Jährliche Eigentümerversammlung einer WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz: Das sollten Sie über die Vorschriften wissen

  • 2. Mai 2023
  • Circa 6 Minuten Lesezeit

Eine Eigentumswohnung hat viele praktische Vorteile und darf grundsätzlich als sichere Investition bezeichnet werden. Wenn Sie Eigentümer einer Wohnung sind, dann sind Sie sicherlich schon einmal mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kontakt gekommen. Das Gesetz regelt die Grundlagen des Zusammenlebens in einer Gemeinschaft von Eigentümern, die Wohnungen in einem Haus ihr Eigen nennen. Es schreibt bestimmte Rechte und konkrete Pflichten fest, um das Funktionieren der Gemeinschaft zu gewährleisten und Streit möglichst zu vermeiden. Als Eigentümer – oder wenn Sie den Kauf einer Eigentumswohnung planen – sollten Sie mit den wichtigsten Bestimmungen im Wohnungseigentumsgesetz vertraut sein. Mehr dazu erfahren Sie in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Wohnungseigentümergesetz (WEG) definiert die Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft.
  • Das WEG ist in vier Teile gegliedert, die sich mit unterschiedlichen Aspekten der Eigentümergemeinschaft beschäftigt.
  • Eine Eigentümergemeinschaft muss gemäß WEG einen Verwalter bestellen.
  • Die jährliche Durchführung einer Eigentümerversammlung ist gemäß WEG Pflicht.
  • Jeder Eigentümergemeinschaft steht es frei, einen ehrenamtlichen Verwaltungsbeirat zu ernennen.

Was genau ist das Wohnungseigentumsgesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stammt ursprünglich aus dem Jahre 1951, wurde seither aber mehrfach überarbeitet und ergänzt. Es enthält Regelungen zur Entstehung von Wohneigentum sowie zur konkreten Aufteilung einer Immobilie in Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Es legt fest, wie das Gebäude, in dem sich die Wohnungen befinden, verwaltet werden muss. Im WEG sind zudem die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer definiert. Seit dem 1. Dezember 2020 gilt eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, die unter anderem neue Bestimmungen zur Förderung der Elektromobilität enthält (mehr dazu weiter unten).

Das Wohnungseigentumsgesetz gliedert sich im Wesentlichen in vier Teile:

Der erste Teil des WEG definiert die Entstehung und Begründung von Wohneigentum. Er enthält Regelungen zur notariellen Teilungserklärung und zur Zuweisung eines eigenen Grundbuchblatts für jede Wohnung durch das Grundbuchamt.

Der zweite Teil des WEG beschäftigt sich mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und erklärt deren Rechte und Pflichten. Dieser Teil konkretisiert die Bestimmungen zur Nutzung der Immobilie und fixiert die Grundlagen der Kostenaufteilung.

Der dritte Teil des WEG legt Regeln für die Bestellung und den Einsatz der Verwaltung fest. Er beschreibt Aufgaben und Handlungsvollmachten des WEG-Verwalters.

Der vierte Teil des WEG informiert über die rechtlichen Details einzelner Verfahrensvorschriften. Dieser Part ist bevorzugt bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung relevant.

Begriffsklärung: Teilungserklärung und Eigentumsvehältnisse

Das Wohnungseigentumsgesetz operiert mit einigen Begriffen, die nicht unbedingt zum allgemeinen Wortschatz gehören. Hier zum besseren Verständnis die Erklärungen:

Die Teilungserklärung ist die rechtliche Voraussetzung, damit eine Immobilie überhaupt in einzelne Einheiten aufgeteilt werden kann. In ihr wird zwischen verschiedenen Formen des Eigentums unterschieden:

Als Sondereigentum gelten im Wohnungseigentumsgesetz alle Flächen, die einem Eigentümer persönlich gehören, also seine Wohnung plus eventuell dazugehörende Kellerflächen. Seit der letzten WEG-Reform können auch Stellplätze oder Terrassen dazu zählen.

Das Gemeinschaftseigentum bezeichnet alle Bereiche der Immobilie, die von allen Eigentümern genutzt werden (können) und deren Instandhaltung gemeinsam finanziert werden muss. Klassischerweise gehören das Treppenhaus, das Dach oder der Keller dazu. Der Anteil der Instandhaltungskosten bemisst sich am Miteigentumsanteil des Eigentümers, der ebenfalls in der Teilungserklärung dokumentiert ist. Der Miteigentumsanteil bestimmt, wie viele „Bruchstücke“ oder Prozente des Gemeinschaftseigentum einem Eigentümer „gehören“.

Mit Teileigentum sind im Wohnungseigentumsgesetz Räumlichkeiten gemeint, die keinem Wohnzweck dienen, beispielsweise ein Ladenlokal.

Das Wohnungseigentum bezeichnet das Sondereigentum (an einer Wohnung) in Verbindung mit dem entsprechenden Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Welche Rechte und Pflichten haben Wohnungseigentümer?

