Service-Hotline: 040 355 282 70 WhatsApp: 0152 557 908 77

Die Rangfolge im Grundbuch und warum sie wichtig ist

Was sind Grundpfandrechte?

Die Rangfolge im Grundbuch ist die gesetzlich festgelegte Reihenfolge von mehreren, im selben Grundbuch eingetragenen Rechten. Meist ist dabei von den Grundpfandrechten die Rede, die sich im Grundbuch in einer bestimmten Rangfolge einordnen. Ein Grundpfandrecht ist ein auf einem Grundstück lastendes Recht, welches den Gläubiger dazu berechtigt, bei Fälligkeit einer Finanzierungsschuld eine bestimmte Geldsumme durch Zwangsvollstreckung für ein belastetes Grundstück einzutreiben. Wenn Sie Ihre Immobilie über ein Bankdarlehen finanziert und zur Sicherstellung des Darlehens eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen haben, kann die Bank das Grundstück zwangsversteigern, falls Sie das Darlehen nicht zurückzahlen.

Das umfasst der Grundbucheintrag

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register beim Amtsgericht, welches die Eigentums- und Nutzungsverhältnisse sowie verbundene Rechte und Lasten eines Grundstücks regelt. Jedes Grundstück eines jeden Eigentümers steht auf einem Grundbuchblatt, welches aus einem Deckblatt, dem Bestandsverzeichnis und den drei sogenannten „Abteilungen“ besteht.

Die drei Abteilungen des Grundbuchs

  • Abteilung I enthält den Eigentümer bzw. bei mehreren Eigentümern den jeweiligen Eigentumsanteil. Erbbaurechte und Wohnungsanteile stehen gesondert.
  • Abteilung II vermerkt die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks. Unter Lasten fallen Umstände wie Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch oder das Erbbaurecht. Beschränkungen können z.B. Zwangsversteigerungs- und Insolvenzvermerke sein. Grundpfandrecht werden in Abteilung III eingetragen und bilden so eine Ausnahme.
  • Abteilung III erfasst die Grundpfandrechte wie z.B. Grundschulden, die entstehen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommen und das Objekt als Sicherheit eintragen wird. Auch Hypotheken und Rentenschuld inklusive sich auf diese Rechte beziehende Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen werden in Abteilung III vermerkt.

Teilverkauf dank wertfaktor:
Der einfache Weg sein eingemauertes Vermögen zu befreien.

So werden die Rangverhältnisse im Grundbuch geregelt

Die als Belastung im Grundbuch eingetragenen Rechte stehen in den Abteilungen in einer Rangfolge untereinander. Wenn mehrere Rechte in derselben Abteilung im Grundbuch eingetragen sind, bestimmt sich die Rangfolge nach der Reihenfolge der Eintragung. Sind die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, hat das Recht Vorrang, welches das frühere Eintragungsdatum hat. Rechte mit demselben Eintragungsdatum haben den gleichen Rang. Abweichende Rangbestimmungen setzen immer die Mitwirkung aller Betroffenen voraus.

Deshalb ist die Rangfolge im Grundbuch so wichtig

Der Rang der Eintragungen in den Abteilungen II und III ist bedeutsam für die Beurteilung des Sicherheitsgrades der Last, Beschränkung oder des eingetragenen Grundpfandrechts. Das spielt eine Rolle, wenn der Grundstückseigentümer Berechtigungen Dritter, die im Grundbuch abgesichert sind, bei einer Überschuldung nicht befriedigen kann. Wenn ein Kreditnehmer die Forderungen seines Gläubigers nicht vertragsgemäß tilgen kann, kann der Kreditgebende die belastete Immobilie zwangsversteigern und das Darlehen mit dem Erlös begleichen. Stehen mehrere Gläubiger für ein Objekt im Grundbuch und reicht der Erlös nicht aus, um alle Kreditgeber auszuzahlen, kommt die Rangfolge der eingetragenen Rechte im Grundbuch zum Tragen. Die Rangfolge im Grundbuch bestimmt, wer als Erstes Anspruch auf Auszahlung hat. Banken bevorzugen aus diesem Grund eine Eintragung mit dem Rang I und gewähren bei sogenannten erstrangigen Darlehen auch günstigere Zinsen. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie wissen, welche Rechte in welcher Rangfolge im Grundbuch stehen.

Für eine sorgenlose Rente:
das flexible Teilverkaufsmodell von wertfaktor
mit lebenslangem Nießbrauchrecht

Informieren Sie sich über die Vorteile des neuen Teilverkaufsmodells von wertfaktor:

040 69 63 89 708
post@wertfaktor.de

Was ist der Rangvorbehalt?

