Die Grundsteuerreform und ihre Auswirkungen

Was ist die Grundsteuerreform?

Die Grundsteuerreform stellt die Grundsteuer auf eine rechtssichere Grundlage. Eine Reformierung der Grundsteuer war zwingend nötig, da sie mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht im Einklang stand und schon 2020 als wichtige Einnahmequelle weggefallen wäre. Mit der Grundsteuerreform ist sie nun dauerhaft gesichert.

Das umfasst der Grundbucheintrag

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register beim Amtsgericht, welches die Eigentums- und Nutzungsverhältnisse sowie verbundene Rechte und Lasten eines Grundstücks regelt. Jedes Grundstück eines jeden Eigentümers steht auf einem Grundbuchblatt, welches aus einem Deckblatt, dem Bestandsverzeichnis und den drei sogenannten „Abteilungen“ besteht.

Wen betrifft die Reform?

Grundsätzlich muss jeder, der in Deutschland ein Grundstück sein Eigen nennt, Grundsteuer dafür entrichten. Auch bei künftigen Grundstückskäufen muss sie als dauerhafte Ausgabe berücksichtigt werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob jemand nur Ackerland besitzt oder ein Grundstück, auf dem ein Mehrfamilienhaus steht. Die Grundsteuer muss von jedem entrichtet werden, der ein unbebautes oder bebautes Grundstück besitzt.

Bislang wurde die Grundsteuer nach Einheitswerten, einer Grundsteuermesszahl und einem Gemeindeabhängigen Hebesatz berechnet. Vor allem der Hebesatz wird von den Gemeinden selbst festgelegt und kann deshalb stark schwanken. Dabei wurden die Werte von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland) zu Grunde gelegt. Die recht unterschiedliche Weiterentwicklung der Immobilienmärkte wurde jedoch nicht berücksichtigt, so dass ein Grundbesitzer in einer heute teuren Lage vielleicht weniger Grundsteuer zahlen muss, als jemand, der ein Grundstück auf dem Dorf hat. Und das lediglich deshalb, weil es irgendwann einmal so festgelegt wurde.

Die Reform betrifft jeden, zuallererst natürlich Eigentümer. Aber auch Mieter sind von der Reform betroffen, zahlen sie doch über die Nebenkostenabrechnung die Grundsteuer des Vermieters. Auch Wohnungseigentümer müssen die Grundsteuer entrichten, sie ist nicht Teil des Hausgelds. Jede Wohneinheit bekommt dafür vom Finanzamt eine eigene Steuernummer. Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Wohnung, darf er die Grundsteuer ebenfalls auf die Mieter umlegen.

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Welche Nachteile oder gar Vorteile bietet die neue Reform für Immobilienbesitzer?

Es gibt verschiedene Modelle, die mit der Reform umgesetzt werden können. Um eine Einigung zur Reform überhaupt erst zu ermöglichen, waren Kompromisse nötig. Nun soll jedes Bundesland - wie eigentlich zuvor mit dem Hebesatz auch - seinen Kommunen ganz unterschiedliche Parameter vorgeben, um die neue Grundsteuer zu ermitteln.

Bislang kann man nicht von eindeutigen Vor- oder Nachteilen sprechen. Es wird Grundstücksbesitzer geben, die künftig eine deutlich höhere Steuer zahlen müssen, etwa, weil ihr Grundstück sich in teurer Innenstadtlage befindet, während andere nun weniger zahlen müssen, weil sie ein Grundstück in Hintertupfingen erworben haben. Die Letzteren haben also Vorteile und die Ersteren nicht.

Wann ist mit der Änderung zu rechnen?

Das lässt sich nur schwer vorhersagen. Das Karlsruher Urteil besagte, dass die Reform bis Ende 2019 vorgelegt werden müsse, die Umsetzung aber bis Ende 2024 dauern dürfte. Nun liegt es an den politischen Entscheidungsträgern, wann die Änderung genau erfolgt. Immerhin müssen die Kommunen neue Wege der Berechnung finden und unzählige neue Steuerbescheide ausstellen.

Gilt die Reform schon für die kommende Grundsteuerrechnung?

Die Reform soll noch nicht für die kommende Grundsteuerrechnung gelten. Eigentümer sollten damit rechnen, dass die neue Grundsteuer erstmalig im Jahr 2025 fällig wird. So lange bleibt den Kommunen Zeit, die Grundsteuer nach neuen Parametern zu berechnen.

Fazit

Dass die Grundsteuerreform unerwartet schnell beschlossen wurde, liegt daran, dass die Zeit drängte. Bundesfinanzminister Olaf Scholz ging Kompromisse ein, um die Reform nicht zu gefährden. Bis Ende 2019 muss sie schließlich vorgelegt werden. Öffnungsklauseln sorgten dafür, dass eine Einigung erzielt werden konnte. Mit der Umsetzung können sich die Länder nun bis Ende 2024 Zeit lassen, so dass voraussichtlich 2025 zum ersten Mal die neue Grundsteuer bezahlt werden muss. Je nach Grundstückslage wird es für Eigentümer teurer oder preiswerter. Bislang können verlässliche Aussagen zu der möglichen Höhe und dem endgültigen Berechnungsmodell aber noch nicht getroffen werden.

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Autor: Christoph Neuhaus

Über den Autor

Christoph Neuhaus,
Gründer & Geschäftsführer