Grundbuch, Grundbucheintrag und Grundbuchauszug – Seniorin prüft ihre Grundbuchunterlagen

Grundbuch, Grundbucheintrag und Grundbuchauszug – das müssen Sie wissen

  • 24. Oktober 2022
  • Circa 5 Minuten Lesezeit

Wer eine Immobilie verkaufen oder sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, kommt unweigerlich mit dem Grundbuch in Kontakt. Erst nach der Eintragung in das öffentliche Verzeichnis sind die Eigentumsverhältnisse geklärt. Doch welche Informationen beinhaltet das Grundbuch? Was ist ein Grundbuchauszug und mit welchen Kosten muss man hierfür rechnen?

Im folgenden Beitrag erfahren Sie alles, was Sie zum Thema Grundbuch, Grundbuchauszug und Grundbucheintrag wissen müssen.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches vom Grundbuchamt des örtlichen Amtsgerichts geführt wird. Es verzeichnet alle bebauten und unbebauten Grundstücke eines Bezirkes und umfasst Rechte und eventuell bestehende Belastungen. Kurz: Eintragungen in das Grundbuch schaffen Transparenz über die Rechtsverhältnisse.

Sämtliche Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang – ein Grundbucheintrag ist somit laut Gesetzgeber verpflichtend. Für jedes Grundstück wird ein separates Grundbuchblatt angelegt. Die Grundbuchblätter erhalten eine fortlaufende Nummer und werden nach Bezirken in Bände gebündelt – diese Bände bilden wiederum das Grundbuch. Übrigens: Wussten Sie, dass das Grundbuch eine lange Tradition besitzt? Vergleichbare Verzeichnisse wurden bereits im Mittelalter geführt.

Welche Informationen enthält das Grundbuch?

Ein Grundbuch setzt sich aus mehreren Teilen zusammen. Die Aufschrift – auch Deckblatt genannt – enthält den Namen des zuständigen Grundbuchamtes, den Grundbuchbezirk, die Grundbuchblattnummer sowie Schließungs- und Umschreibungsvermerke.

Das Bestandsverzeichnis listet Informationen über Lage und Größe des jeweiligen Grundstücks auf. Darüber hinaus sind Angaben über Flurnummer, Wegerechte, Hypotheken und Grundschuld vermerkt.

Zudem ist das Grundbuch in drei Abteilungen untergliedert: Die erste Abteilung hält die Eigentumsverhältnisse fest. Weiterhin finden Sie hier die Grundlage, auf der die Eintragung erfolgt ist (Erbfolge, Auflassung usw.). Voreigentümer sind ebenfalls ersichtlich.

Abteilung II gibt Auskunft über Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück liegen. Hierzu gehören zum Beispiel Reallasten, Erbbaurechte sowie Vorkaufs- und Wegerechte. In Abteilung III sind Belastungen finanzieller Art – wie Hypotheken, Grund- und Rentenschulden – aufgelistet.

Wann erfolgt ein Grundbucheintrag?

Wer einen Kaufvertrag für eine Immobilie unterzeichnet hat, muss als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Diesen Grundbucheintrag können Sie anfordern, sobald der Kaufvertrag notariell beglaubigt und beim Grundbuchamt eingereicht wurde. Erfolgt die Eigentumsumschreibung im Rahmen einer Schenkung oder Erbschaft, ist ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag bzw. Erbschein erforderlich.

Falls ein Gläubigerwechsel stattfindet oder eine bestehende Finanzierung von einer Bank auf eine andere übertragen wird, erfolgt ebenfalls ein Grundbucheintrag. In diesem Zusammenhang wird die ursprüngliche Grundschuld gelöscht und das neue Verhältnis dokumentiert.

Auch Änderungen an einem Grundstück – wie Zusammenführungen und Aufteilungen – werden im Grundbuch dokumentiert. Hierfür muss der Eigentümer eine notariell beglaubigte Teilungserklärung beim Grundbuchamt vorlegen.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Grundstückseigentümer sowie andere im Grundbuch eingetragene Personen sind berechtigt, einen Grundbucheintrag einzusehen. Personen, die ein sogenanntes berechtigtes Interesse“ aufweisen und dieses nachweisen können, dürfen gemäß Paragraf 12 Grundbuchordnung ebenfalls auf das Grundbuch zugreifen. Hierzu gehören:

1. Kaufinteressenten, die mit einem notariell beglaubigten Vorvertrag beweisen können, dass sie ein Grundstück oder ein Objekt kaufen möchten.

