Theresa Uelzen (Miteigentümermanagement): „Wir wollen die beste Lösung für unsere Miteigentümer finden.“

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Frau Uelzen, Sie sind bei wertfaktor für den Bereich Gesamtverkäufe & Miteigentümermanagement verantwortlich. Was macht Ihre tägliche Arbeit aus?

Ich kümmere mich deutschlandweit um die Gesamtverkäufe und betreue das Miteigentümermanagement. Dadurch bin ich im ständigen Kontakt mit unseren Miteigentümern, also unseren Kunden, und kümmere mich um alle Anfragen, zum Beispiel wenn es Versicherungswechsel oder Renovierungen betrifft. So können unsere Miteigentümer sicher sein, immer einen festen Ansprechpartner zu haben.

Grundsätzlich ist mein Aufgabenbereich sehr vielfältig, abwechslungsreich und spannend, besonders wenn es um Gesamtverkäufe geht. Diese werden in der Regel aus zwei Gründen angestoßen: Zum einen, wenn Miteigentümer versterben, das ist natürlich absolut nicht planbar, und zum anderen, wenn Miteigentümer ihre Immobilie zu Lebzeiten veräußern möchten, weil sich ihre Lebensumstände geändert haben. Dann liegt es an mir, gemeinsam mit dem Kunden beziehungsweise seinen Erben die beste Lösung für die jeweilige Situation zu erarbeiten.

Wann ist ein Gesamtverkauf sinnvoll?

Das ist unterschiedlich. Die Partnerschaft mit uns ist grundsätzlich unbefristet. Wenn der Gesamtverkauf zu Lebzeiten stattfindet, kommen die Miteigentümer direkt auf uns zu. Die Gründe dafür können vielfältig sein: Das Haus ist doch zu groß und macht zu viel Arbeit, unerwartete Krankheit oder  der Wunsch, den Lebensmittelpunkt noch einmal zu verlegen. Wir empfehlen unseren Kunden immer, in Ruhe über diese Entscheidung nachzudenken und statt einer vielleicht auch fünf Nächte darüber zu schlafen.

Verstirbt ein Miteigentümer, ist für die Erben in den meisten Fällen klar, dass sie veräußern und das Objekt nicht von uns zurückkaufen möchten. Letztere Option bieten wir aber immer aktiv an. Bevor wir in eine Vermarktung gehen, können die Ankaufsberechtigten die Immobilie zurück erwerben. Erst, wenn diese Möglichkeit explizit ausgeschlagen wird, starten wir den Vermarktungsprozess.

Wie läuft der Gesamtverkauf dann ab?

Die Gesamtverkäufe werden alle von mir und meinem Team betreut. Genau wie beim Teilverkauf ist es uns wichtig, dass die Miteigentümer während des gesamten Prozesses feste Ansprechpartner haben.

Zu Beginn lernen wir uns persönlich kennen. Wir sind vor Ort, treffen uns mit den Kunden und besichtigen das Objekt. Im Anschluss gehen wir in die Recherche und erarbeiten die passende Verkaufsstrategie für das jeweilige Objekt. In manchen Fällen sind zum Beispiel kleine Verschönerungsmaßnahmen sinnvoll, um das Potenzial des Objektes besser zur Geltung zu bringen. Unser Ziel ist es, die beste Lösung für unsere Miteigentümer oder deren Erben zu finden und am Ende einen hohen Verkaufswert zu erzielen. Unsere Strategie stimmen wir zeitgleich mit unseren Kunden ab.

Danach beginnt die klassische Vermarktung entweder durch uns oder einen externen Makler, der vor Ort ist. Wir machen Fotos von der Immobilie, erstellen ein Exposé und veröffentlichen das Objekt auf den bekannten Immobilienplattformen. Es folgen Besichtigungen und sobald ein Käufer gefunden ist, wird der Kauf beurkundet. Im Anschluss erhalten die Miteigentümer nach vier bis acht Wochen das Geld. Ein üblicher Gesamtverkauf dauert rund drei Monate. Wir passen uns aber immer der Lebenssituation des Miteigentümers an. Wenn ein Miteigentümer es also eilig hat, dann können wir den Prozess auch innerhalb weniger Wochen abwickeln.

Haben Sie bisher alle Immobilien mit einer Wertsteigerung veräußern können?

Ja, es ist überall eine Wertsteigerung eingetroffen. Die Nachfrage nach Immobilien ist gerade sehr hoch. Der erzielte Verkaufspreis setzt sich immer aus zwei Komponenten zusammen: Zum einen aus dem Sachwert der Immobilie, den wir schon beim Ankauf bewertet haben und beim Verkauf noch einmal aktualisieren. Zum anderen kommt ein Premium dazu, das sich aus dem aktuellen Marktwert ergibt.

