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Die Abgeschlossenheitsbescheinigung – Voraussetzungen und Kosten
Wer eine Immobilie besitzt und diese in mehrere separate Wohn- oder Geschäftseinheiten aufteilen möchte, um sie dann einzeln zu verkaufen, benötigt per Gesetz eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie ist die amtliche Bestätigung dafür, dass jede Einheit in sich abgeschlossen und unabhängig von anderen Gebäudeteilen vollumfänglich nutzbar ist. Alles Wissenswerte über die Antragstellung, die benötigten Unterlagen und die voraussichtlichen Kosten dieser Bescheinigung erfahren Sie im folgenden Beitrag.
Inhaltsverzeichnis
Wann ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich?
Beim Neubau einer Wohneigentumsanlage oder bei der Aufteilung einer Bestandsimmobilie in einzelne Wohnungen, die unabhängig voneinander verkauft werden sollen, ist stets eine Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig. Sie ist die Voraussetzung zur Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Ohne diese Bescheinigung kann ein Mehrfamilienhaus lediglich als Gesamtheit veräußert werden. Ist allerdings nur die Vermietung einzelner Wohnungen oder Gewerbeeinheiten und nicht deren Verkauf geplant, ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht erforderlich.
Welche Voraussetzungen müssen Wohneigentum und Teileigentum zur Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllen?
Bei Wohneigentum handelt es sich um Immobilieneinheiten, die Wohnzwecken dienen. Teileigentum ist kein Wohnraum, sondern zur gewerblichen Nutzung gedacht. In beiden Fällen ist bei einer Verkaufsabsicht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich.
Voraussetzungen für Wohneigentum
- Die Wohnung verfügt über einen separaten Zugang ins Treppenhaus oder ins Freie.
- Die Wohnung muss durch Böden, Decken und Wände so separiert sein, dass ein ausreichender Wärme- und Schallschutz gegeben ist.
- Für jede Einheit müssen alle gesetzlichen Brandschutzvorschriften erfüllt sein.
- Alle Zugänge zur Wohneinheit müssen verschließbar sein.
- Jede abgeschlossene Einheit muss mindestens über einen Wohnschlafraum, ein Badezimmer, eine Kochgelegenheit (Küche oder Küchenzeile) verfügen. Zudem ist ein WC erforderlich.
- Sofern sich die Räume nicht auf einer Etage, sondern übereinander befinden, ist innerhalb der Einheit eine Verbindungstreppe notwendig.
Voraussetzungen für Teileigentum
Falls Sie beispielsweise im Erdgeschoss Ihres Hauses einige Räume als Büroeinheit oder Laden veräußern wollen, müssen diese genau wie Wohneigentum räumlich getrennt, als separate Einheit funktionstüchtig und abschließbar sein. Ebenso sind die gesetzlichen Vorgaben an den Schall- und Brandschutz zu erfüllen. Eine weitere Bedingung ist das Vorhandensein einer Toilette.
Sowohl bei Wohn- als auch bei Teileigentum basiert die Abgeschlossenheitsbescheinigung auf § 7 Wohneigentumsgesetz. Gemeinsam mit der Bauzeichnung, aus dem die abgeschlossenen Einheiten klar ersichtlich sind, sowie dem unterschriebenen Aufteilungsplan gehört sie zur Teilungserklärung. Hierin bestätigt die Baubehörde, dass die einzelnen Wohn- oder Gewerbeeinheiten in sich abgeschlossen sind.
Wie verhält es sich mit Räumen, die sich außerhalb der abgeschlossenen Einheit befinden?
In vielen Fällen gehört zu einer Wohnung oder Gewerbeeinheit eine Garage oder ein Stellplatz, ein Keller, ein Balkon oder eine Terrasse und/oder ein Speicher. Diese Räume und Flächen werden zwar genutzt, dienen jedoch nicht unmittelbaren Wohn- oder Gewerbezwecken. Zudem sind diese Bereiche nicht von den Böden, Decken und Wänden der Wohn- oder Gewerberäume umschlossen. Laut Wohneigentumsgesetz handelt es sich hierbei um Teil- oder Sondereigentum, das im Aufteilungsplan zu nummerieren, den abgeschlossenen Einheiten zuzuordnen und in die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu integrieren ist.
Welche Personen können eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen?
