Inhaltsverzeichnis

Häufige Fragen & Antworten

Im Laufe der Jahre begegneten unseren Kundenberatern viele Fragen, die vielfach gestellt wurden. Diese wollen wir Ihnen hier mit passenden Antworten zusammentragen.

Die Antworten zu den Fragen wurden zuletzt am 01.06.2021 aktualisiert.

Allgemein zum Teilverkauf

Immobilien-Teilverkauf und Wohnrecht einfach erklärt

Manche fragen sich sicher: Wie geht das – sein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben? Zwar handelt es sich bei unserem Modell des Teilverkaufs für Immobilien nur um eine Beteiligung an einer Immobilie bis höchstens 50 %, aber die Frage ist trotzdem richtig und wichtig. Das deutsche Recht kennt Rechte wie das Wohnrecht oder den Nießbrauch, die ins Grundbuch eingetragen unbedingte Gültigkeit haben.

Das Wohnrecht
Ein eingetragenes Wohnrecht berechtigt den Rechte-Inhaber zum Bewohnen der gesamten oder eines Teiles der Immobilie. Anders als beim Nießbrauchrecht darf die Immobilie in diesem Fall nicht weitervermietet werden und es dürfen somit auch keine Mieteinnahmen generiert werden.

Das Nießbrauchrecht
Das Nießbrauchrecht geht demgegenüber noch deutlich weiter und berechtigt den Inhaber dieses Rechts zur vollen persönlichen oder wirtschaftlichen Nutzung der betreffenden Immobilie. Alle Gewinne, die mit dieser erzielt werden, fallen allein dem Nießbrauchnehmer zu. Wir haben uns für das Nießbrauchrecht entschieden, da wir dieses als fairer empfinden. Für die Überlassung des Nießbrauchs erheben wir – wie eingangs erwähnt – eine monatliche Gebühr, das sogenannte Nutzungsentgelt.

Ist der Teilverkauf auch bei vermieteten Immobilien möglich?

Ja, wertfaktor kauft auch Teile von Immobilien auf, die bereits vermietet sind. Allerdings gibt es einige Vorgaben zu beachten, die z.B. die Höhe der Miete (muss dem aktuellen Mietspiegel Ihrer Region entsprechen) oder die Nutzungsart der Immobilie betreffen. Nehmen Sie gerne Kontakt zu unserer Kundenberatung auf. Wir freuen uns, Ihre Fragen zu diesem Thema zu beantworten.

Gerne können Sie mit uns ein Beratungsgespräch vereinbaren, um Ihre konkrete Situation telefonisch mit einem unserer Kundenberater zu besprechen. Hier geht es zur Anmeldung. 

Ist ein Teilverkauf möglich, wenn im Grundbuch bereits eine Grundschuld eingetragen ist?

Ob ein Teilverkauf auch trotz eingetragener Grundschuld im Grundbuch möglich ist, ist davon abhängig, wie hoch die reale Grundschuld zum Zeitpunkt der Angebotseinholung ist. Die gewünschte Auszahlungssumme muss die Höhe der realen Grundschuld übersteigen, um sie durch den Teilverkauf ablösen zu können. Die restliche Summe wird dann dem Konto des Verkäufers gutgeschrieben. Infolgedessen ist ein Teilverkauf leider nicht möglich, wenn die Grundschuld höher als die Wunschauszahlungs-Summe ist.

Ist wertfaktor nur in Deutschland tätig?

Zum jetzigen Zeitpunkt ist wertfaktor ausschließlich in Deutschland tätig. Da die Anzahl der Anfragen stetig steigt, sind aktuell innerhalb Deutschlands Ausweitungen der Geschäftstätigkeiten vorgesehen.

Kann ich – nachdem wertfaktor einen Teil meiner Immobilie gekauft hat – diese trotzdem noch vermieten?