Es kommt allerdings ab und zu vor, dass ein Miteigentümer die Immobilie gerne an die Nachbarn oder langjährige Bekannte verkaufen möchte. Auf diese Wünsche gehen wir bei der Vermarktung ein, auch wenn es mitunter bedeutet, nicht den optimalen Verkaufspreis zu erzielen.

Hatten Sie beim Gesamtverkauf auch schon mit ungewöhnlichen Fällen zu tun?

Wir haben vor einiger Zeit ein Objekt angekauft, dass beim Gesamtverkauf schließlich geteilt wurde. Das Objekt ist ein knapp 1.000 Quadratmeter großes Grundstück mit einem Einfamilienhaus, allerdings ist nur die Hälfte bebaut. Die unbebaute Fläche haben wir als baureifes Land veräußert. Deshalb haben wir für das Objekt einen viel höheren Gesamtpreis erzielt. Grundsätzlich ist jeder Gesamtverkauf individuell, da die Situation der Miteigentümer, die Immobilie an sich und der Immobilienstandort immer unterschiedlich sind.

Welche Leistungen übernehmen Sie für Ihre Miteigentümer? Was unterscheidet wertfaktor von einem klassischen Makler?

Die Miteigentümer brauchen sich um nichts zu kümmern. Wir übernehmen alles, was mit der Veräußerung zu tun hat. Von der Strategieentwicklung bis zur Vermarktung. Mit uns können sich unsere Miteigentümer jederzeit über sämtliche Anliegen austauschen und sich Hilfe holen, wenn nötig. Wir stehen als Ansprechpartner zur Verfügung und unterstützen, wo wir können, denn die Beziehungen zu unseren Kunden bestehen bereits seit dem Ankauf und sind teilweise über Jahre gewachsen. Auf diesem Vertrauensverhältnis baut auch der Gesamtverkauf auf.

Unsere Leistungen gehen deshalb weit über die eines Maklers, der sich lediglich um den direkten Verkauf kümmert, hinaus. Unsere Beratung ist individueller und ganzheitlicher, denn wir sehen immer den Miteigentümer, der hinter dem Verkauf steht. Wir schauen, was am besten zu ihm und seiner Lebenssituation passt und wie wir das Objekt zu einem guten Preis verkaufen können. Und dabei denken wir auch mal um zwei oder drei Ecken und unterstützen zum Beispiel auch, wenn für den Miteigentümer erst einmal eine neue Wohnung gestellt werden muss oder Hilfe beim Umzug benötigt wird.

Was sind die häufigsten Hürden, die bei einem Gesamtverkauf zu bewältigen sind? Wie gehen Sie damit um?

Wirkliche Hürden gibt es eigentlich nicht, weil wir immer in einen offenen Austausch mit den Miteigentümern gehen. So werden etwaige Probleme schnell aus der Welt geschafft.

Wenn ein Gesamtverkauf zu Lebzeiten stattfindet, kann dies für die Kunden mitunter jedoch sehr emotional sein. Sie müssen zum Beispiel verkaufen, weil sich ihr Gesundheitszustand verschlechtert und sie das Objekt deswegen nicht mehr halten können. In solchen Fällen versuchen wir, unseren Miteigentümern so gut wie möglich beizustehen und sie mit der besten Lösung auf diesem Weg zu begleiten.

Was bedeutet ein Gesamtverkauf eigentlich für die Erben? Können sie sich gegen einen Verkauf aussprechen?

Grundsätzlich haben wir die Veräußerungsvollmacht und die Erben können sich nicht dagegen aussprechen. Sie können aber von ihrem Ankaufsrecht Gebrauch machen und unseren Anteil an der Immobilie zurückkaufen, so dass sie der alleinige Besitzer des Objektes sind.

Und zum Abschluss: Was war bisher Ihr größter Erfolg bei wertfaktor?

Der bisher größte Erfolg war für mich eine Immobilie in München, bei der wir auch eine Verschönerungsmaßnahme durchgeführt haben, um ihr Potenzial voll zur Geltung zu bringen. Die Miteigentümerin hatte sich aufgrund eines Schicksalsschlags gedanklich von dieser Wohnung distanziert und zu uns gesagt: „Bitte kümmern Sie sich um alles. Ich weiß, dass es bei Ihnen in guten Händen ist.“ Sie hat sich eine neue Wohnung gesucht und blühte nach kurzer Zeit richtig auf. Das war ein unglaublich schönes Projekt und es ist großartig zu sehen, wie positiv man aus einem harten Schicksalsschlag herausgehen kann.

Ein anderer Erfolg ist eine Vermarktung in Hamburg, bei der wir eine Wertsteigerung von 70 Prozent realisieren konnten. Es ist jedes Mal aufs Neue ein Highlight zu sehen, was wir aus den Immobilien herausholen können und wie sehr unsere Miteigentümer unsere Arbeit schätzen.