So melden Sie Eigenbedarf korrekt an!

25. Juli 2022
Circa 5 Minuten Lesezeit

Vermieter können Eigenbedarf anmelden, wenn sie ihre Immobilie für sich selbst, Familienangehörige oder Personen aus dem Hausstand wie z. B. Pflegepersonal benötigen. Doch der Kündigungsschutz für Mieter ist hoch, weswegen Vermieter die Kündigung gut begründen müssen. Welche Gründe rechtens sind und welche Rechte, Pflichten und Fristen Sie sonst noch bei der Eigenbedarfskündigung beachten sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung

Es ist eine heikle Angelegenheit, wenn Mieter ihre Wohnung aufgeben müssen, obwohl sie sich immer mustergültig verhalten und regelmäßig die Miete gezahlt haben. Doch Vermieter haben ein Recht auf ihr Privateigentum – unter besonderen Voraussetzungen. Da die Kündigung eines Mietverhältnisses ein sensibles Thema ist, wird sie in § 573 BGB (BGB) geregelt. Die wichtigsten Voraussetzungen sind:

Es handelt sich um eine natürliche Personen, die den Eigenbedarf anmelden will. Unternehmen wie GmbHs oder Gesellschaften wird der Bedarf an eigenem Wohnen dagegen nicht anerkannt.
Der Grund zur Wohnungskündigung ist erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden. War die Absicht für die Anmeldung des Eigenbedarfs vorher schon gegeben, muss der Mieter vor Vertragsabschluss darüber informiert worden sein.
Nur wenn der Vermieter ein „berechtigtes Interesse“ darlegt, kann er das Mietverhältnis kündigen. Demnach ist eine Kündigung nicht rechtens, wenn der Vermieter dadurch lediglich eine Mieterhöhung anstrebt.
Ein berechtigtes Interesse besteht auch, wenn durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert wird und der Vermieter dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Eigenbedarf nachweisen: Gründe, die rechtens sind

Dem Mieter muss genau dargelegt werden, was der Kündigungsgrund ist – besonders bei Eigenbedarf. Gründe, die als nachvollziehbar gelten, sind z. B.:

Die Eltern oder Großeltern sollen näher wohnen, damit sie besser betreut werden können.
Familienangehörige sind auf Pflege- oder Betreuungspersonal angewiesen, wofür Wohnraum benötigt wird.
Es wird mehr Platz wegen einer Familiengründung benötigt.
Ein Kind wird älter und soll eigenständig, aber in der Nähe wohnen.
Die Wohnung wird z. B. nach einem Arbeitsplatzwechsel selbst benötigt, da sich der Arbeitsweg dadurch erheblich verkürzt.
Auch wenn die Wohnung als Zweit- oder Ferienwohnung genutzt werden soll, besteht die Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung. Gründe solcher Art erfordern meist allerdings einen Nachweis, dass die Wohnung auch tatsächlich besonders oft oder lange zu dem angegebenen Zweck genutzt wird.

Achtung! Wenn Sie Eigenbedarf vortäuschen, den Wohnraum nicht wie angegeben nutzen oder nach kurzer Zeit die Wohnung wieder anderweitig vermieten, ist dies strafbar. Der zum Auszug gezwungene Mieter hat in dem Fall unter Umständen Anspruch auf Schadensersatz.

Für welchen Personenkreis kann man Eigenbedarf anmelden?

In der Kündigung müssen Sie konkret benennen, wer den Wohnraum nutzen soll. Für folgende Personen können Sie Eigenbedarf anmelden:

den Vermieter selbst
die nahe Familie des Vermieters (z. B. Eltern, Großeltern, Kinder, Geschwister, Nichten und Neffen)
Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, aber auch getrenntlebende oder geschiedene Partner
die angeheiratete Familie (z. B. Stiefkinder, Schwiegereltern)
unverheiratete Lebensgefährten und deren Kinder, sofern diese schon länger mit dem Vermieter zusammengelebt haben
Haushaltshilfen und Pflegepersonal

Wichtig: Für entfernte Angehörige wie Onkel und Tanten oder Cousins und Cousinen muss ein enger Kontakt bestehen, der nachgewiesen werden kann, damit eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtens ist.

Wann ist Eigenbedarf nicht möglich?

