Immobilienbewertung für den Teilverkauf:
Qualifizierte Gutachten für den Eigentümer

Der durch das jeweilige Verfahren ermittelte Wert bildet den anzunehmenden Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt ab, weshalb ein Wertgutachten immer nur eine Momentaufnahme ist.

Die Gründe für die Anfertigung eines Wertgutachtens für eine Immobilie sind vielfältig. Typische Anlässe für eine Immobilienbewertung sind die Wertermittlungen:

• für einen geplanten Verkauf oder Teilverkauf
• für die Auseinandersetzung der Anteile im Erbfall
• für den Zugewinn bei einem Scheidungsverfahren
• für eine Beleihung der Immobilie (Grundschuld, Hypothek etc.)
• zur Bestimmung des Versicherungswerts
• für die Bilanzierung (bei Anlageobjekten)
• aufgrund einer Zwangsversteigerung
• zum Zweck der Besteuerung

Auch für wertfaktor stellt eine von unabhängigen Gutachtern durchgeführte Immobilienbewertung die Basis für ein Teilverkaufsgeschäft dar. Denn nur auf einer gemeinsamen und durch Vertrauen geprägten Basis können Geschäfte, die allen beteiligten Parteien gerecht sind, geschlossen werden.

Immobilienbewertung für den Teilverkauf

Für den Immobilien-Teilverkauf bietet wertfaktor zwei verschiedene Arten von Gutachten an. Online kann über eine Eingabemaske mit Details zu Lage und Größe auf Basis statistischer Daten eine erste grobe Einschätzung zu einer Immobilie durchgeführt werden. Diese automatisierte Schnellbewertung gibt aber lediglich eine Richtung an, mit welchem geschätzten Wert bei Interesse an einem Teilverkauf gerechnet werden kann. Zudem wird somit auch bewertet, ob die Untergrenze für einen möglichen Teilverkauf von 200.000 € erreicht wird.

Zur Einleitung des tatsächlichen Teilverkaufs lässt wertfaktor Ihre Immobilie durch einen unabhängigen und zertifizierten Sachverständigen bewerten, der von Ihnen ausgesucht wird. Dies geschieht meist in Form eines Sachwertverfahrens. Diese Gutachten gelten auch als gerichtssicher und bilden den Wert einer Immobilie deutlich genauer ab als Online-Angebote, die allein mit Vergleichsdaten arbeiten. Der so ermittelte Wert bildet die Grundlage für den Immobilien-Teilverkauf und wird nicht nachverhandelt. Die Kosten für das Gutachten werden dabei vollumfänglich von wertfaktor getragen – auf Sie kommen also keine weiteren Kosten zu.

Sollte Ihnen schon ein Wertgutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen vorliegen, kann auch dieses als Grundlage für den Immobilien-Teilverkauf dienen, solange es nicht älter als 6 Monate ist und gewisse Standards erfüllt.

Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung

Bei einem Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung wird der Verkehrswert des betreffenden Objekts mithilfe eines Vergleichs mit Verkäufen ähnlicher Objekte ermittelt. Das Vergleichsverfahren bietet bei guter Datenlage – also am besten bei Einbeziehung mehrerer ähnlicher und räumlich nahe gelegener Objekte – einen guten Weg, um relativ unproblematisch und schnell den ungefähren Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen.

Fehlen allerdings vergleichbare Objekte, die in der letzten Zeit verkauft wurden oder befinden sich diese in einer anders zu bewertenden Lage, können keine aussagekräftigen Rückschlüsse auf den Verkehrswert der Immobilie getroffen werden. Diese Form wird für die erste, unverbindliche Angebotsanfrage genutzt und dient nur als grobe Indikation.

Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung

Beim Sachwertverfahren werden neben dem Bodenwert auch der Wert der baulichen Anlagen und sonstige potenziell den Wert steigernde Anlagen mit in die Ermittlung des Verkehrswertes einbezogen. Von dem durch den Baupreisindex geschätzten Wert der baulichen Anlagen werden wertmindernde Faktoren wie Alter, Baumängel, Schäden und ähnliche abgezogen. Der Bodenwert ergibt sich wie oben beim Ertragsverfahren angegeben. Anschließend addiert man Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen sowie den ermittelten Wert weiterer, den Wert steigernden Außenanlagen und erhält so den Sachwert. Dieser kann als Verkehrswert angenommen werden.

Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung

Das sogenannte Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung wird meist bei vermieteten Objekten angewandt. Zugrunde liegt eine Formel, in der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen addiert werden und so den Ertragswert ergeben. Der Wert der baulichen Anlagen ermittelt sich dabei aus dem Reinertrag aus der Vermietung (Jahreskaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten) und der durchschnittlichen Verzinsung lagetypischer Normalgrundstücke, was häufig unter dem Begriff Liegenschaftszinssatz zusammengefasst wird. Zur Erfassung des Bodenwertes hilft es die beim örtlichen Katasteramt erhältliche Bodenrichtwertkarte zu Rate zu ziehen.

Der Gutachter: Welche Qualifikationen und Voraussetzungen muss dieser mitbringen?

Eine Immobilienbewertung ist eine sehr vertrauensvolle und wichtige Aufgabe, geht es bei dieser doch in der Regel um nicht unerhebliche Vermögenswerte. Da versteht es sich von selbst, dass bei der Auswahl des passenden Gutachters viele Voraussetzungen beachtet werden müssen. Dies gilt umso mehr, da die Bezeichnungen „Gutachter“ und „Sachverständiger“ in Deutschland nicht geschützt sind.

Theoretisch könnte also jeder seine Dienste bei der Bewertung von Immobilien anbieten. Daher ist es wichtig, sich auf Sachverständige bzw. Gutachter zu stützen, die folgende Voraussetzungen erfüllen und von uns akzeptierte Zerifizierungen besitzen.

Die Halbwertszeit von Wertgutachten

Ein Wertgutachten für die Immobilienbewertung stellt eine Momentaufnahme dar. Durch die dynamische Entwicklung des Immobilienmarktes und andere Faktoren haben diese nur eine relativ kurze Halbwerts- oder Geltungszeit. Im langjährigen Schnitt haben Immobilien eine jährliche Wertsteigerung von etwa 2,5 % erbracht. In manchen beliebten Großstädten und sich entwickelnden Wohnlagen kann dieser Wertzuwachs mitunter aber auch deutlich höher ausfallen. Daher ist ein möglichst aktuelles Gutachten in der Regel auch immer im Interesse des Eigentümers der Immobilie.

Bei wertfaktor haben wir besonders hohe Ansprüche an die Aktualität eines Wertgutachtens. Wenn ein Verkäufer ein eigens erstelltes Gutachten einbringen möchte, darf dieses für den Abschluss eines Immobilien-Teilverkaufs nicht älter als sechs Monate sein und muss unseren Anforderungen entsprechen.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Die Kosten einer Immobilienbewertung sind nicht fest nach einer Gebührenordnung geregelt und schwanken daher je nach Gutachter und natürlich auch dem Umfang des Gutachtens. Während einfache Vergleichswertverfahren über (allerdings wenig zuverlässige bzw. aussagekräftige) Online-Rechner oder auch durch einen Makler teils kostenlos erstellt werden können, muss man für ein umfängliches Wertgutachten durchaus mit einer vierstelligen Summe im unteren Bereich rechnen.

Für unsere Kunden übernehmen wir die Kosten für das Wertgutachten und kümmern uns mit unseren Partnern in ganz Deutschland auch um die Beauftragung zu einem von Ihnen vorgegebenen Termin. Nachdem Sie einen von zwei Gutachtern ausgewählt haben, müssen Sie sich um nichts weiter kümmern und auch mit keinen zusätzlichen Kosten rechnen.

Was Sie noch zur Immobilienbewertung wissen sollten

Unter dem Begriff der Immobilienbewertung werden, wie bereits oben dargestellt, verschiedene Wertermittlungsverfahren für Grundstücke und Immobilien zusammengefasst. Ziel der Immobilienbewertung ist dabei fast ausschließlich die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes.

Je nach Art und Lage der Immobilie spielen bei der Ermittlung des Verkehrswertes der tatsächliche Sachwert des Gebäudes und die Ausstattung oft nur eine untergeordnete Rolle. Eine Ausnahme kann insbesondere eine hohe Energieeffizienz darstellen, die sich häufig positiv auf den Verkehrswert auswirkt. Juristisch und rechtlich spricht man übrigens in der Regel von Grundstücksbewertung und nicht von Immobilienbewertung, auch wenn beide Begriffe dasselbe meinen.