Das Wegerecht – Wissenswertes für Immobilien-Eigentümer

Der Nachbar und seine Besucher spazieren von der Straße aus regelmäßig durch Ihren Garten, um das Haus zu erreichen? Was seit Jahrzehnten praktiziert wird, kann im Falle eines Immobilienverkaufs zu einer Wertminderung führen. Das liegt am Wegerecht, welches sowohl Eigentümern als auch Mietern den Zugang zum öffentlichen Straßennetz gewährt. Doch was verbirgt sich eigentlich genau hinter dem Wegerecht und wie vermeidet man Streitigkeiten?

Was ist das Wegerecht?

Das Wegerecht räumt einem Grundstückseigentümer ein, ein anderes Grundstück zu überqueren, um sein Anwesen zu erreichen, wenn dieses nicht an das öffentliche Straßennetz angeschlossen ist.

Dabei ist zu unterscheiden zwischen dem dienenden Grundstück, über das dieses Recht verläuft und dem herrschenden Grundstück, dem das Recht zusteht, den fremden Grund über einen Weg zu nutzen. Das Recht gilt für den Inhaber des herrschenden Grundstücks, aber auch seine Besucher und seine Mieter.

Es kommt darauf an, ob das Wegerecht öffentlich-rechtlich begründet wird oder ob es sich um eine privatrechtliche Angelegenheit handelt. Im Fall eines öffentlich-rechtlichen Anspruchs erfolgt ein Eintrag als Baulast im Baulastenverzeichnis. Privatrechtlich ist eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen zwei Personen möglich, die individuell ist und mit dem Verkauf des dienenden Grundstücks erlischt. Diese Vereinbarung kann auch mündlich getroffen werden. Die sicherste Variante ist die Bestellung einer sogenannten Grunddienstbarkeit. Dieses dringliche Recht ist nicht auf eine Person bezogen und erfolgt durch einen Eintrag ins Grundbuch.

Wie ist das Wegerecht gesetzlich geregelt?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geht es in verschiedenen Paragrafen um das Wegerecht:

  • Grunddienstbarkeit: Eine Grunddienstbarkeit stellen laut § 1018 BGB gewisse Rechte an fremden Grundstücken dar.
  • Beschränkte persönliche Dienstbarkeit: In § 1090 ff BGB werden Fläche und Nutzungsart eindeutig beschränkt, was bedeutet, dass sich das Recht nur auf ganz bestimmte Personen bezieht.
  • Notwegerecht: Eigentümer, die keinen Zugang zum öffentlichen Wegesystem haben, dürfen von ihren Nachbarn einen Durchgang verlangen. Dieses Recht wird nicht im Grundbuch festgeschrieben, aber der Grundstücksbesitzer muss durch eine Wegerente entschädigt werden.

Ist Wegerecht automatisch Gewohnheitsrecht?

Immer wieder landen Streitigkeiten um das Wegerecht vor Gericht. Viele Wege werden von Nachbarn jahrzehntelang genutzt – ohne Vorliegen eines Grundbucheintrages. Doch plötzlich kommt ein neuer Eigentümer, der den Zugang versperrt. Betroffene zogen mit dem Ansinnen ein Gewohnheitsrecht abzuleiten vor das Kölner Oberlandesgericht. Das entschied im Sinne der Nachbarn, dass der Weg offenzuhalten sei. Der Eigentümer wehrte sich und bekam 2020 vom Bundesgerichtshof (BGH) Recht, der die Wichtigkeit eines Grundbucheintrags betonte (Az. V ZR 155/18).

Wie wird ein Wegerecht ins Grundbuch eingetragen?

Der Eintrag ins Grundbuch erfolgt in der Abteilung II unter „Lasten und Beschränkungen“. Vorab wird durch eine notarielle Vereinbarung präzisiert, wie die Nutzung des Wegerechts ausgestaltet ist und welcher Personenkreis dieses Recht ausüben darf. Wird der Personenkreis nicht beschränkt, können auch folgende Gruppen den Weg neben dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks ohne Einschränkungen nutzen:

  • Mieter und Pächter
  • Mitbewohner und Hausgenossen
  • Besucher
  • Kunden

Sie können beim Notar außerdem vereinbaren, ob der Rechteinhaber auf dem Weg parken darf, wie die Beteiligung an anfallenden Unkosten aussieht und ob eine Nutzungsentschädigung in Form von Geld- oder Notwegrente an den Besitzer des dienenden Grundstücks anfällt. Der Notar wird im Anschluss beim Grundbuchamt einen Antrag auf Eintrag einer Grunddienstbarkeit einreichen. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks muss zudem einen Lageplan mit dem Verlauf des Wegerechts sowie eine Bewilligungserklärung einreichen.