Wenn eine juristische Person, also eine GmbH oder Aktiengesellschaft die Wohnung für sich nutzen möchte.
Wenn der Eigenbedarf nur kurzfristig, rechtsmissbräuchlich oder vorgetäuscht war.
Wenn der Hauptzweck lediglich eine Mieterhöhung war.
Wenn der Zweck, den der Vermieter bei der Eigenbedarfsanmeldung angibt, nicht in der Art und Weise umgesetzt werden kann (z. B. eignet sich eine Wohnung im 5. Stock ohne Fahrstuhl nicht für den 90-jährigen Großvater).
Wenn der Vermieter überdimensionierten Wohnbedarf geltend macht (z. B. eine 4-Zimmerwohnung für die 18-jährige alleinstehende Tochter).
Wenn der Vermieter eine weitere Wohnung besitzt, die freisteht und in gleichem Maße für die angegebenen Eigenbedarfsgründe geeignet ist.
Wenn ein Härtefall vorliegt (z. B. Eigenbedarfskündigung langjähriger Mieter, für die ein Auszug unzumutbar wäre).

Sonderregelung bei Härtefällen

Es gibt eine Ausnahme, bei denen Sie keinen Eigenbedarf anmelden können, obwohl alle Voraussetzungen erfüllt sind und Sie ihren Bedarf gut begründet haben: Wenn ihr Mieter ein Härtefall ist.

💡 Ein Härtefall liegt dann vor, wenn die Auflösung des Mietvertrags für den Mieter oder seine Familie unzumutbare Verhältnisse schaffen, die in ihrer Härte schwerer wiegen als die berechtigten Interessen des Vermieters. In dem Fall ist keine Kündigung wegen Eigendarfs möglich.

Wann liegt ein Härtefall vor?

In der Regel wird im Einzelfall entschieden, ob ein Härtefall vorliegt oder nicht. Als unzumutbar gilt ein erzwungener Auszug z. B.,

wenn ein Mieter schon betagt ist und das Mietverhältnis besonders lange besteht (z. B. eine 92-Jährige, die seit über 50 Jahren in der Wohnung lebt).
wenn ein Mieter schon recht alt und besonders verwurzelt mit dem Wohnort ist (z. B. Familie, soziale Kontakte und ärztliche Versorgung in der Nachbarschaft hat).
wenn der Mieter schwer erkrankt ist und ein Umzug eine erhebliche Verschlechterung seines Gesundheitszustandes bedeuten würde (z. B. bei Demenz oder Suizidgedanken).

Welche Eigenbedarf-Kündigungsfrist gilt es zu beachten?

Wollen Sie für Ihre Wohnung Eigenbedarf anmelden, gelten die üblichen Fristen. Je nach bisheriger Dauer des Mietverhältnisses wird die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf gestaffelt:

Wohndauer	Eigenbedarf Kündigungsfrist
bis zu 5 Jahre	3 Monate
5 bis 8 Jahre	6 Monate
ab 8 Jahre	9 Monate

Eigenbedarf anmelden: So setzen Sie das Schreiben auf

Für die Eigenbedarfsanmeldung müssen Sie ein korrektes Kündigungsschreiben aufsetzen. Achten Sie dabei darauf, Formfehler zu vermeiden, denn sonst können die Mieter Widerspruch einlegen und im schlimmsten Fall wird der Eigenbedarf abgewiesen.

Checkliste: Kündigungsschreiben bei Eigenbedarf

Name, Anschrift und Unterschrift aller Vermieter
Name und Anschrift der Mieter
Ort und Datum
Begründung für den Eigenbedarf
Zeitraum des Eigenbedarfs
Konkrete Benennung, für wen der Vermieter Eigenbedarf anmelden will
Erläuterung der Verwandtschaftsverhältnisse oder Umstände der persönlichen Verbundenheit
Angabe der korrekten Kündigungsfrist und des Enddatums des Mietverhältnisses

Fazit

Die erzwungene Kündigung eines sonst tadellosen Mieters ist ein sensibles Thema. Vermieter sollten daher sicherstellen, dass sie rechtlich auf der sicheren Seite sind, wenn sie Eigenbedarf anmelden. So ist eine Kündigung unwirksam, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht oder kurzfristig ist oder die Wohnung nicht zum angegebenen Zweck genutzt wird. Hat der Vermieter dagegen berechtigtes Interesse für den Eigenbedarf für sich oder seine Angehörigen und liegt kein Härtefall vor, ist die Kündigung des Mietverhältnisses zulässig.

Haben wir Ihr Interesse geweckt?

Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

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Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarf nachweisen: Gründe, die rechtens sind

Für welchen Personenkreis kann man Eigenbedarf anmelden?

Wann ist Eigenbedarf nicht möglich?