Bodenrichtwert bei Grundstücken und Immobilien

Der Bodenrichtwert – warum er so wichtig ist

  • 11. August 2022
  • Circa 3 Minuten Lesezeit

Inhaltsverzeichnis

Im Kontext der Grundsteuerreform taucht immer wieder der Begriff Bodenrichtwert auf. Besondere Bedeutung hat der Bodenrichtwert vor allen Dingen in den Bundesländern, die bei der Grundsteuer das sogenannte Bundesmodell anwenden. Ausnahmen gelten in Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Bayern und Niedersachsen, die eigene landesrechtliche Regelungen einführen.

Was aber versteht man eigentlich unter dem Begriff Bodenrichtwert und in welchem Zusammenhang steht er mit dem aktuellen Grundstückswert? Mehr dazu erfahren Sie in diesem Artikel.

Was ist der Bodenrichtwert und wie wird er ermittelt?

Wer normalerweise nicht viel mit Grundstückswerten zu tun hat, mag versucht sein, Verkehrswert und Bodenrichtwert gleichzusetzen. Als Verkehrswert wird der Preis definiert, den eine Immobilie auf dem freien Markt voraussichtlich erzielen wird. Er kann in unterschiedlichen Verfahren ermittelt werden. Während sich der Verkehrswert an der aktuellen Lage in einem bestimmten Gebiet orientiert, weist der Bodenrichtwert in die Vergangenheit.

Der Bodenrichtwert basiert auf regionalen Kaufpreisen. Es geht hier um einen Durchschnittswert für Immobilien in einem bestimmten Bereich, einer bestimmten Gemeinde oder einem Stadtteil. Gemeinden erfassen zur Ermittlung des Werts die Kaufpreise für Transaktionen über Immobilien. Zu einem Stichtag (mindestens alle zwei Jahre) werden diese Kaufpreise pro Quadratmeter angegeben und sind für die Öffentlichkeit verfügbar. Neben den erfolgten Grundstückstransaktionen, finden teilweise weitere Aspekte wie Besonderheiten der Grundstückslage in dem Gebietsbereich sowie andere gebietsspezifische Charakteristika Berücksichtigung.

Wer ermittelt den Bodenrichtwert?

Das Baugesetzbuch (BauGB) bestimmt für die Ermittlung des Bodenrichtwerts lokale Gutachterausschüsse. Die Gemeinden müssen spätestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres – auf Beschluss auch früher – alle von den Notaren in der Kommune zur Verfügung gestellten Kaufvertragskopien auswerten. Es wird eine Summe aus allen Preisen gebildet und daraus ein Durchschnittspreis errechnet.

Was ist der Bodenwert im Verhältnis zum Bodenrichtwert?

Zur Ermittlung des Bodenwerts benötigen Sie die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert. Wenn Sie beide Faktoren multiplizieren, ergibt sich der Bodenwert. Er hat als Grundsteuerwert unmittelbaren Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer bei unbebauten und bebauten Grundstücken.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Gemeinde?

Bodenrichtwerttabellen und -karten können kostenfrei im Internet oder in den Geschäftsstellen der beauftragten Gutachterausschüsse eingesehen werden. Schriftliche Anforderungen von Bodenrichtwerten sind gebührenpflichtig.

Es ist ferner ein vernetztes Bodenrichtwert-System der Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen aller Bundesländer entwickelt worden. Hier sollen die Daten zu Bodenrichtwerten von allen Verwaltungen bundesweit zusammengeführt und flächendeckend online bereitstehen. Das System heißt abgekürzt BORIS-D.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie?

Bei unbebauten Grundstücken ist der Bodenrichtwert die maßgebliche Größe, um den aktuellen Wert eines Grundstücks zu bestimmen. Zu- oder Abschläge können sich aus der besonderen Beschaffenheit des Bodens oder anderen Standortfaktoren ergeben.

Bebaute Grundstücke verlangen nach einer komplexen Verkehrswertermittlung. Hier kommen Faktoren wie bestimmte Zinssätze auf die Liegenschaft, Gebäudestandard und andere Ertragswertfaktoren wie Baujahr, bisherige Gesamtnutzungsdauer, Mieterträge oder Herstellungskosten für den Bau zum Tragen. Dabei ist der Bodenrichtwert keine verpflichtende Größe. Er kann Ihnen aber einen ersten Eindruck darüber vermitteln, wie sich die Grundstückswerte einer bestimmten Region entwickelt haben.

Der Verkehrswert – der potenzielle aktuelle Verkaufspreis einer Immobilie – kann unter anderem durch das Vergleichsverfahren ermittelt werden. In manchen Fällen führt dieses Verfahren bei der Bewertung nicht zum Erfolg. Dann kommen weitere Verfahren zur Anwendung.

Fazit

Die Reform der Grundsteuer hat die Bedeutung des Bodenrichtwerts noch weiter in den Fokus der Aufmerksamkeit gerückt. Sie selbst können sich mit dieser Messgröße schnell online einen Überblick zur Preisentwicklung bei Immobilien verschaffen. Seien Sie nicht erstaunt, wenn die Werte sich auch in benachbarten Regionen stark unterscheiden. Hier nehmen unter Umständen andere Aspekte Einfluss, die wir beschrieben haben.

Auch wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, gewinnen Sie über den Bodenrichtwert eine erste Idee zu einem aktuellen Verkaufspreis. So gehen Sie bestens vorbereitet in Gespräche zu einem umfassenden Verkehrswertgutachten. Überall dort, wo Sie online unterwegs sein können, haben Sie schnell
Zugriff auf Bodenrichtwerte.

Bleiben Sie deshalb an dem Thema Bodenrichtwert interessiert, auch wenn Sie zurzeit kein Grundstückseigentümer sind und keine Steuererklärung zur Grundsteuer einreichen müssen. Der Bodenrichtwert ist auch für potenzielle Erben und zukünftige Grundstückskäufer eine spannende Größe und bietet wichtige Einblicke in die Entwicklung regionaler Grundstückspreise.

Haben wir Ihr Interesse geweckt?

Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

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