Mietvertrag aufsetzen für die Vermietung einer Immobilie

Mietvertrag für Immobilien – darauf sollten Vermieter achten

  • 12. Dezember 2022
  • Circa 5 Minuten Lesezeit

Inhaltsverzeichnis

Immobilieneigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung nicht selbst nutzen möchten oder können, haben seit jeher die Möglichkeit diese an eine dritte Person zu vermieten. Die Vermietung der Immobilie sollte immer durch einen schriftlichen Mietvertrag geregelt werden. Warum das so wichtig ist und welche Bestandteile der Mietvertrag enthalten sollte, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Mietvertrag: Definition

Unter einem Mietvertrag wird im Wesentlichen die Überlassung der Nutzung einer Sache gegen ein Entgelt verstanden.

Mietverträge sind durch das Gesetz (§§ 535 ff. BGB) klar geregelt: Vermieter werden durch den Abschluss eines Mietvertrags dazu verpflichtet, dem Mieter die Nutzung einer Mietsache (also eines Hauses oder einer Wohnung) zu gewähren. Der Mieter ist wiederum dazu verpflichtet, dem Vermieter für die Nutzung der Mietsache ein Entgelt (auch Miete genannt) zu zahlen. Die Höhe des Entgelts wird im Mietvertrag festgelegt.

Wichtig zu wissen! Mietsachen sind nicht nur Wohn- oder Geschäftsimmobilien, sondern auch bewegliche Sachen (z. B. Fahrzeuge). Demnach empfiehlt es sich auch hierfür Mietverträge abzuschließen, um sich rechtlich abzusichern.

Schriftlicher Mietvertrag – darum ist er so wichtig

Wer als Immobilieneigentümer sein Haus oder seine Wohnung vermieten möchte, sollte immer auf einen schriftlichen Mietvertrag bestehen – nur so kann sichergestellt werden, dass alles seine Richtigkeit hat.

Im Fall eines Rechtsstreits mit seinem Mieter hat man schlechte Karten, falls man bezüglich des Mietverhältnisses keine schriftlichen Übereinkünfte getroffen hat, da es so schwer ist Absprachen zu beweisen. In diesem Zusammenhang sollte stets daran gedacht werden, dass das Mietrecht in Deutschland eher mieter- als vermieterfreundlich ist.

Die Erstellung eines Mietvertrags ist also mehr als empfehlenswert, denn so können die Bedürfnisse beider Parteien berücksichtigt werden und Konflikte im Keim erstickt werden.

Mietvertrag – diese Arten gibt es

Kein Mietvertrag gleicht dem anderen. Es gibt zahlreiche Möglichkeiten einen Mietvertrag zu gestalten. All diese Mietvertragsarten bringen aber nicht nur Vor-sondern auch Nachteile mit sich. Es gilt also, sich vorab genau Gedanken zu machen, welche Art von Mietvertrag für die zur Verfügung stehende Immobilie abgeschlossen werden sollte. Diese Mietvertragsarten gibt es:

Unbefristeter Mietvertrag

In der Regel erhält man in Deutschland einen unbefristeten Mietvertrag. Dieser ermöglicht es dem Mieter, den Wohnraum auf unbestimmte Zeit nutzen zu dürfen. Im Mietvertrag enthalten ist eine Kündigungsfrist. Diese ist gesetzlich festgelegt und liegt zwischen drei und neun Monaten. Bestandteil unbefristeter Mietverträge ist manchmal auch eine Mindestmietdauer, welche eine Kündigung innerhalb eines bestimmten Zeitraums untersagt. Diese darf gemäß Gesetz maximal vier Jahre betragen. 

Befristeter Mietvertrag

Das Gegenteil des unbefristeten Mietvertrags ist der befristete Mietvertrag. Beim befristeten Mietvertrag ist – wie der Name sagt – die Mietdauer auf einen bestimmten Zeitraum festgelegt, also befristet. Befristete Mietverträge dürfen aber nicht grundlos abgeschlossen werden, es muss stets einen Grund dafür geben. Gründe können sein:

Indexmietvertrag

Der so genannte Indexmietvertrag basiert auf dem amtlichen Verbraucherpreisindex. Dies bedeutet, dass – im Falle einer Steigerung der allgemeinen Lebenshaltungskosten – auch die Mietpreise erhöht werden können. Gemäß Gesetz muss zwischen zwei Erhöhungen der Miete aber mindestens ein Jahr liegen. Diese Regelung schützt Mieter vor zu starken Mieterhöhungen.

