Trennung – was geschieht mit dem gemeinsamen Haus?

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Immobilien sind häufig einer der größten und emotionalsten Streitpunkte bei einer Trennung. Haus oder Wohnung waren schließlich gemeinsames Heim und Lebensmittelpunkt der Familie – und in vielen Fällen als Altersvorsorge gedacht. Was passiert also nach der Trennung mit der gemeinsamen Immobilie? Wir zeigen Ihnen in diesem Beitrag, welche Möglichkeiten es gibt, die wichtigsten Fragen rund um die gemeinsame Immobilie bei Scheidung oder Trennung zu regeln.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

Trennung mit Eigentum – aber ohne Ehevertrag?

Für viele Paare gehört das Zusammenwohnen zur Beziehung dazu und wird als einer der richtigen Schritte zur sicheren Altersvorsorge gehandelt.Doch im Fall einer Trennung macht Eigentum die Sache kompliziert. Ein Ehevertrag, Partnerschaftsvertrag oder zumindest eine mündliche Absprache für den Fall der Fälle würde vieles erleichtern.

Doch obwohl es nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 143 800 geschiedene Ehen im Jahr 2020 gab – und damit eine Scheidungsrate von 38,52 % – haben nur ca. 7 % der Paare in einem Ehevertrag geregelt, was mit der gemeinsamen Immobilie im Scheidungsfall passiert. 75 % der Befragten einer aktuellen Studie haben mögliche Konsequenzen einer Trennung mit Haus oder Wohnung nicht einmal bedacht.

Wenn das sich trennende Paar vorab keine Regelungen getroffen hat, sind vor allem zwei Fragen wichtig:

Gemeinsames Haus bei Trennung unverheirateter Paare

Auch viele Paare, die nicht in einer Ehe oder eingetragenen Lebensgemeinschaft leben, schaffen sich gemeinsame Immobilien an oder leben über teilweise sehr lange Zeit zusammen. Und im Fall einer Trennung? Immobilien werden schnell zum Streitpunkt und sind oft mit herben Enttäuschungen verbunden. Denn auch wenn die Partnerschaft eheähnlich war und über Jahre ein Heim gemeinsam bewohnt, gehegt und gepflegt wurde, gelten keine eheähnlichen Ansprüche. Entscheidend ist vor allem eins: wer zum Zeitpunkt der Trennung beim Haus im Grundbuch steht.

Es gibt also zwei Möglichkeiten, was mit einer Immobilie bei einer Trennung unverheirateter Paare geschieht:

Auch unverheiratete Paare sollten daher frühzeitig einen Partnerschaftsvertrag aufsetzen, sobald Immobilien ins Spiel kommen, um faire Lösungen im Fall einer Trennung zu finden. Liegt ein solcher Vertrag nicht vor, ist es empfehlenswert, sich anwaltlich beraten zu lassen.

Was gilt bei verheirateten Paaren im Fall einer Scheidung?

Wenn ein Ehepaar keinen Ehevertrag abgeschlossen oder sonstige Regelungen für den Fall einer Scheidung getroffen hat, lebt es automatisch in einem sogenannten gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. (Gleiches gilt für eingetragene Lebenspartnerschaften.) Das heißt, dass die von beiden Seiten erworbenen Vermögenswerte während der Ehe zwar getrennt bleiben, im Fall einer Scheidung oder eines Todes eines Ehepartners jedoch ein Zugewinnausgleich beantragt werden kann: Das während der Ehezeit hinzugewonnene Vermögen wird also nach der Trennung zu gleichen Teilen auf beide Partner aufgeteilt.

Was bedeutet die Zugewinngemeinschaft fürs Haus oder die Wohnung?

In vielen Fällen gehört die Immobilie den Ehepartnern zu gleichen Teilen. Es gibt aber auch Regelungen, dass nur ein Partner im Grundbuch steht, oder die Eigentumsverhältnisse wurden zu ungleichen Teilen eingetragen, z. B. 1/3 zu 2/3. Ein Auszug aus dem Grundbuch gibt hierüber Klarheit.

WICHTIG! Ohne Ehevertrag kann das Paar im Trennungsfall nach Belieben regeln, wie es mit seinem Vermögen und anfallenden Ausgleichszahlungen verfahren will. Im Idealfall regeln die Ehepartner alles einvernehmlich. Nur wenn es keine Einigung gibt, muss ein Zugewinnausgleich beim örtlichen Amtsgericht beantragt werden.

Was passiert mit der Wohnung oder dem Haus bei Trennung?

Trennt sich ein Paar, verlangt es in der Regel von allen Beteiligten einiges an Kraft und Nerven ab. Doch vor allem die gemeinsame Immobilie ist bei Scheidungs- oder Trennungsfällen mit vielen Emotionen, aber auch Kosten und getätigten Investitionen verbunden. Liegt kein Ehevertrag vor, müssen eigenständig Regelungen dafür gefunden werden, was mit der gemeinsamen Wohnung oder dem Haus bei der Trennung geschieht.