Auch nachdem wertfaktor Miteigentümer geworden ist, können Sie Ihre Immobilie noch vermieten. Allerdings gibt es einige Vorgaben, die es zu berücksichtigen gilt. So darf die Immobilie ausschließlich auf Basis des aktuellen Mietspiegels Ihrer Region vermietet werden. Einer Zweckentfremdung der Immobilie stimmt wertfaktor grundsätzlich nicht zu. Vor einer Neuvermietung muss der Mietvertrag wertfaktor zur Prüfung vorgelegt werden. Sollten Sie ihre Immobilie nach dem Teilverkauf vermieten wollen, wenden Sie sich bitte an Ihren wertfaktor-Kundenberater. Er hilft Ihnen gerne weiter und beantwortet weitere Fragen rund um das Thema.

Kann ich auch weniger als 100.000 € ausgezahlt bekommen?

Dies ist leider nicht möglich. wertfaktor hat einen Minimumaufwand pro Objekt, der leider dazu führt, dass die Mindestauszahlung 100.000 € betragen muss. Da wertfaktor maximal 50% von Immobilien kauft, sollte der Wert Ihrer Immobilie dementsprechend mindestens 200.000 € betragen.

Kann ich von steigenden Preisen am Immobilienmarkt profitieren?

Ja. Sie bleiben weiterhin mit Ihrem Anteil am Immobilienmarkt beteiligt und profitieren somit von der Wertsteigerung. In den letzten 40 Jahren sind die Immobilienwerte im Durchschnitt 2 % pro Jahr gestiegen.

Muss beim Teilverkauf einer Immobilie Spekulationssteuer gezahlt werden?

Wie bei einem regulären Hausverkauf muss die so genannte Spekulationssteuer auch bei einem Teilverkauf nur dann gezahlt werden, wenn die gesetzlichen Fristen nach dem Kauf der entsprechenden Immobilie unterschritten wird. Bei Geschäftsräumen und vermieteten Objekten beläuft sich diese Frist auf zehn Jahre, bei zu persönlichen Wohnzwecken genutzten Immobilien hingegen nur drei Jahre. In den meisten Fällen wird somit bei einem Teilverkauf keine Spekulationssteuer anfallen.

Da jeder Fall anders ist, empfehlen wir Ihnen bei Steuerthemen jedoch immer ein klärendes Gespräch mit Ihrem Steuerberater.

Teilverkauf beim Haus und die Spekulationssteuer

Wer ein Haus verkauft, der muss unter gewissen Umständen auf den erzielten Gewinn (den Mehrwert gegenüber dem Kaufpreis) Steuern bezahlen. Diese Steuer wird Spekulationssteuer (nach § 23 EStG, Einkommenssteuergesetz) genannt und fällt nur dann an, wenn zwischen Kauf und Verkauf der entsprechenden Immobilie gewisse Fristen nicht eingehalten werden, man mit diesen also sozusagen spekuliert hat. Die Frist für wirtschaftlich genutzte Immobilien (vermietete Wohnungen oder Häuser, Geschäftsräume, Ferienwohnungen etc.) 10 Jahre und für selbst genutzte (d.h. von Ihnen oder Familienmitgliedern zu Wohnzwecken genutzten Immobilien) bei 3 Jahren. Im Erbfall gilt das Datum des Erwerbs durch den Erblasser, wodurch in diesen Fällen nur sehr selten Spekulationssteuern anfallen dürften.

Die Spekulationssteuer hat allerdings nichts mit einer eventuell anfallenden Erbschaftssteuer zu tun, die sich nach gesetzlich geregelten Freibeträgen richtet. Die Höhe der Spekulationssteuer entspricht der individuellen Steuerklasse des Steuerzahlers, der die Spekulationssteuer abführen muss. Kontaktieren Sie bei Steuerthemen immer einen Steuerberater Ihres Vertrauens, um auf der sicheren Seite zu sein.

Warum kann wertfaktor im Vergleich zu anderen Anbietern ein so attraktives Angebot machen?

Durch den Teilverkauf Ihrer Immobilie entfällt ein erheblicher Prüf- und Verwaltungsaufwand, da wir im Wesentlichen auf Grundlage Ihrer Einschätzung in die Immobilie investieren können. Des Weiteren ist die notwendige Refinanzierung aufgrund der günstigen Rahmenbedingungen in Bezug auf Beleihungsrichtlinien, aber auch auf die notwendige Finanzierungssumme, sehr viel individueller auf den Bedarf unserer Kunden angepasst. Wir sind dadurch in der Lage, uns sehr günstig zu refinanzieren.

