So erzielen Modernisierungen die beste Wertsteigerung Ihrer Immobilie

Eine Modernisierung erscheint zahlreichen Hausbesitzern die erste Wahl zur Wertsteigerung ihrer Immobilie zu sein. Dabei gibt es jedoch einiges zu beachten, denn nicht alle Modernisierungen lohnen sich wirklich. Dieser Artikel zeigt, wann eine Modernisierung tatsächlich Sinn ergibt.

Ermitteln der Nutzungsdauer

Je nach geplanter Nutzungsdauer sind unterschiedliche Modernisierungskosten anzusetzen. Dennoch lässt sich der ideelle Wert einer solchen Modernisierung nicht ermitteln. Die Folge sind oft Luxusmodernisierungen, die sich langfristig nicht rechnen. Schon eine kleine Modernisierungsmassnahme kann den Marktwert der Immobilie deutlich erhöhen.

Versuchen Sie also, vielleicht gemeinsam mit einem Architekten und Zimmermeister, die sinnvollen Massnahmen je nach Alter und Zustand der Immobilie zu ermitteln und die Kosten dafür in Relation zur voraussichtlichen Nutzungsdauer zu setzen. So gelingt es Ihnen leicht, eine überflüssige Modernisierung zu vermeiden. Grundsätzlich gilt: Die Modernisierungskosten sollten niedriger sein, als die Differenz zwischen altem Marktwert und Marktwert nach Abschluss der Modernisierung.

Nutzen Sie den Altbau-Charme

Wir haben die Erfahrung gemacht, dass die meisten Menschen eine gewachsene Umgebung bevorzugen und sich in Neubaugebieten nicht so recht wohl fühlen. Das liegt auch am Altbaucharme. Schließlich bieten Altbauten in der Regel mehr Platz, haben Charme und sind meist praktischer. Ein modernisierter Altbau in einer gewachsenen Umgebung hat eine ganz besondere Atmosphäre und das spricht viele Menschen an.

Schon ein neuer Holzfußboden oder eine Heizung nach modernstem Stand steigern den Komfort deutlich. Hinzu kommen sinkende Kosten für das Heizen, insbesondere dann, wenn eine moderne Wärmedämmung eingesetzt wird. Eine erfolgreiche Wertsteigerung vereint technische und gestalterische Raffinessen, nutzt eine kluge Haustechnik und hochwertige Baumaterialien. Hier kann vor allem der Baustoff Holz punkten, der eine heimelige Atmosphäre zaubert und aufgrund seiner Nachhaltigkeit die Umwelt schont.

Der Modernisierungsplan

Um die Kosten von vornherein gut im Blick zu haben, lohnt es sich, einen Modernisierungsplan zu erstellen. Mögliche Maßnahmen sind:

  • Konstruktionsänderung bzw. -erweiterung
  • Sanierung
  • Wärme-, Brand-, Schallschutzverbesserung
  • Austausch von Türen und Fenstern
  • Erneuerung der Fassade inklusive Wärmeschutz
  • Erneuerung der Haustechnik
  • Innenausbau (Decke, Boden, Treppe, Wände etc.)
  • Anbau (Dach-Aufstockung, Wintergarten, Gästewohnung etc.)

Je nach Alter und Zustand Ihrer Immobilie legen Sie die geplanten Modernisierungsmaßnahmen fest, ermitteln die voraussichtlichen Kosten und die Wertsteigerung. Ist die Wertsteigerung höher als die Modernisierungskosten, haben Sie einen guten Modernisierungsplan. Liegen die Modernisierungskosten höher als die letztendliche Wertsteigerung, sollten Sie überlegen, welche Modernisierungsmaßnahmen eher unnötig sind.

Wenn Sie vor Erstellung des Modernisierungsplans durch Ihre Immobilie gehen und sich von Außen und Innen alles ansehen, erhalten Sie erste Anhaltspunkte dafür, welche Maßnahmen vorrangig sind. Notieren Sie sämtliche Schäden und Mängel, die Ihnen sofort ins Auge fallen.