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Möglichkeit 1: Ehepartner auszahlen, Haus oder Wohnung wird überschrieben

Es ist nicht einfach, eine Trennung mit Haus. Auszahlen eines Partners wird in vielen Fällen als faire Lösung angestrebt. Wer den Partner auszahlt, kauft ihm sozusagen den Miteigentumsanteil ab und kann alleiniger Eigentümer werden. Bei der Auszahlungssumme muss gegebenenfalls der noch abzuzahlende Kredit bei der Bank berücksichtigt werden.

Möglichkeit 2: Nach Trennung Haus oder Wohnung vermieten, Einnahmen teilen

Möchten beide Parteien die Immobilie behalten, aber nicht darin wohnen, kann sie vermietet werden. Dann gilt es, trotz Trennung beim gemeinsamen Haus die laufenden Kosten zu teilen. Genauso werden die Mieteinnahmen dann zu gleichen Teilen an beide Parteien aufgeteilt.

Möglichkeit 3: Immobilie auf gemeinsame Kinder übertragen

Wenn gemeinsame Kinder vorhanden sind und die Immobilie „in der Familie“ bleiben soll, ist eine Übertragung auf den Nachwuchs eine weitere Möglichkeit. Unkompliziert ist es, wenn es nur ein Kind gibt. Bei mehreren Kindern sollten diese sich einig sein, wie sie mit der Immobilie weiter verfahren wollen. Außerdem sollten sie auch in der Lage sein, die finanzielle Verantwortung zu übernehmen.

Möglichkeit 4: Immobilie verkaufen, Gewinn untereinander aufteilen

Der Hausverkauf bei Scheidung ist eine beliebte Lösung, wenn keiner der Ehepartner im ehemals gemeinsamen Heim wohnen bleiben will und keine gemeinsamen Kinder für eine Übertragung in Frage kommen. Dabei wird das Haus oder die Wohnung verkauft und der Erlös unter beiden Parteien aufgeteilt. Vom Erlös abgezogen werden gegebenenfalls noch

Möglichkeit 5: Realteilung der Immobilie

Will keine der beiden Parteien auf das Haus verzichten, ist unter Umständen eine Realteilung der Immobilie möglich. Die Wohnung oder das Haus kann, wenn es baulich möglich ist, real, also tatsächlich in zwei Einheiten geteilt werden. Jede Partei bekommt dann eine Hälfte. Wer über genügend Reserven verfügt, kann dafür das Haus umbauen oder anbauen. Dabei gibt es allerdings einiges zu beachten, wie Sie hier nachlesen können: Hausanbau – Planung und Pflichten

Möglichkeit 6: Teilungsversteigerung bei Scheidung

Ist keine Einigung des sich trennenden Paares möglich, wird die gemeinsame Immobilie versteigert. Die höchstbietende Person erhält dann das Haus und der Erlös wird anteilsmäßig an die ehemaligen Eigentümer verteilt. Allerdings ist der Gewinn oft nicht so hoch, wie er durch einen privaten Verkauf gewesen wäre. Deswegen sollte diese Option als Letztes in Betracht gezogen werden.

Möglichkeit 7: Immobilien-Teilverkauf

Wenn einer der Partner gerne in der Immobilie verbleiben möchte, aber nicht das nötige Geld hat, um den anderen Partner auszuzahlen, kann der Teilverkauf die Lösung sein.  Hierbei wird nur ein Teil (maximal 50 %) der Immobilie veräußert, während sich an dem Alltag der in der Immobilie verbleibenden Person nichts ändert.

Was passiert mit dem Hauskredit nach der Trennung?

Immobilien werden in den meisten Fällen fremdfinanziert – das heißt, es könnte ein noch offenes Immobiliendarlehen bei einer Bank vorliegen. Wer zahlt also die restliche Schuld bei der Bank ab? Es gibt drei beliebte Varianten für den Umgang mit dem noch offenen Kredit bei einer Scheidung:

In der Regel gilt: Wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, haftet für die Tilgung. Meistens haben beide Ehepartner den Darlehensvertrag unterschrieben, da die Bank zwei zahlungsfähige Schuldner bevorzugt. Im Fall einer Trennung mit Haus oder Wohnung können beide weiterhin den Kredit abbezahlen, auch wenn nur ein Partner in der Immobilie wohnen bleibt. Will ein Ehepartner die Immobilie als alleiniger Eigentümer übernehmen, muss er sich vergewissern, dass die Bank mitspielt und ihn als zahlungskräftig genug anerkennt.

Fazit

Immobilien machen Trennungen kompliziert und werden schnell zur Streitfalle – vor allem, wenn vorab keine schriftlichen oder mündlichen Vereinbarungen getroffen worden sind. Es gibt jedoch mehrere Möglichkeiten, eine faire Lösung für die Trennung – Haus oder Wohnung betreffend – zu finden. Bei allen möglichen Streitpunkten sollte eines bedacht werden: Es ist meistens die kostengünstigere Variante, wenn sich beide Parteien außergerichtlich einigen können. In jedem Fall ist es empfehlenswert, sich frühzeitig und eingehend von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen.

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Dieser Beitrag ist ausschließlich zu Informationszwecken bestimmt. Die hier bereitgestellten Informationen sollten Sie niemals als alleinige Quelle für Ihre rechtlichen Entscheidungen verwenden.