Warum kauft wertfaktor Anteile an Wohnimmobilien?

wertfaktor wurde gegründet, da es keinen fairen Anbieter auf dem Verrentungsmarkt gab und der Anspruch entstand, es besser machen zu wollen. Die Gründer agierten bereits im privaten Umfeld als Ratgeber, wenn es um die Frage ging, was man im Alter tun kann, wenn die Rente klein und die Immobilie groß ist, wenn Kredite verwehrt werden und dennoch der Wunsch besteht, in der eigenen Immobilie wohnhaft zu bleiben und gleichzeitig das Rentenalter zu genießen. Mit wertfaktor wurde ein Unternehmen gegründet, welches diese Situation bestmöglich löst.

In den vergangenen Jahren hat sich der Immobilienmarkt kontinuierlich sehr positiv entwickelt. Wir können gut verstehen, dass auch Sie von der Entwicklung Ihrer Immobilie profitieren möchten. Nachdem Sie jahrelang investiert haben, ist der Zeitpunkt gekommen, wo Sie dieses Investment nutzen wollen, um sich Ihre Träume und Wünsche zu erfüllen. Sie wollen reisen, eine Renovierung vornehmen oder sich ganz einfach mal etwas gönnen. Aber dafür ganz auf das geliebte Zuhause zu verzichten, ist nicht denkbar. Somit kommt ein Verkauf nicht infrage.

Unserer Meinung nach gibt es keinen fairen Anbieter auf dem Verrentungsmarkt. Deshalb haben wir die Lösung erfunden: Mit unserem Immobilien-Teilverkauf können Sie genau das tun – den gewünschten Teil verkaufen, der Ihnen das Bargeld verschafft, welches Sie zur Erfüllung Ihrer Träume brauchen. Wir, wertfaktor, werden mit diesem Teil stiller Miteigentümer. Für Sie bleibt alles beim Alten: Sie bestimmen weiterhin alleine über Ihr Objekt. Haben nun aber einen Partner an Ihrer Seite, auf den Sie sich verlassen können, wenn Sie ihn brauchen.

Wie ist der zeitliche Ablauf/Prozess des Teilverkaufes?

1. Informationspaket
Ihr Kundenberater hat Sie bereits kontaktiert, sich bei Ihnen vorgestellt und dieses Informationspaket an Sie versandt. Weiterführende Fragen beantwortet Ihr Kundenberater Ihnen jederzeit gern.

2. Angebot berechnen lassen
Füllen Sie gern den anliegenden Fragebogen aus und senden Sie diesen per Fax, E-Mail oder Post an wertfaktor zurück. Alternativ können Sie auch wertfaktor.de/angebot nutzen.

3. Angebot erhalten
Ihr erstes unverbindliches Angebot erhalten Sie per Post von Ihrem Kundenberater. Besprechen Sie mit ihm die nächsten Schritte und wählen Sie einen der vorgeschlagenen Gutachter aus.

4. Gutachten und Vertragsdetails
Sie stellen Ihrem Kundenberater eine Vollmacht aus, damit dieser sich um folgende Unterlagen für Sie kümmern kann: Grundbuch, Kataster, Altlasten/Baulasten, Bonitätsprüfung. Danach arrangiert Ihr Berater einen passenden Gutachtertermin für Sie.

5. Verbindliches Kaufangebot
wertfaktor erhält das Gutachten und prüft dies im 6-Augen-Prinzip. Auf Basis des Gutachtens erstellt Ihnen Ihr Kundenberater das finale Kaufangebot und sendet Ihnen dieses mit dem Gutachten per Post zu.

6. Angebotsbestätigung
Sagt Ihnen unser Angebot zu, wählen Sie den Notarstandort, einen passenden Termin und senden die beiliegende Angebotsannahme an Ihren Kundenberater zurück.

7. Vertrag und Notar
Sind alle erforderlichen Unterlagen komplett, wird der Notar beauftragt, Ihren, nur für Sie geltenden Vertrag zu erstellen.

