Die Instandhaltungsrücklage – das sollten Sie wissen!

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Heizung kaputt? Fassade beschmutzt? Das kann teuer werden. Wer eine Immobilie hat, braucht die Instandhaltungsrücklage, um sowohl kurzfristige Reparaturen als auch lange geplante Renovierungen durchführen zu können. Gerade wenn das Haus oder die Wohnung als Altersvorsorge gedacht ist, muss es in Stand gehalten werden, damit der Wert nicht verfällt. Doch wie hoch muss der Notgroschen für die Immobilie sein und sind die Kosten von der Steuer absetzbar? Wir klären die wichtigsten Fragen rund um das Thema Instandhaltungsrücklage.

Inhaltsverzeichnis

Was versteht man unter einer Instandhaltungsrücklage?

Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um die Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, um künftig notwendige Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen am Eigentum finanzieren zu können. Einfach gesagt: Eigentümer legen regelmäßig Geld auf ein separates Konto für künftige Reparaturen, Wartungen und Renovierungen beiseite, um den Wert der Immobilie erhalten zu können.

Nach dieser Definition der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um einen „finanziellen Puffer“ fürs Haus oder die Wohnung. Hausbesitzern steht es frei, ob sie Geld für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen zurücklegen oder nicht – es wird aber empfohlen. Bei einer Eigentümergemeinschaft ist es dagegen gängige Praxis, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Von den Mitgliedern muss in der Regel monatlich eine gewisse Summe auf ein separates Konto gezahlt werden, das von der Hausverwaltung verwaltet wird. Die zu zahlende Summe für die Rücklage bildet zusammen mit den Kosten für die Hausverwaltung und den Betriebskosten das sogenannte Hausgeld.

Wofür wird die Instandhaltungsrücklage verwendet?

Wie der Name schon sagt, ist die Instandhaltungsrücklage für Maßnahmen gedacht, die die Immobilie in Stand halten oder sie in Stand setzen. Hausbesitzer, die eigenständig entscheiden können, sollten die Rücklage also als eine Art „eiserne Reserve“ für größere Maßnahmen betrachten, die in den Wert der Immobilie einzahlen.

Für Eigentümergemeinschaften ist klar geregelt, wofür die Instandhaltungsrücklage verwendet wird: Der Zweck ist, dass bei Bedarf Geldmittel zur Verfügung stehen, womit sowohl absehbare als auch unvorhersehbar auftretende Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung und Reparatur des gemeinschaftlichen Eigentums abgedeckt werden können. Darunter fallen zum Beispiel:

Nicht gedacht sind Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen dagegen für:

Ob bei anfallenden Instandhaltungsmaßnahmen dann wirklich auf die Rücklage zurückgegriffen wird, entscheidet die Eigentümergemeinschaft in jedem Einzelfall selbst. Soll die „eiserne Reserve“ zum Beispiel für kleinere Reparaturen nicht angerührt werden, ist alternativ eine Sonderumlage möglich, also ein einmalig zu zahlender Betrag.

Eigentümergemeinschaften müssen die Höhe der Instandhaltungsrücklage in ihrem Jahreswirtschaftsplan festlegen. Im § 19 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)  ist lediglich von der „Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“ die Rede. Wie hoch die Summe sein soll, muss von der Gemeinschaft also jeweils selbst bestimmt werden. In den meisten Fällen wird die Höhe der Rücklage bei Eigentumswohnungen anteilig je nach Quadratmetern bemessen.

Wie berechnet man die Instandhaltungsrücklage?

Um die Instandhaltungsrücklage berechnen zu können, gibt es unterschiedliche Herangehensweisen. Die Landesbausparkasse empfiehlt, rund 10 Euro pro Quadratmeter als Instandhaltungsrücklage anzusparen. So kann zum Beispiel für eine Altbausanierung oder einen barrierefreien Umbau langfristig vorgesorgt werden.

Eine weitere gängige Praxis ist es, sich an den Empfehlung der Zweiten Berechnungsverordnung zu orientieren. Im § 28 Instandhaltungskosten des Zweiten Wohnungsbaugesetzes werden die Rücklagen je Wohnung pro qm und Alter des Gebäudes berechnet. Daraus ergeben sich folgende Richtwerte:

Alter des GebäudesHöhe der Instandhaltungsrücklage (Gebäude ohne Aufzug)Höhe der Instandhaltungsrücklage (Gebäude mit Aufzug)
bis 21 Jahremax. 7,10 €/qmmax. 8,10 €/qm
zwischen 22 und 31 Jahremax. 9,00 €/qmmax. 10 €/qm
ab 32 Jahremax. 11,50 €/qmmax. 12,50 €/qm

Eine dritte Methode, um die Höhe der Instandhaltungsrücklage für Eigentümergemeinschaften zu berechnen, bietet der Architekt Peters. Die sogenannte Peterssche Formel lautet:

Instandhaltungsrücklage = Baukosten pro Quadratmeter x 1,5 : 80 Jahre x 0,7

Bei dieser Methode müssen die Baukosten bekannt sein. Denn es wird angenommen, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Baukosten des Gebäudes für die Instandhaltung anfällt. Bei Mehrparteienhäusern entfallen ca. 70 % der gesamten Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum. Die restlichen 30 % kommen dem jeweiligen Sondereigentum zu.

Ist die Instandhaltungsrücklage von der Steuer absetzbar?

Vermieter von Wohnungen oder Häusern können in der Regel Werbungskosten von der Steuer absetzen. Die Instandhaltungsrücklage selbst gehört jedoch nicht direkt zu den Werbekosten und ist daher nicht steuerlich absetzbar. Erst wenn tatsächlich Geldmittel aus der Instandhaltungsrücklage für Reparaturen oder Renovierungen aufgewendet wurden, sind die Instandhaltungskosten von der Steuer absetzbar. Sie können dann als Werbekosten abgeschrieben werden.

Was geschieht beim Wohnungsverkauf mit der Instandhaltungsrücklage?

Es gibt klare Bestimmungen, was mit dem gezahlten Anteil der Instandhaltungsrücklage bei Verkauf der Eigentumswohnung geschieht: Er wird mitverkauft. Das heißt, wenn ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen will, kann er sich seinen Beitrag aus der Rücklage nicht auszahlen lassen. Allerdings sollte er die gezahlte Summe auf den Kaufpreis des Eigentums aufschlagen, schließlich profitiert der Käufer von dem geleisteten Investment in seine neue Wertanlage. Beträgt der Wert der Immobilie zum Beispiel 250.000 Euro und der Anteil der Instandhaltungsrücklage 9.000 Euro, sollte ein Kaufpreis von 259.000 Euro veranschlagt werden.

Fazit

Früher oder später trifft es jeden Haus- und Wohnungsbesitzer: Die Fassade bröckelt, das Bad ist renovierungsbedürftig und die Wände oder das Dach sollten schon lange gedämmt werden. Reparaturen und Renovierungen können ganz schön ins Geld gehen, sind für den Werterhalt Ihrer Immobilie jedoch unerlässlich. Um auch für unvorhergesehene Ereignisse gerüstet zu sein, sollten Immobilienbesitzer eine Instandhaltungsrücklage ansammeln. Wie hoch diese Summe idealerweise sein sollte, können Sie individuell für Ihre Immobilie berechnen.