Der Energieausweis – das hat sich 2021 geändert

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Der Energieausweis ist ein Dokument, welches die Energieeffizienz einer Immobilie aufzeigt. Seit 2009 ist er verpflichtend in Deutschland und seit 2014 muss der Energieausweis bereits bei Immobilienanzeigen, also schon vor der eigentlichen Besichtigung, berücksichtigt werden.

Was ist ein Energieausweis?

Mit dem Energieausweis können Mieter oder Käufer unkompliziert den Energiebedarf bzw. den Energieverbrauch verschiedener Häuser miteinander vergleichen. Er hilft, die potenziellen Heiz- und Warmwasserkosten abzuschätzen. Der Energieausweis enthält Angaben zum Gebäude, zu seiner Beheizung sowie die Energiekennwerte des Objektes.

Das Dokument oder eine Kopie davon muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung einer Immobilie vorgelegt und nach Abschluss des Kauf-, bzw. Mietvertrags übergeben werden.

Der Energieausweis ist nicht nur beim Hauskauf oder -verkauf relevant. Auch Immobilien-Eigentümern liefert der Energieausweis eine gute Orientierung für die energetische Modernisierung ihres Gebäudes. Er legt energetische Mängel einer Immobilie offen und zeigt, mit welchen Maßnahmen die Energiebilanz verbessert werden kann.

Gesetzesänderung 2020 für mehr Klimaschutz im Immobiliensektor

Seit dem 1. November 2020 gibt es ein neues Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es hat die bis dahin gültige Energiesparverordnung (EnEV) abgelöst und die darin enthaltenen Vorgaben mit dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammengeführt.

Das Gesetz bestimmt die energetischen Anforderungen an beheizte und klimatisierte Immobilien. Seine Vorgaben beziehen sich vornehmlich auf die verbaute Heiztechnik und die Wärmedämmung der Gebäude.

Ziel ist es, den Klimaschutz im Immobiliensektor voranzutreiben und die Vorgaben der EU in deutsches Recht umzusetzen.

Erneuerung der Energieausweise, die älter als 10 Jahre sind

Seit dem 01.05.2021 müssen die Vorschriften aus dem GEG berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass alle Energieausweise, die älter als 10 Jahre sind bei Verkauf oder Neuvermietung einer Immobilie erneuert werden müssen.

Wurden bei einem Bestandsgebäude keine größeren Änderungen ausgeführt, behält der Energieausweis seine Gültigkeit. Diese beträgt stets 10 Jahre. Wer zum Beispiel seinen Energieausweis im Jahr 2012 oder später erstellt hat, benötigt also frühestens im Jahr 2022 ein neues Dokument.

Neben diesen Änderungen gibt es auch Regeln, die gleich bleiben. Eine davon ist die Wahl zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis.

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Zwei Arten von Ausweisen: Was ist ein Verbrauchs- und Bedarfsausweis?

Es gibt zwei unterschiedliche Energieausweise, den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis.
Ersterem liegen die Energieverbrauchswerte der vergangenen Jahre zugrunde, die allerdings stark vom Verhalten der Bewohner abhängen. Der Bedarfsausweis hingegen berechnet den Energiebedarf eines Hauses unabhängig vom Nutzerverhalten, indem ein Energieberater vor Ort detailliert den Zustand der Bausubstanz und der Heizungsanlage bewertet.

Eigentümer können in der Regel wählen, welchen Ausweis sie bevorzugen. Dabei gibt es jedoch Ausnahmen: Bei unsanierten Gebäuden mit bis zu vier Wohnungen und einem Bauantrag, der vor dem 1.11.1977 gestellt wurde, ist der Bedarfsausweis Pflicht. Außerdem ist nur der Bedarfsausweis möglich, wenn keine Verbrauchsdaten zu dem Gebäude vorliegen.
Dass zwei verschiedene Berechnungsgrundlagen für Energieausweise zugelassen sind, sorgt oftmals für Verwirrung.

Zudem ist die Vergleichbarkeit der Daten eingeschränkt. Daher ist langfristig die Konzentration auf einen Standard ratsam. Die Deutsche-Energie Agentur, kurz: dena, empfiehlt zum Beispiel die Verwendung des Bedarfsausweises: Seine Daten werden von einem ausgewiesenen Experten erhoben, sind objektiver und ermöglichen eine bessere Vergleichbarkeit unter Gebäuden.

Wer stellt einen Energieausweis aus?

Energieausweise werden nur von Fachleuten ausgestellt, die über spezielle Qualifikationen verfügen. Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer sowie Bauherren finden Aussteller von Energieausweisen beispielsweise in der Effizienzhaus-Expertendatenbank der dena.
Dort gibt man seine Postleitzahl ein und bekommt passende Einträge.
Ebenso findet man Ansprechpartner in der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes.

Wie funktioniert die Datenerhebung?

Ausweisausstellende müssen das Gebäude nicht besichtigen oder begehen. Es reicht, wenn die Eigentümer Daten und aussagekräftige Fotos vom Gebäude bereitstellen, die zur Ausstellung des Energieausweises erforderlich sind. Datenblätter der technischen Anlagen können dabei hilfreich sein. Aussteller dürfen die Daten nur verwenden, wenn sie keine begründeten Zweifel an der Richtigkeit haben. Die ermittelten Energiekennwerte basieren auf den zugrunde gelegten Daten und dem angewandten Rechenverfahren.

Wichtig werden Form und Qualität der Datenerhebung vor allem dann, wenn Käufer nach dem Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung die Richtigkeit des Energieausweises in Frage stellen. In einem solchen Fall ist der Eigentümer besser vor Zweifeln und möglichen Schadenersatzforderungen geschützt, wenn er oder sie zuvor mit etwas größerer Sorgfalt agiert hat und der Ausweisaussteller das Gebäude besichtigt und eine aufwändigere Datenerhebung vorgenommen hat.

Was kostet ein Energieausweis?

Energieausweise werden schon für unter 100 Euro angeboten und können bis zu 500 Euro kosten. Verbrauchsausweise sind dabei meist günstiger als Bedarfsausweise, weil bei ihnen der Aufwand für die Datenerhebung geringer ist. Allerdings ist ihre Aussagekraft auch anders zu bewerten.

Wie teuer es im Einzelfall wird, hängt auch von der Komplexität des Gebäudes ab, also von der Gebäudegröße, dem Aufwand für die Erfassung der unterschiedlichen Bauteile, dem Heizsystem und den vorliegenden Bauunterlagen. Eine Energieberatung ist aber auch beim Bedarfsausweis nicht inbegriffen.