  • Der Vertrag wird durch den Notar an Sie versandt.
  • Ihr Kundenberater führt durch den Vertrag und erläutert alle relevanten Punkte.
  • Sie haben genügend Zeit, den Vertrag zu prüfen.
  • Nach frühestens 14 Tagen können Sie, gemeinsam mit einem Vertreter von wertfaktor, den Vertrag beim Notar unterzeichnen.

8. Auszahlung
Ihr Wunschbetrag wird an Sie ausbezahlt. Voraussetzungen hierfür sind die Auflassungsvormerkung für wertfaktor im Grundbuch sowie die Negativbescheinigung über das Nichtausüben von gesetzlichen Vorkaufsrechten. Dieser Prozess ist in seiner Dauer maßgeblich abhängig von der zuständigen Gemeinde.

Wie ist die Idee entstanden, ein Teilverkaufsangebot für Senioren zu entwickeln?

Im Rahmen der beruflichen Tätigkeit eines der Gründer von wertfaktor als verantwortlicher Bankdirektor für Kreditprodukte der DACH-Region bei einer der größten europäischen Konsumentenbanken, hat sich in diesem Bereich eine große Lücke zwischen Angebot und Nachfrage gezeigt. Diese Erkenntnis, gepaart mit den persönlichen Erfahrungen der beiden wertfaktor-Gründer im privaten Umfeld, haben dazu motiviert, eine passende Lösung zu entwickeln.

Wie verhält sich der Teilverkauf zur Rente und zu anfallenden Steuern?

Da die Summe beim Teilverkauf im Allgemeinen auf einen Schlag ausgezahlt wird und es sich streng genommen um eine Umschichtung schon vorhandenen Vermögens handelt, wirkt sich die so erzielte Summe nicht auf die Rente und deren Besteuerung aus. Die einzige in Ausnahmefällen anfallende Steuer wäre wie oben angesprochen die Spekulationssteuer. Hierin liegt im Zweifel ein Vorteil gegenüber anderen Modellen der Hausverrentung, bei denen monatliche Auszahlungen in manchen Fällen einer Steuerpflicht unterliegen können.

Wieso kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

Bei einem Teilverkauf bleiben Sie zu mindestens der Hälfte Besitzer Ihrer Immobilie, da wir nicht mehr als 50 % einer solchen ankaufen. Aber auch wenn Sie eine Immobilie ganz verkaufen, können Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht oder einen lebenslangen Nießbrauch sichern. Bei wertfaktor erhalten Sie das vorteilhafte Nießbrauchrecht und zahlen im Ausgleich dafür ein variables Nutzungsentgelt.

Das Wertgutachten

Kann ich ein bereits erstelltes Gutachten zu meiner Immobilie nutzen?

Abhängig von Erstellungsdatum und Umfang ist dies in Einzelfällen möglich und bedarf einer individuellen Abstimmung zwischen Ihnen und Ihrem Kundenberater. Nehmen Sie dazu gern Kontakt zu uns auf! wertfaktor greift ausschließlich auf Gutachter zurück, die folgende Mindestqualifizierungen nachweisen können: Dekra ab Zertifizierungsstufe D3, Sprengnetter, HYP Zert- oder IHK-zertifiziert, nach ISO 17024 ausgebildet (mit einer Mindestdauer von 100 Stunden).

Gerne können Sie mit uns ein Beratungsgespräch vereinbaren, um Ihre konkreten Fragen telefonisch mit einem unserer Kundenberater zu besprechen. Hier geht es zur Anmeldung. 

Sind die wertfaktor-Gutachter unabhängig?

wertfaktor schlägt Ihnen stets zwei zertifizierte, in Ihrer Region ansässige Gutachter für die Ermittlung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie vor. Es steht Ihnen allerdings frei einen eigenen Gutachter zu beauftragen, sofern dieser entsprechend zertifiziert ist. Alle Gutachter, die für uns tätig sind, müssen folgende Zertifizierungen mitbringen: HypZert oder Sprengnetter

Gerne können Sie mit uns ein Beratungsgespräch vereinbaren, um Ihre konkreten Fragen telefonisch mit einem unserer Kundenberater zu besprechen. Hier geht es zur Anmeldung. 

Sind Verkehrswertgutachten und Wertgutachten dasselbe?