Diese sollten unbedingt im Rahmen der Modernisierung behoben werden. Besprechen Sie auch mit einem Architekten oder den jeweiligen Handwerksmeistern, wie sich diese Mängel und Schäden am besten beheben und in die Modernisierung integrieren lassen. Meist lohnt es sich, von Beginn an Fachleute hinzuzuziehen, da diese auch verdeckte Mängel und Schäden erkennen, die ein Laie nicht so ohne Weiteres sieht. Zusätzlich wissen sie genau, ob ein Austausch von Fenstern und Türen erforderlich ist und ob die Dämmung ausreichend ist.

Sind alle notwendigen Maßnahmen notiert, gehen Sie daran, Prioritäten zu setzen. Zuerst sollten die wichtigsten Modernisierungsmaßnahmen umgesetzt werden. Das sind in aller Regel solche, die Schäden und Mängel beheben. Überlegen Sie sehr genau, welche Änderungen Sie wünschen und unterteilen Sie anschließend die Modernisierungsmaßnahmen in unaufschiebbare und aufschiebbare Maßnahmen. Das schafft auch einen besseren Überblick über die notwendige Finanzierung.

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Sind Ihre Wünsche realisierbar?

Wie bereits erwähnt, sollten Sie die tatsächliche Wertsteigerung immer fest im Blick behalten und nur solche Modernisierungsmaßnahmen anstreben, die diese Wertsteigerung nicht auf Null oder sogar auf Verlust setzen. Falls Sie beispielsweise mehr Platz durch eine Grundrissneuordnung schaffen wollen und zugleich in kluge Haustechnik, neue Badezimmer, eine moderne Heizung und besseren Wärmeschutz investieren wollen, die Kosten hierfür die Wertsteigerung aber übersteigen, sollten Sie überlegen, welche der Maßnahmen nicht ganz so zwingend notwendig sind.

Vielleicht kommen Sie mit dem bisherigen Platz sehr gut klar und sparen sich so die Kosten für einen Anbau, herausgerissene Wände und dergleichen, um den Wert Ihrer Immobilie auf vernünftige Weise zu steigern. Wenn Sie sich gegen bestimmte Maßnahmen entscheiden müssen, sollten Sie immer zuerst die Bausubstanz modernisieren. Für eine schönere Ausstattung ist später immer noch Zeit.

Ob Ihre Wünsche sich realisieren lassen, stellen Sie auch durch entsprechende Gespräche mit Fachleuten fest. Lassen Sie sich möglichst umfassend beraten und informieren Sie sich über die vermuteten Kosten, die Bauzeit und die geplante Umsetzung. Mit einem Kostenplan treten Sie auch wesentlich erfolgreicher in die Verhandlungen mit Ihrer Bank ein.

Die Finanzierung

Stellen Sie einen ausführlichen Plan zusammen, der sämtliche geplanten Modernisierungsmaßnahmen, deren Zeitplan, die Kosten und die jeweilige Wertsteigerung enthält. Vermeiden Sie Pauschalangebote, denn diese sind letztendlich immer die Teuersten. Planen Sie grundsätzlich etwa 10% der Bausumme als Reserve mit ein und nehmen Sie sie in den Kostenplan bereits mit auf. So steigen die Chancen, dass Ihre Bank die geplante Modernisierung finanziert.

Fazit

Eine Modernisierung lohnt sich meistens dann, wenn die Bausubstanz dadurch erhalten werden kann und Kosteneinsparungen durch eine moderne Haustechnik wahrscheinlich sind. Der Innenausbau dagegen – ein neues Badezimmer, eine neue Treppe oder breitere Türen – gehören zu den Modernisierungen, die man nur dann realisieren sollte, wenn sie erheblich zur Wertsteigerung beitragen und finanziell tragbar sind.

Sollten Sie an einem Teilverkauf Ihrer Immobilie interessiert sein, so würden Sie dennoch von gut geplanten Modernisierungen profitieren, denn sollten Sie sich nach dem Teilverkauf für den Vollverkauf entscheiden, erhalten Sie den dann erzielten Verkaufserlös, der durch Modernisierungen höher ausfallen kann.

Über den Autor

Christoph Neuhaus,
Gründer & Geschäftsführer

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