- Immobilieneigentümer (Einzelpersonen oder Eigentümergemeinschaft)
- Erbbauberechtigte (ebenfalls einzeln oder gemeinsam)
- Personen, die eine schriftliche Einverständniserklärung des Eigentümers vorweisen können
- Jede Person, die ein rechtliches Interesse an einer Bescheinigung auf Abgeschlossenheit nachweisen kann.
Bitte beachten Sie, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigungen für eine geplante Immobilie frühestens nach der amtlichen Baugenehmigung oder nach dem vollständigen Durchlauf des Freistellungsverfahrens zuerkannt werden kann.
Die Antragstellung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein amtliches Dokument, welches schriftlich beantragt werden muss. Dazu stellen Sie einen formlosen Antrag bei Ihrer zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde. Die meisten Stadtverwaltungen, Gemeindeverwaltungen und Landratsämter halten hierfür auch Formulare bereit, die das Prozedere vereinfachen. Mit dem Antrag reichen Sie folgende Unterlagen ein:
- Den aktuellen Lageplan des bestehenden oder geplanten Gebäudes und/oder der Gebäudeteile.
- Den detaillierten Aufteilungsplan in mindestens zweifacher Ausfertigung. Hierbei handelt es sich um eine Bauzeichnung mit Grundriss, in der die abgeschlossenen Einheiten, Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Teileigentum exakt gekennzeichnet und nummeriert sind.
Tipp: Da die Forderungen bezüglich der einzureichenden Unterlagen von Behörde zu Behörde unterschiedlich sind, ist es ratsam, vorab konkret nachzufragen.
Anhand der Unterlagen prüft die untere Bauaufsichtsbehörde, ob alle Anforderungen an die Abgeschlossenheit der Wohnungen und/oder Gewerbeeinheiten erfüllt sind. Ist dies der Fall, erhalten Sie eine amtliche Bestätigung, die Sie für weitere Anträge und Eintragungen verwenden können.
Wie wird der Antrag geprüft und wie lange dauert das?
Die Behörde prüft Ihren Antrag nach den Vorgaben des Wohneigentumsgesetzes und ausschließlich in Hinblick auf die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen und Gewerbeeinheiten. Eine baurechtliche Prüfung findet in diesem Zusammenhang nicht statt! Dafür bedarf es einer Baugenehmigung oder eines Freistellungsverfahrens. Zudem prüft die Bauaufsichtsbehörde auch nicht die Übereinstimmung des eingereichten Aufteilungsplanes mit dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes bzw. bei Neubauten mit dem Planungsstand.
Es kann jedoch sein, dass die Behörde eine schriftliche Stellungnahme über den entsprechenden Konsens verlangt. Für die Richtigkeit aller Angaben haftet ausschließlich und allein der Antragsteller. Je nach Größe der Gemeinde, personeller Ausstattung und Arbeitsumfang können ab dem Einreichen aller Unterlagen bis zur Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung zwischen zwei Wochen und drei Monaten vergehen.
Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?
Im Vergleich zu vielen anderen Bewilligungen halten sich die Kosten für diese Bescheinigung im Rahmen. Da die meisten der einzureichenden Unterlagen bereits im Zuge der Bauplanung erstellt und bezahlt wurden, müssen sie dafür nicht noch einmal Geld ausgeben. Die Gebühren für die Antragsbearbeitung und die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung betragen je nach Gemeindesatzung ab 25 bis 150 Euro je abgeschlossene Einheit, wobei die Liegenschaftsgröße oder der Umfang des Bauvorhabens keine Rolle spielt.
Achtung! Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nur der erste Schritt. Ist diese erteilt, müssen Sie zum Notar gehen, um dort eine Teilungserklärung sowie die Eintragung ins Grundbuch zu beantragen. Hierfür entstehen weit höhere Kosten, die sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNoKG ergeben und vom Wert der Immobilie abhängen.
Fazit
Die Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der unteren Bauaufsichtsbehörde ist nicht kompliziert und auch nicht sonderlich kostspielig. Um Zeit zu sparen, sollten Sie sich im Vorfeld bei Ihrer zuständigen Behörde darüber informieren, welche Unterlagen Sie genau benötigen und diese vollständig einreichen.
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Dieser Beitrag ist ausschließlich zu Informationszwecken bestimmt. Die hier bereitgestellten Informationen sollten Sie niemals als alleinige Quelle für Ihre Entscheidungen verwenden.
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