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Das Baulastenverzeichnis – das sollten Sie wissen
Inhaltsverzeichnis
Sie planen ein Grundstück zu kaufen? Dann ist der Blick ins Baulastenverzeichnis besonders wichtig für Sie. Warum das so ist und welche Informationen Sie im Baulastenverzeichnis erhalten, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Was ist das Baulastenverzeichnis?
In Deutschland können Grundstückseigentümer sich zu bestimmten Handlungen, Duldungen oder Unterlassungen auf Ihrem Grundstück gegenüber öffentlichen Trägern verpflichten. Diese Baulasten entstehen durch eine Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Hier erklärt ein Grundstückseigentümer beispielsweise, dass er einem Grundstücksnachbarn gegenüber auf die normalerweise rechtlich bindende Abstandsfläche für dessen Garagenbau verzichtet.
Die Erklärung erfolgt in schriftlicher Form und wird mit Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam. Da derartige Verpflichtungen auch gegenüber Rechtsnachfolgern gelten, nehmen Sie unbedingt vor dem Kauf eines Grundstücks Einsicht in das Baulastenverzeichnis. Andernfalls könnten Sie später eine böse Überraschung erleben, wenn sich etwa der bisherige Grundstückseigentümer dazu verpflichtet hat, die Zufahrt eines anderen Grundstückseigentümers über das Grundstück zu dulden.
Was sind Baulasten?
Ihrer Rechtsnatur nach sind Baulasten rechtlich bindende Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde. Sie haben eine dauerhafte Wirkung und sind damit unabhängig von nachfolgenden Grundstückseigentümern.
Man spricht davon, dass auf einem Grundstück Baulasten ruhen. Das bedeutet, die Bebauung oder die Nutzung des Grundstücks können durch Verpflichtungen aus dem Baulastenverzeichnis eingeschränkt sein.
Baulasten können auf Antrag auch gelöscht werden. Für Eintragung wie Löschung sind bestimmte Voraussetzungen einzuhalten. In jedem Fall sind Eintragungen ins Baulastenverzeichnis kostenpflichtig. Da mit der eingetragenen Baulast eine rechtliche Verpflichtung entsteht, können Baubehörden die Einhaltung dieser Verpflichtungen rechtlich durchsetzen. Es ist deshalb wichtig, vor dem Kauf eines Grundstücks genau zu wissen, auf welche etwaige Verpflichtung man sich als Grundstückseigentümer einlässt.
Warum gibt es Baulasten?
Typischerweise verzichtet ein Grundstückseigentümer auf ein Recht, das sich aus der Bauordnung ergibt. Verzichtet er beispielsweise auf die Einhaltung von Abstandsflächen, wird die Bebauung des Nachbargrundstücks möglich. Auf diese Weise können Grundstückseigentümer gemeinsam rechtliche Hindernisse beim Bauen überwinden.
Wie werden Baulasten eingetragen?
Notwendig ist ein Antrag des Grundstückseigentümers. Jeder Eigentümer eines Grundstücks kann nur zulasten seines eigenen Grundstücks Baulasten beantragen.
Der Antrag ist eine schriftliche Erklärung, bei der die Unterschrift des Grundstückseigentümers direkt vor der Behörde geleistet oder notariell beurkundet wird.
Die Eintragung einer Baulast ist kostenpflichtig. Die Gebühren bewegen sich hier in der Regel zwischen 50 EUR und 1.000 EUR. Wer als Grundstückseigentümer eine Baulast eintragen lässt, wird sich die Kosten für die Eintragung von dem Begünstigten der Baulast ausgleichen lassen. Hier besteht zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Baulastbegünstigten ein privates, internes Vertragsverhältnis.
Eine Baulast löschen lassen
Ursprünglich erfolgt die Baulast freiwillig aufgrund einer Übereinkunft des Grundstückseigentümers und des Baulastbegünstigten. Man könnte vermuten, dass deshalb die Löschung einer Baulast ohne Weiteres beantragt werden kann. Dem ist leider nicht so.
Will ein Grundstückseigentümer eine Baulast löschen lassen, benötigt er dafür die schriftliche Zustimmung der zuständigen Behörde. Eine weitere Voraussetzung ist, dass alle Beteiligten mit der Löschung einverstanden sind.
Welche unterschiedlichen Baulasten gibt es?
Es werden verschiedene Arten von Baulasten unterschieden. Besonders häufig geht es um folgende Baulasten
- Abstandsflächenbaulast: Damit verpflichten sich Grundstückseigentümer dazu, einen bestimmten Bereich auf ihrem Grundstück unbebaut zu lassen, damit auf dem Nachbargrundstück Bauten entstehen können.