Im Grundbuch kann eine Rangreservierung vorgenommen werden, indem bei der Belastung des Grundstücks mit einem Grundpfandrecht das Recht vorbehalten wird, ein anderes Recht zu einem späteren Zeitpunkt auf dem vorhergehenden Rang eintragen zu lassen. Bedeutung bekommt der Rangvorbehalt bei der Bausparfinanzierung. Wenn Sie für eine Bausparkasse eine Grundschuld einstellen, kann diese unter Vorbehalt an erster Stelle eingetragen werden und zugunsten einer später eingetragenen Grundschuld dann an zweite Stelle zurückfallen. Sie behalten sich damit die Möglichkeit vor, das Grundstück zusätzlich über ein normales Bankdarlehen zu belasten. Der Rangvorbehalt ist weder abtretbar noch pfändbar.

Kann die Rangfolge im Grundbuch nachträglich geändert werden?

Die Rangfolge kann durch Vereinbarung zwischen den am Grundstück Berechtigten nachträglich geändert werden. Um die Rangfolge im Grundbuch ändern zu lassen, braucht es die Einigung zwischen dem zurücktretenden und dem nach vorne tretenden Berechtigten. Das Grundbuchamt muss die Änderung im Grundbuch eintragen. Räumt ein Gläubiger einer Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld einen Vorrang ein, muss auch der Eigentümer der Änderung zustimmen. Die Zustimmung muss der Eigentümer dem Grundbuchamt mitteilen.

So zeigt sich die Rangfolge in der Praxis

In der Praxis zeigt sich die Rangfolge der eingetragenen Rechte häufig dadurch, dass Sie für unterschiedliche Darlehen unterschiedliche Zinssätze zahlen. Der Inhaber eines schlechter stehenden Grundpfandrechts verlangt meist einen Zuschlag dafür, dass er im Falle einer Zwangsversteigerung in der hinteren Position steht. Die Rangfolge bestimmt also auch das Risiko eines Zahlungsausfalls. Ein an zweiter oder dritter Stelle stehendes Grundpfandrecht hat folglich geringere Chancen, in einer Zwangsversteigerung zur Geltung zu kommen, als vorgehende Rechte. Steht an erster Stelle der Rangfolge eine Grundschuld, hat ein an zweiter Rangstelle stehendes Wohnrecht bei Zwangsversteigerungen oft keine praktische Relevanz.

wertfaktor ermöglicht Immobilieneigentümern, einen Teil ihres Immobilienvermögens in Barvermögen umzuwandeln – ohne dass Sie als Eigentümer dabei auf die weitere Nutzung ihres Wohneigentums verzichten müssen. Gleichzeitig behalten Sie die volle Kontrolle über Ihre Immobilie und profitieren sogar noch von einem zukünftigen Wertzuwachs. Im flexiblen Teilverkaufsmodell gewährt wertfaktor seinen Kunden ein lebenslanges Nießbrauchrecht, welches in der Rangfolge im Grundbuch immer an der ersten Stelle eingetragen wird.

Über den Autor

Christoph Neuhaus,
Gründer & Geschäftsführer

Herr Steinmetz und seine Erfahrungen zum Immobilien-Teilverkauf

Herr Steinmetz und seine Erfahrungen zum Immobilien-Teilverkauf Immobilienbesitzer Frank Steinmetz* ist begeistert vom Modell unseres Unternehmens wertfaktor. Wenn er 30 Jahre jünger wäre, hätte er direkt...

Gesamtverkauf mit Wohnrecht – was bedeutet das?

Das Wohnrecht – rechtlich Wohnungsrecht genannt – ist im Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt und eine persönliche Dienstbarkeit (§ 1093 BGB). Das heißt, es ist ein...

Die Rangfolge im Grundbuch und warum sie wichtig ist

Was sind Grundpfandrechte? Die Rangfolge im Grundbuch ist die gesetzlich festgelegte Reihenfolge von mehreren, im selben Grundbuch eingetragenen Rechten. Meist ist dabei von den Grundpfandrechten...

Vorsicht vor rechtlichen Fallstricken im eigenen Garten

Der eigene Garten dient der Erholung, dem Anbau von Obst und Gemüse oder auch der sportlichen Betätigung. Doch Eigentum verpflichtet auch. Dieser Artikel zeigt...

Die Grundsteuerreform und ihre Auswirkungen

Was ist die Grundsteuerreform? Die Grundsteuerreform stellt die Grundsteuer auf eine rechtssichere Grundlage. Eine Reformierung der Grundsteuer war zwingend nötig, da sie mit der Rechtsprechung...