EU-Sanierungspflicht für Immobilien - das könnte auf Eigentümer zukommen

EU-Sanierungspflicht: Das könnte auf Immobilieneigentümer zukommen

  • 21. März 2023
  • Circa 4 Minuten Lesezeit

Inhaltsverzeichnis

Bereits seit dem 1. November 2020 gilt in Deutschland das so genannte Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches Immobilieneigentümer dazu verpflichtet – zumeist ältere Immobilien ­– innerhalb von 24 Monaten bei einem Eigentümerwechsel energetisch zu sanieren.

2023 zieht auch das Parlament der Europäischen Union in Brüssel nach: Im März verständigte sich das Parlament auf eine neue Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden in den EU-Mitgliedstaaten. Diese soll Eigentümer zur Sanierung ihrer Immobilien verpflichten. Welche Maßnahmen die Richtlinie im Detail enthält und was diese für Immobilienbesitzer bedeuten könnte, erfahren Sie in diesem Artikel.

Die Grundlage der EU-Sanierungspflicht für Gebäude

Um die geplanten Maßnahmen umsetzen zu können, gilt es zunächst ein einheitliches Bewertungsverfahren der Energieeffizienz von Immobilien innerhalb von Europa zu etablieren. Derzeit nutzen die einzelnen Mitgliedsstaaten unterschiedliche Skalen. In Deutschland etwa wird die Energieeffizienzklasse von Gebäuden auf einer Skala von A+ bis H angegeben. Künftig soll in Europa aber die Energieeffizienz-Skala von A bis G gelten. Alle EU-Mitgliedstaaten sind bis zum Jahr 2025 angehalten, Gebäude in diese entsprechende Skala einzuteilen.

EU-Sanierungspflicht: Betroffene Gebäude und Zeitplan  

Es ist vermutlich keine Überraschung, dass jene Eigentümer, deren Gebäude am Ende der neuen Energieeffizienz-Skala stehen, als erstes zur Sanierung verpflichtet werden. Gemäß der neuen EU-Richtlinie zur Sanierungspflicht sind dies Immobilien, die in die Klassen G und F eingeteilt wurden. Ziel ist es, diese Immobilien bis zum Jahr 2030 dahingehend zu sanieren, dass sie mindestens Klasse E erreichen. Bis 2033 muss sogar Klasse D erreicht werden. Leider lässt sich erst mit Abschluss der neuen Klassifizierung sagen, wer in welchem Bereich der neuen Energieeffizienz-Skala seinen Platz findet.

Ob und in welchem Umfang man als Immobilien-Eigentümer demnach zur Sanierung angehalten ist, entscheidet sich erst zu einem späteren Zeitpunkt. Wer noch keinen Energieausweis hat, kann zur Überbrückung der Wartezeit einen erstellen lassen. Er kann erste Anhaltspunkte darüber geben, wo seine Immobilie auf der Skala angesiedelt werden könnte.  

Gemäß Schätzungen der EU-Kommission betrifft die Sanierungspflicht ca. 30 Millionen Gebäudeteile innerhalb der EU. Laut Haus und Grund kann der Umfang derzeit allerdings nur grob geschätzt werden. In Deutschland könnten mehr als 14 Millionen Gebäudeteile von der Sanierungspflicht betroffen sein.

EU-Sanierungspflicht: Notwendige Maßnahmen und Kosten  

Jede Immobilie ist von individueller Beschaffenheit. Deswegen kann keine pauschale Aussage getroffen werden, was die tatsächlich notwenigen Maßnahmen zur Sanierung betrifft. Bei manchen Immobilien kann bereits der Austausch von Fenstern oder der Heizung einen erheblichen Einfluss auf die Energieeffizienzklasse haben. Andere wiederum benötigen ein ganzes Maßnahmen-Paket. Letzteres ist mit hohen Kosten verbunden. Wie hoch die Kosten tatsächlich genau ausfallen, ist vom Umfang der Sanierung sowie der Größe und dem Zustand der Immobilie abhängig.

Es empfiehlt sich, bereits jetzt einen Energieberater zu Rate zu ziehen, der einen Überblick über sinnvolle Sanierungsmaßnahmen erstellen kann. Gut zu wissen: Das EU-Parlament plant die Bereitstellung von Fördergeldern zur Umsetzung der Maßnahmen, um Eigentümer mit sanierungsbedürftigen Immobilien finanziell zu entlasten. Allerdings gibt es zum Thema Fördergelder aktuell noch keine weiteren Informationen, was zum Beispiel den Zugang oder auch die Höhe der Zuschüsse betrifft.

Diese Gebäude sind von der EU-Sanierungspflicht ausgeschlossen

Aktuell ist vonseiten des EU-Parlaments geplant, dass denkmalgeschützte Gebäude von der Sanierungspflicht ausgeschlossen werden. Darüber hinaus sollen die EU-Mitgliedstaaten die Möglichkeit erhalten, weitere Ausnahmeregelungen zu treffen: So soll es zum Beispiel möglich sein, Kirchen oder andere Gotteshäuser, die nur temporär genutzt werden, von der Pflicht zur Sanierung auszuschließen.

Auch andere besondere Gebäude, die etwa architektonisch oder historisch eines besonderen Schutzes bedürfen, können von der Ausnahmeregelung profitieren. Wichtig: Die Mitgliedstaaten können auch Sozialwohnungen ausnehmen. Und zwar dann, wenn die Sanierungsmaßnahmen zu derartigen Mieterhöhungen führen würden, dass von einem günstigen und sozialen Wohnen keine Rede mehr sein kann.

Fazit

Das EU-Parlament in Brüssel hat den Entwurf zur Sanierungspflicht am 14. März mit einer Mehrheit von 343 zu 216 Stimmen angenommen. Bis es zur tatsächlichen Sanierungspflicht kommt, werden aber noch ein paar Monate vergehen. Bevor die Vorgaben in Kraft treten müssen die EU-Staaten und das EU-Parlament gemeinschaftlich an einer Lösung zur Sanierungspflicht arbeiten, die für alle Mitgliedstaaten realistisch ist. Aktuell wird eine Einigung Mitte des Jahres 2023 angestrebt. Bis dahin kann es immer noch zu Änderungen kommen, bevor die EU-Staaten dann an die nationale Umsetzung gehen können.

Es bleibt also abzuwarten, in welcher Form die Sanierungspflicht der EU tatsächlich am Ende realisiert werden kann. Es schadet aber nichts, sich bereits jetzt mit einem Energieberater in Verbindung zu setzen

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Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

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