- Anbaubaulast: Hierbei geht es um die geschlossene Front bei Gebäuden, die direkt an die Straße anschließen.
- Kinderspielflächenbaulast: Wer als Grundstückseigentümer mehr als fünf vermittelbare Wohnflächen vorhält, muss für eine Kinderspielfläche sorgen.
- Erschließungsbaulast: Ist ein Grundstück nicht an die öffentliche Versorgung oder das öffentliche Straßennetz angeschlossen, sieht diese Baulast vor, dass die Erschließung oder Versorgung über ein anderes Grundstück erfolgt.
- Stellplatzbaulast: Hier stimmt der Grundstückseigentümer zu, dass auf seinem Grundstück Stellplätze von Dritten genutzt werden.
Es gibt noch einige weitere Baulasten. Manche Baulasten stellen erhebliche Eingriffe in die Nutzung des Grundstücks darauf, andere machen sich wenig bemerkbar. Auch deshalb ist es sinnvoll, dass Sie sich vor einem Grundstückskauf über mögliche Baulasten informieren.
Wie unterscheidet sich das Baulastenverzeichnis vom Grundbuch?
Beide Verzeichnisse beziehen sich auf unterschiedliche rechtliche Sphären. Im Grundbuch sind privatrechtliche Belastungen vermerkt. Dort finden Sie etwa Informationen zu der Frage, ob das Grundstück als Sicherheit für einen Kredit dient und damit belastet ist.
Im Baulastenverzeichnis geht es um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die ein Grundstückseigentümer freiwillig aufgrund einer schriftlichen Erklärung übernommen hat.
Normalerweise entsprechen sich die Eintragungen im Baulastenverzeichnis und im Grundbuch nicht. Eine Ausnahme macht hier das Bundesland Bayern. Dort wird kein gesondertes Baulastenverzeichnis geführt, die Baulasten werden ins Grundbuch eingetragen.
Wer darf das Baulastenverzeichnis einsehen?
Das Baulastenverzeichnis finden Sie mit der Ausnahme von Bayern bei der lokalen Baubehörde. Dort können Sie in der Regel schriftlich einen Auszug beantragen oder persönlich bei der Behörde vorsprechen. Sie müssen ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme haben.
Als Grundstückskaufinteressent in einem frühen Stadium der Verkaufsgespräche können Sie dieses Interesse nicht immer nachweisen. Bitten Sie deshalb einen Makler oder den Eigentümer des Kaufobjekts um einen entsprechenden Auszug aus dem Baulastenverzeichnis.
Eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis ist gebührenpflichtig. Wie hoch die Gebühren sind, richtet sich nach den jeweiligen speziellen Vorschriften im jeweiligen Bundesland oder der betroffenen Gemeinde.
Worauf Sie als Kaufinteressent für ein Grundstück besonders achten müssen
Manche Grundstückskäufer gehen davon aus, dass der Notar sich mit der Frage möglicher Baulasten beschäftigt und die Baulastenfreiheit im Kaufvertrag bestätigt. Das ist aber leider nicht der Fall.
Notare prüfen nur das Grundbuch und dessen Eintragungen, nicht aber ohne Weiteres das Baulastenverzeichnis auf vorhandene Baulasten.
Wenn Sie sich bei einem Grundstückskauf nicht vorher über mögliche Baulasten im Baulastenverzeichnis informieren, sind Sie möglicherweise in der Nutzung ihres Grundstücks eingeschränkt. Diese Beschränkungen können mal intensiver, mal schwächer ausfallen.
In jedem Fall ist eine bestehende Baulast ein wertmindernder Faktor beim Kaufvertrag über ein Grundstück. Da eine Baulast auch nicht einfach beseitigt werden kann, sollte diese Belastung bei der Kalkulation des Kaufpreises berücksichtigt werden. Hier ist möglicherweise sogar der Rat eines Immobilien-Sachverständigen notwendig, um die Wertminderung durch eine Baulast richtig einschätzen zu können.
Fazit
Als wertmindernder Faktor muss eine Baulast in die Kaufpreiskalkulation Eingang finden. Behalten Sie diesen Gesichtspunkt immer im Auge. Sie müssen sich selbst über bestehende Baulasten informieren. Normalerweise berechtigt Sie eine Baulast, über die Sie sich vor dem Kaufvertragsschluß nicht informiert haben, nicht zum Widerruf des Vertrages. Der Kaufvertrag wird wirksam, auch wenn Sie sich keine Kenntnis zu bestehenden Baulasten verschafft haben.
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Dieser Beitrag ist ausschließlich zu Informationszwecken bestimmt. Die hier bereitgestellten Informationen sollten Sie niemals als alleinige Quelle für Ihre Entscheidungen verwenden.
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