben angesprochen die Spekulationssteuer. Hierin liegt im Zweifel ein Vorteil gegenüber anderen Modellen der Hausverrentung, bei denen monatliche Auszahlungen in manchen Fällen einer Steuerpflicht unterliegen können.

Wieso kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

Bei einem Teilverkauf bleiben Sie zu mindestens der Hälfte Besitzer ihrer Immobilie, da wir nicht mehr als 50 % einer solchen ankaufen. Aber auch wenn Sie eine Immobilie ganz verkaufen, können Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht oder einen lebenslangen Nießbrauch sichern. Bei wertfaktor erhalten Sie das vorteilhafte Nießbrauchrecht und zahlen im Ausgleich dafür ein variables Nutzungsentgelt.

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Immobilien-Teilverkauf und Wohnrecht einfach erklärt

Manche fragen sich sicher: wie geht das – sein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben? Zwar handelt es sich bei unserem Modell des Teilverkaufs für Immobilien nur um eine Beteiligung an einer Immobilie bis höchstens 50 %, aber die Frage ist trotzdem richtig und wichtig. Das deutsche Recht kennt Rechte wie das Wohnrecht oder den Nießbrauch, die ins Grundbuch eingetragen unbedingte Gültigkeit haben.

Das Wohnrecht
Ein eingetragenes Wohnrecht berechtigt den Inhaber dieses Rechtes zum Bewohnen der gesamten oder eines Teiles der Immobilie, für welche das Wohnrecht besteht. Der Nießbrauch geht demgegenüber noch deutlich weiter und berechtigt den Inhaber des Rechtes zur vollen persönlichen oder wirtschaftlichen Nutzung der betreffenden Immobilie. Alle Gewinne, die mit dieser erzielt werden, fallen allein dem zum Nießbrauch Berechtigten zu.

Das Nießbrauchrecht
Wir bei wertfaktor haben uns für den Nießbrauch entschieden, da wir dies transparenter finden. Für die Überlassung des Nießbrauchs erheben wir eine monatliche Gebühr. Der Gebühr liegt dabei allein der von uns als stille Teilhaber gehaltene Anteil der Immobilie zugrunde und errechnet sich aus dessen Wert sowie der vereinbarten Fixierung des Zinses.

Teilverkauf beim Haus und die Spekulationssteuer

Wer ein Haus verkauft, der muss unter gewissen Umständen auf den erzielten Gewinn (den Mehrwert gegenüber dem Kaufpreis) Steuern bezahlen. Diese Steuer wird Spekulationssteuer (nach § 23 EStG, Einkommenssteuergesetz) genannt und fällt nur dann an, wenn zwischen Kauf und Verkauf der entsprechenden Immobilie gewisse Fristen nicht eingehalten werden, man mit diesen also sozusagen spekuliert hat. Die Frist für wirtschaftlich genutzte Immobilien (vermietete Wohnungen oder Häuser, Geschäftsräume, Ferienwohnungen etc.) 10 Jahre und für selbst genutzte (d.h. von Ihnen oder Familienmitgliedern zu Wohnzwecken genutzten Immobilien) bei 3 Jahren. Im Erbfall gilt das Datum des Erwerbs durch den Erblasser, wodurch in diesen Fällen nur sehr selten Spekulationssteuern anfallen dürften.

Die Spekulationssteuer hat allerdings nichts mit einer eventuell anfallenden Erbschaftssteuer zu tun, die sich nach gesetzlich geregelten Freibeträgen richtet. Die Höhe der Spekulationssteuer entspricht der individuellen Steuerklasse des Steuerzahlers, der die Spekulationssteuer abführen muss.

Da jeder Fall anders ist, empfehlen wir Ihnen bei Steuerthemen jedoch immer ein klärendes Gespräch mit Ihrem Steuerberater.

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