2. Gläubiger, die eine Zwangsvollstreckung gegenüber dem Eigentümer veranlassen wollen.

3. Kreditinstitute, die einen Aufschluss über Grundstückswerte erhalten möchten.

4. Gerichte, Notare, Makler und andere Behörden, die öffentlich bestellt sind.

Wann ist eine Grundbucheinsicht nötig?

Vor dem Kauf eines Grundstückes oder einer Immobilie sollten Sie eine Grundbucheinsicht verlangen, um mögliche Überraschungen auszuschließen. Wie eingangs erwähnt, gibt das Grundbuch Auskunft über Besitzverhältnisse sowie über lebenslanges Wohnrecht von Dritten. Zudem finden Sie über eine Grundbucheinsicht heraus, ob das Eigentum beispielsweise mit Hypotheken belastet ist.

Wer in Scheidung lebt und den Zugewinnausgleich berechnen will, sollte ebenfalls Einsicht in die Grundbücher nehmen.

Weiterhin kann der Blick in das öffentliche Register bei Unklarheiten unter Miteigentümern hilfreich sein.

Was ist ein Grundbuchauszug?

Ein Grundbuchauszug ist ein Ausdruck oder eine Kopie sämtlicher Eintragungen aus dem Grundbuch zu einem Grundstück. Er enthält Angaben zu den Eigentumsverhältnissen, Grundschulden, Hypotheken sowie weiteren Grundpfandrechten.

Sie benötigen dieses Dokument für den Verkauf einer Immobilie, um beweisen zu können, dass Sie der Eigentümer sind. Ebenso ist der Auszug bei einer Beleihungsprüfung erforderlich, damit ein Immobilienkredit gewährt wird.

Wer ein Haus geerbt hat, sollte sich vorab den Grundbuchauszug anschauen – es gehen nicht nur die Vermögenswerte an den Erben über, sondern auch die Verbindlichkeiten, die auf dem Grundstück lasten.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Die Höhe der Kosten wird seit 2013 durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Demnach kostet ein unbeglaubigter Auszug beim Amtsgericht 10 Euro. Falls Sie eine beglaubigte Variante benötigen, sind 20 Euro fällig.

Einsicht ins Grundbuch und Grundbuchauszug anfordern: So gehen Sie vor

Um Einsicht in das Grundbuch zu nehmen oder einen Auszug hieraus zu beantragen, empfehlen wir folgende Vorgehensweise:

1. Zuständige Behörde ausfindig machen

Die Grundbucheinsicht bzw. den Auszug beantragen Sie beim Grundbuchamt. Im ersten Schritt gilt es somit herauszufinden, welches Grundbuchamt für Ihr Anliegen zuständig ist. Hierzu können Sie das Justizportal des Bundes und der Länder nutzen.

Im Anschluss kontaktieren Sie die zuständige Stelle, um einen Antrag auf Grundbucheinsicht zu stellen. Dies können Sie schriftlich oder mündlich vor Ort tun. Falls Sie persönlich zum Grundbuchamt gehen, sollten Sie Personalausweis und eine Meldebescheinigung bereithalten. Wie Sie den Grundbuchauszug schriftlich beantragen, zeigen wir Ihnen im nächsten Schritt.

2. Schriftlichen Antrag vorbereiten

Bei der schriftlichen Beantragung genügt ein formloses Schreiben, welches Sie per Brief oder als Fax absenden. Folgende Informationen sollten enthalten sein:

Zusätzlich müssen Sie aufführen, dass Sie zur Antragstellung berechtigt sind – als Eigentümer der Immobilie beispielsweise.

Wichtig: Wer nicht selbst Eigentümer ist, benötigt in jedem Fall ein Dokument, welches ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht belegt. Dies kann ein Kaufvertrag oder ein Erbschein sein.

3. Antrag stellen

Es gibt verschiedene Wege, einen Grundbuchauszug anzufordern:

1. Um einen Auszug zu erhalten, können Sie den fertig ausgefüllten Antrag an das zuständige Amt senden.

2. Sie fordern den Auszug online über den kostenpflichtigen Service eines externen Anbieters an. Dieser fragt die benötigten Daten ab und leitet den Antrag an das Grundbuchamt weiter. Der Service kostet circa 25 Euro.

3. Weiterhin besteht die Möglichkeit, den Grundbuchauszug über einen Notar zu beantragen. Das ist vor allem dann empfehlenswert, wenn Sie aufgrund Ihres Anliegens ohnehin mit einem Notar in Verbindung stehen.

Haben wir Ihr Interesse geweckt?

Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

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