Das Wichtigste vorab: Das Wohnungseigentumsgesetz bescheinigt dem Eigentümer einer Wohnung weitgehende Handlungsfreiheit bei der Gestaltung seines Sondereigentums ­– vorausgesetzt er verstößt nicht gegen Gesetze oder die Rechte der übrigen Eigentümer. Sie können also Ihre Wohnung selbst bewohnen, sie Bekannten oder Freunden zur Verfügung stellen oder sie auch vermieten. Auch dürfen Sie bauliche Veränderungen vornehmen, zum Beispiel eine nicht tragende Wand entfernen oder den Grundriss anderweitig verändern.

Tipp: Die WEG-Reform gesteht Eigentümern zusätzlich die folgenden Rechte zu – vorausgesetzt sie tragen die Kosten für die Maßnahmen selbst:

Umgekehrt gehört es zu den elementaren Pflichten eines jeden Eigentümers, sein Sondereigentum instand zu halten und mit dem Gemeinschaftseigentum pfleglich umzugehen.

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt überdies die regelmäßige Zahlung der Nebenkosten für den Unterhalt des Gebäudes sowie des ermittelten Anteils an der Instandhaltungsrücklage vor. Die Verteilung der Instandhaltungskosten auf alle Eigentümer ist laut WEG verbindlich. Ebenso müssen beschlossene Sanierungsmaßnahmen entsprechend der Miteigentumsanteile übernommen werden.

Welche Vorgaben enthält das Wohnungseigentumsgesetz zur Verwaltung?

Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt zwingend die Bestellung eines Verwalters für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser hat die Wohnungseigentümerversammlungen einzuberufen und trägt Verantwortung für die Umsetzung der dort beschlossenen Maßnahmen. Das ohnehin breit gefächerte Aufgaben-, aber auch Befugnis-Spektrum des Verwalters ist durch die WEG-Reform noch einmal erweitert worden.

Gleichzeitig hat der Gesetzgeber die Möglichkeiten der Eigentümergemeinschaft erhöht, einen Verwalter, mit dem sie nicht zufrieden sind, schneller und auch „ohne wichtigen Grund“ abzuberufen.

Die Aufgabenbereiche eines Verwalters gliedern sich gemäß Wohnungseigentumsgesetz in kaufmännische, rechtliche, organisatorische und technische Aufgaben. Im Einzelnen gehören beispielsweise dazu:

Die Eigentümerversammlung als Entscheidungsgremium

Die Eigentümerversammlung ist neben dem Verwalter das wichtigste Gremium, das über die Belange der Eigentümergemeinschaft befindet. Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt ihre Einberufung mindestens einmal jährlich – und zwar mit einem Terminvorlauf von mindestens drei Wochen. Alle Eigentümer erhalten mit der Einladung bereits eine Tagesordnungspunktliste, über deren Inhalte abgestimmt werden soll.

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt zwar grundsätzlich das sogenannte Kopfprinzip bei der Abstimmung fest – aber: dieses Prinzip kann durch konkrete Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder auch durch Eigentümer-Beschluss geändert werden. Demnach gibt es drei Optionen:

Das Wohnungseigentumsgesetz gesteht den Wohnungseigentümergemeinschaften weitgehende Freiheit im Hinblick darauf zu, welche Mehrheiten für welche Beschlüsse notwendig sind. Voraussetzung ist allerdings auch in diesem Fall, dass die Gemeinschaft entsprechende Vereinbarungen getroffen hat. Im Grundsatz stehen die einfache und die qualifizierte Mehrheit zur Disposition.

Aber: Für sehr große Modernisierungsmaßnahmen, die eine Sonderumlage erforderlich machen, verlangt das Wohnungseigentumsgesetz eine doppelt qualifizierte Mehrheit. Das bedeutet: Mindestens drei Viertel der im Grundbuch vermerkten, stimmberechtigten Eigentümer müssen zustimmen. Zusätzlich müssen diese Eigentümer mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile halten.

Fazit: Das Wohnungseigentumsgesetz dient der Harmonie der Gemeinschaft

Das Wohnungseigentumsgesetz ist in seiner Sprache bisweilen recht sperrig und in seinen Formulierungen kompliziert – letztlich dient es jedoch dem harmonischen Zusammenleben der Menschen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es definiert präzise den Freiraum des Einzelnen und begrenzt seine Handlungsbefugnis in den Fällen, in denen die Bedürfnisse anderer Mitglieder der Gemeinschaft beeinträchtigt werden könnten. Das Wohnungseigentumsgesetz liefert die Basis für gute Hausgemeinschaft, garantieren kann es diese jedoch nicht. Wenn Sie also eine Wohnung kaufen möchten, schauen Sie sich nicht nur das WEG, sondern auch die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft genau an.

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Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

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