Die Begrifflichkeiten „Verkehrswertgutachten“ und „Wertgutachten“ werden synonym für ein und dieselbe Sache verwendet: die kostenpflichtige Immobilien-Bewertung zur Ermittlung des Verkehrswert einer Immobilie.

Was ist, wenn ich mit dem Ergebnis des Gutachtens nicht einverstanden bin?

Grundsätzlich gilt: Wir verhandeln den vom Gutachter ermittelten Wert nicht. Es steht Ihnen jedoch frei, ein weiteres Gutachten bei einem anderen Gutachter erstellen zu lassen – auf eigene Kosten.

Sollte sich das Ergebnis zum ersten Gutachten differenzieren, akzeptieren wir dieses für den Ankauf. Der von Ihnen beauftragte Gutachter muss jedoch bestimmte Qualifikationen aufweisen. Nehmen Sie gerne Kontakt zu unseren Kundenberatern auf.

Hier können Sie ein telefonisches Beratungsgespräch vereinbaren.

Wieso muss meine Immobilie einen Wert von mindestens 200.000 € haben?

Die Mindestauszahlungssumme von wertfaktor für den Teilverkauf von Immobilien beträgt 100.000 €. Da wertfaktor maximal 50% einer Immobilie aufkauft, muss der Wert dieser im Umkehrschluss mindestens 200.000 € betragen.

Wird nur die Immobilie oder auch das Grundstück begutachtet?

Im Rahmen der Erstellung eines Gutachtens zur Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie wird nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch das Grundstück begutachtet. Der dabei ermittelte Bodenwert ist ein fester Bestandteil zur Bewertung von Grundstücken.

Vertrag & Notar

Ist die Vertragslaufzeit befristet?

Mit wertfaktor sind Sie an keine Vertragslaufzeit gebunden, d.h. Sie allein entscheiden über die Dauer der Partnerschaft mit wertfaktor.

Was geschieht, wenn ich die Immobilie nicht mehr bewohnen möchte?

Für den Fall, dass Sie Ihre Immobilie nicht mehr bewohnen möchten, gibt es zwei Möglichkeiten:

  1. Sie möchten die Immobilie nach Ihrem Auszug an eine dritte Partei vermieten. Dies ist durch den Ihnen im Grundbuch zugesicherten Nießbrauch gewährleistet und Sie können über die Mieteinnahmen frei verfügen.
  2. Sie geben den Nießbrauch auf, weil Sie Ihre Immobilie nicht mehr bewohnen und auch nicht vermieten möchten. In diesem Fall wird der Gesamtverkauf eingeleitet. Dafür ermittelt ein neutraler Sachverständiger, wie schon zu Beginn der Partnerschaft, den nun aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie. Dieser Wert bildet den Startpunkt für die Vermarktung.

Welche Aufgaben hat der Notar?

Der Notar nimmt u.a. Beglaubigungen und Beurkundungen von Rechtsgeschäften, Tatsachen, Beweisen und Unterschriften vor. Er ist als Rechtspflegeorgan unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes. In der Amtsausübung ist der Notar unparteiischer und unabhängiger Betreuer der Beteiligten. Bei den Rechtsgeschäften, die er beurkundet, hat der Notar Prüfungs- und Belehrungspflichten gegenüber den Beteiligten. Für Grundstücksgeschäfte ist die notarielle Vertragsbeurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Die Vergütung des Notars ist gesetzlich festgelegt.

Welches Notariat ist für die Vertragsunterzeichnung zuständig?

wertfaktor arbeitet deutschlandweit mit derzeit acht Notaren in acht Städten zusammen. Die Zusammenarbeit mit weiteren Notaren wird angestrebt.

Alles zu den Kosten

Beteiligt wertfaktor sich an den laufenden Kosten/Instandhaltungen der Immobilie?

wertfaktor wird formal Miteigentümer Ihrer Immobilie, tritt im täglichen Leben allerdings nicht in Erscheinung. Sie nutzen Ihre Immobilie wie gewohnt. Ob eine wichtige Instandhaltungsmaßnahme, notwendige Modernisierung oder Renovierung – Sie haben Ihre Geschicke in Ihren eigenen Händen. Aber Sie haben die Flexibilität zu wählen, ob wertfaktor als Partner Sie zukünftig unterstützt. Wenn Sie sich entscheiden, den Service „Beteiligung an Instandhaltung und Investitionen“ hinzuzubuchen, investiert wertfaktor in einem festgelegten finanziellen Rahmen gemeinsam mit Ihnen in den Werterhalt Ihrer Immobilie.