Mit dem so genannten Herrschvermerk ist es möglich, das Wegerecht nicht nur im Grundbuch des dienenden, sondern auch des herrschenden Grundstücks zu vermerken. Hierfür besteht allerdings keine rechtliche Verpflichtung. Wichtig: Beim Verkauf der Immobilie bleiben in den Grundbüchern eingetragene Wegerechte immer bestehen! Ein Löschungsantrag muss beim Grundbuchamt gestellt werden.

Privatrechtliche Vereinbarungen beim Wegerecht – ist das ausreichend?

Nachbarn haben die Möglichkeit, eine privatrechtliche Vereinbarung zur Nutzung von Wegen zu treffen. Meistens bestehen solche Vereinbarungen seit Jahren und beruhen auf mündlicher Absprache. Das macht sie grundsätzlich rechtskräftig, doch gelten diese Absprachen und gegebenenfalls schriftlichen Verträge nur zwischen den Personen, die sie getroffen haben.

Wenn einer der Beteiligten aufgrund einer Streitigkeit seine Meinung ändert oder ein neuer Grundstückseigentümer kein Interesse an der Vereinbarung hat, wird ein herrschendes Grundstück im schlimmsten Fall unerreichbar. Tipp: Lassen Sie Wegerechte immer im Grundbuch eintragen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.

Der Unterschied zwischen Geh- und Fahrrecht

Das einfache Wegerecht bietet zunächst nur die Möglichkeit, das eigene Grundstück über das des Nachbarn zu erreichen. Daher ist es wichtig, den Unterschied zwischen Geh- und Fahrrecht zu kennen. Gibt es nur ein Gehrecht, darf der Weg über das Nachbargrundstück nur zu Fuß erfolgen, das Befahren mit motorisierten Fahrzeugen ist untersagt.

Besteht ein Fahrrecht, darf der Weg von PKW oder Krafträdern genutzt werden. Ein Geh- oder Fahrrecht schließt das Parken von Fahrzeugen nicht automatisch ein. Wenn es keine Sondervereinbarung gibt, darf der Weg bei einem Fahrrecht lediglich genutzt werden, um Personen und Güter auf das herrschende Grundstück zu transportieren.

Rechte, Pflichten und Kosten, die sich aus dem Wegerecht ergeben

Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks muss sich bei der Nutzung an die getroffenen Vereinbarungen halten. Gefordert ist ein „schonender Umgang“, der das Eigentum des anderen weder beschädigt noch gefährdet. Wenn ein Entgelt für die Nutzung vereinbart wurde, muss die Zahlung verbindlich geleistet werden.

Laut § 1021 BGB sollen beide Grundstückseigentümer klären, wer in welchem Maß für Instandhaltungsarbeiten und die Räumung von Laub und Schnee aufkommt. Die Kosten für den notariellen Eintrag der Grunddienstbarkeit ins Grundbuch hängen vom Wert des Grundstücks ab.

Aus der Grundstücksgröße ergeben sich ebenfalls jährliche Wegerenten und Instandhaltungskosten. Beispiel: Bei einer Grundstücksgröße von 650 m² und einem Bodenwert von 150 Euro/m² würde sich eine jährliche Wegerechtsrente von 300 Euro und ein Anteil an den Instandhaltungskosten von 100 Euro ergeben.

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Fazit: Nicht ohne Grundbucheintrag

Um Ärger zu vermeiden, sollten Sie Wegerechte immer ins Grundbuch eintragen lassen. Das ist vor allem dann wichtig, wenn Sie planen, Ihre Immobilie in naher Zukunft zu verkaufen. Sind Sie Eigentümer von einem herrschenden Grundstück, wirkt sich ein Wegerecht im Grundbuch sogar wertsteigernd aus, da es dem Käufer eine Absicherung für die Zukunft bietet. Bei einem dienenden Grundstück können Wegerechte wertmindernd sein. Wird der Weg nur wenig genutzt und sind Entschädigung oder Wegerente vereinbart, dürfte die Wertminderung nur gering ausfallen.

Über den Autor

Christoph Neuhaus,
Gründer & Geschäftsführer

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