Staffelmietvertrag

Wie auch beim Indexmietvertrag verändert sich beim Staffelmietvertrag die tatsächliche Höhe der Mietzahlung. Im Staffelmietvertrag ist die Erhöhung der Miete aber bereits festgelegt, das heißt, der Mieter weiß genau, wann die Miete um wie viel Euro ansteigt. So haben Mieter Planungssicherheit bzgl. ihrer Fixkosten. Das Besondere am Staffelmietvertrag ist, dass durch die Staffelmiete eine weitere Erhöhung der Miete z. B. aufgrund von Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten ausgeschlossen ist. Manche Staffelmietverträge sind in ihrer Staffelung befristet. Nach Ablauf der Frist ändert sich der Staffelmietvertrag automatisch in einen „normalen“ Mietvertrag um.

Untermietvertrag

Sollte der (Haupt-)Mieter einer Immobilie diese temporär nicht nutzen wollen oder können (aber den Wohnraum nicht aufgeben wollen), hat man die Möglichkeit einen so genannten Untermietvertrag aufzusetzen. Dieser besteht zwischen dem Mieter der Immobilie und einer dritten Person, die gewillt ist, den Wohnraum für einen bestimmten Zeitraum zu nutzen. Der Vermieter muss über diesen Untermietvertrag selbstverständlich informiert werden bzw. das Einverständnis des Vermieters dafür eingeholt werden. Grundsätzlich sollte der Vermieter dem Untermietvertrag zustimmen.

Stellplatz- oder Garagenmietvertrag

Als Immobilieneigentümer verfügt man oftmals auch über einen Stellplatz oder Garagenplatz für Autos. Sie können zum Wohnraum gehören und somit gemeinschaftlich mit diesem vermietet werden, allerdings ist es auch möglich, Stell- oder Garagenplatz unabhängig vom Wohnraum zu vermieten. Zu diesem Zweck wird dann ein Vertrag aufgesetzt.

Stellplatz- oder Garagenmietvertrag

Als Immobilieneigentümer verfügt man oftmals auch über einen Stellplatz oder Garagenplatz für Autos. Sie können zum Wohnraum gehören und somit gemeinschaftlich mit diesem vermietet werden, allerdings ist es auch möglich, Stell- oder Garagenplatz unabhängig vom Wohnraum zu vermieten. Zu diesem Zweck wird dann ein Vertrag aufgesetzt.

Mietvertrag – diese Bestandteile müssen enthalten sein

Mieter und Vermieter: Nennung von Mieter und Vermieter inkl. vollständigem Vor- und Nachnamen sowie der jeweiligen Adresse. Bei mehreren Mietern müssen alle im Mietvertrag stehen, gleiches gilt auch für gesetzliche Vertreter (sowohl auf Seiten des Mieters als auch auf Seiten des Vermieters).

Wohnraum: Neben der Anschrift des zu vermietenden Wohnraums gehört bei Wohnungen die genaue Lage dieser (z. B. 1. Stock rechts) in den Mietvertrag. Ferner sollte genau benannt sein, welche weiteren Räumlichkeiten des Wohnhauses nutzen darf (z. B. Kellerraum oder Dachboden).

Miete: Eine der relevantesten Informationen des Mietvertrags ist die Angabe der Höhe des tatsächlichen Mietzinses. Demnach ist im Mietvertrag die Kaltmiete zu nennen. Aus Vermietersicht sollte auch die Höhe der Betriebskosten im Mietvertrag festgesetzt werden, die der Mieter zu tragen hat. Sollte zu diesen keine Info vorliegen, muss der Vermieter dafür aufkommen und kann seinen Mieter nicht belangen. Zudem sollte ein Hinweis darauf erfolgen, ob es sich bei dem Vertrag um einen befristeten oder einen unbefristeten Mietvertrag handelt.

Die oben genannten Punkte sollten Teil eines jeden Mietvertrags sein. Ferner hat man als Vermieter auch die Möglichkeit im Rahmen des Mietvertrags Punkte, wie die folgenden, zu regeln:

Auch Themen wie das Halten von Haustieren, die Mitbenutzung des (Gemeinschaft-) Gartens oder auch Themen wie Laub fegen oder Schnee schieben können im Mietvertrag verankert werden.

Grundsätzlich gilt: Bestehen im Mietvertrag zu bestimmten Themen keine Regelungen zwischen Vermieter und Mieter, so gelten stets die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts (BGB).

Fazit

Wer seine Immobilie vermieten möchte, sollte bei der Erstellung des Mietvertrags umsichtig und sorgfältig vorgehen. Wer noch nie einen Mietvertrag erstellt hat, sollte diesen entweder von einem Anwalt prüfen oder direkt von diesem aufsetzen lassen. So sind Sie auf der sicheren Seite, dass Sie nichts Wichtiges vergessen.  

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Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

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