Der Werterhalt Ihrer Immobilie liegt wertfaktor ebenso wie Ihnen am Herzen. Doch jede Immobilie befindet sich in einem individuellen Zustand – somit ist auch der zukünftige Investitionsbedarf jedes Einzelnen sehr unterschiedlich. Genau aus diesem Grund entscheiden Sie, ob wertfaktor einen Beitrag zu Investitionen in die gemeinsame Immobilie leisten soll oder nicht. Ihr wertfaktor-Kundenberater hat bei diesem Thema immer ein offenes Ohr für Sie.
Maßnahmen, an denen sich wertfaktor beteiligen würde:

  • Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen, Keller- und Geschossdecken
  • Erneuerung der Fenster und Außentüren
  • Erstanschluss von Nah- oder Fernwärme
  • Einzelmaßnahmen zum Einbruchschutz
  • Austausch der Heizungsanlage
  • Erneuerung oder Austausch der Elektroanlagen
  • Erneuerung oder Austausch der Zu- und Abwasserleitungen

Kann sich das Nutzungsentgelt erhöhen?

Das hängt ganz davon ab, für welches unserer Modelle Sie sich entscheiden.

Basis Paket: Das Nutzungsentgelt wird jedes Jahr angepasst.

Standard Paket: Das Nutzungsentgelt wird alle zehn Jahre angepasst.

Premium Paket: Das Nutzungsentgelt wird lebenslang festgelegt.

Eine genaue Übersicht über die aktuellen Konditionen der einzelnen Pakete erhalten Sie hier.

Welche Kosten trägt wertfaktor als Miteigentümer der Immobilie?

wertfaktor trägt sämtliche Kosten des Erwerbs:

  • Gutachten
  • Grundbuch
  • Katasterpläne
  • Auskünfte zu Baulasten & Altlasten
  • Notarkosten
  • Grunderwerbssteuer
  • Grundbuchkosten
  • Maklerkosten

Wofür zahle ich ein Nutzungsentgelt an wertfaktor?

wertfaktor nutzt den angekauften Teil nicht, Sie nutzen ihn weiterhin wie zuvor alleine. Für diese alleinige Nutzung zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt, welches sich in der Höhe nach Ihrem Wunschauszahlungsbetrag richtet.

Rechtliche Sicherheit

Gibt es für mich irgendwelche Risiken im Falle einer Insolvenz von wertfaktor?

Nein. Das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchrecht sichert Sie vollständig gegen alle erdenklichen Risiken des Miteigentümers ab.

Was mache ich, wenn meine Erben die Immobilie übernehmen möchten?

Ihr Nießbrauchrecht endet durch Ihr Ableben. In diesem Fall erhalten zunächst Ihre Erben die Gelegenheit, den an wertfaktor verkauften Anteil zurückzukaufen. Wenn seitens Ihrer Erben kein Interesse an Ihrer Immobilie besteht, wird auch hier nach dem gleichen Prinzip wie zuvor beschrieben der Gesamtverkauf eingeleitet.

Falls Ihre Erben von ihrem Ankaufsrecht Gebrauch machen möchten, erhält wertfaktor lediglich ein reduziertes Durchführungsentgelt von 2,25 %.

Wie wird sichergestellt, dass ich weiterhin alleine entscheiden kann, was mit meiner Immobilie geschieht?

Im Rahmen der notariellen Beurkundung des Teilverkaufes wird eine Miteigentümervereinbarung abgeschlossen, die alle diesbezüglichen Rechte regelt. Darüber hinaus wird Ihr Nießbrauchrecht an dem Miteigentumsanteil von wertfaktor – neben dieser vertraglichen Regelung – auch im Grundbuch eingetragen und sichert Ihnen so zusammen mit Ihrem Eigentumsanteil das alleinige Nutzungsrecht.