Die neue Grundsteuer – das müssen Sie wissen

1. August 2022
Circa 7 Minuten Lesezeit

Die Grundsteuerreform wirft ihren Schatten voraus: Zwar wird die neu berechnete Grundsteuer erst ab 2025 eingehoben. Doch schon jetzt müssen Grundstücks- und Immobilienbesitzer eine Erklärung beim Finanzamt einreichen. Informieren Sie sich hier über die wichtigsten Änderungen durch die Grundsteuerreform und was Sie als Eigentümer jetzt zu tun haben, um Ihre Grundsteuererklärung fristgerecht abzugeben.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

Eigentümer von Grundbesitz (z. B. Grundstücken mit Gebäuden) sind zur Zahlung einer Grundsteuer verpflichtet.
Die Grundsteuer ist die wichtigste Einnahmequelle für Städte und Gemeinden und finanziert unter anderem Schulen, Kitas und Straßen
Im Jahr 2018 gab da Bundesverfassungsgericht der Klage eines Eigentümers statt und erklärte das bestehende Grundsteuersystem als verfassungswidrig.
Jedes Bundesland hat die Möglichkeit in Bezug auf die Grundsteuer eigene landesrechtliche Regelungen zu treffen.
Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wählen in Bezug auf die Grundsteuerreform einen Sonderweg.
Zur Erhebung der neuen Grundsteuer sind alle Eigentümer angehalten, eine Grundsteuererklärung abzugeben.
Eigentümer erfahren voraussichtlich erst im Laufe des Jahres 2024 wie hoch ihre neue Grundsteuer tatsächlich ausfällt.

Was ist die Grundsteuer – und warum ist sie so wichtig?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Steuer, die auf Grundbesitz, wie beispielsweise Grundstücke inklusive Gebäuden sowie Land- und forstwirtschaftliche Betriebe, erhoben wird. Die Grundsteuer ist stets von den Eigentümern des entsprechenden Grundbesitzes zu tragen, kann aber bei Vermietung auf die Mieter umgelegt werden.

Die Grundsteuer ist für Städte und Gemeinden eine der wichtigsten Einnahmequellen. Aktuell dürfen sie sich über Gesamteinnahmen von ca. 15 Millionen Euro pro Jahr freuen. Durch die Grundsteuer finanzieren die Kommunen nicht nur Schulen und Kindertagesstätten, sondern verwenden die Mittel auch für notwendige Arbeiten an der Infrastruktur, in erster Linie für Straßen und Brücken.

Warum gibt es die Grundsteuerreform?

Am 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht das alte Grundsteuersystem für verfassungswidrig erklärt. Denn bisher haben die Finanzämter völlig veraltete Einheitswerte von Grundstücken und Gebäuden herangezogen, um die Grundsteuer zu berechnen. Die zugrunde gelegten Werte stammen in Westdeutschland aus dem Jahr 1964, in ostdeutschen Bundesländern gehen sie sogar auf das Jahr 1935 zurück. Da sich die realen Grundstückswerte seither sehr unterschiedlich entwickelt haben, ergibt sich daraus eine Ungleichbehandlung, die laut Verfassungsgericht dem Gleichheitsgrundsatz widerspricht. Eigentümer sind noch bis zum 31. Dezember 2024 zur Zahlung ihrer „alten“ Grundsteuer verpflichtet. Die neue Grundsteuer ist erst ab dem 1. Januar 2025 gültig.

Wie wurde die Grundsteuer bisher berechnet?

Um die Grundsteuer zu berechnen, kam bislang ein dreistufiges Verfahren zum Einsatz:

Im ersten Schritt haben die Finanzämter den Einheitswert des Grundstücks oder der Immobilie festgestellt.
Dieser Einheitswert wurde im zweiten Schritt mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert.
Auf den so berechneten Betrag haben die Gemeinden anschließend ihren Hebesatz angewendet, der über die endgültige Steuerlast entscheidet. Den Hebesatz konnten die Kommunen frei bestimmen.

Die Grundsteuer ergibt sich nach diesem Verfahren demnach durch die Formel: Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz.

Was ändert sich durch die Grundsteuerreform?

Das dreistufige Verfahren wird auch nach der Reform grundsätzlich beibehalten. Der bisherige Einheitswert wird jetzt aber durch einen sogenannten Grundsteuerwert ersetzt, der näher am realen Verkehrswert der Immobilie liegen soll. Um diesen Grundsteuerwert zu bestimmen, werden die Finanzämter künftig Daten wie Bodenrichtwert, Grundstücks- und Gebäudefläche, Gebäudealter und eine statistische Nettokaltmiete heranziehen.

Die genaue Art der Berechnung kann sich aber von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Denn auch wenn es sich um eine bundesweite Reform handelt, hat der Gesetzgeber eine Öffnungsklausel eingeführt: Die jeweiligen Bundesländer können abweichende Berechnungsmodelle anwenden, wovon einige Länder Gebrauch machen werden.

Neu ist nach der Reform auch: Für baureife, aber unbebaute Grundstücke können Kommunen künftig einen höheren Hebesatz festlegen. Diese sogenannte „Grundsteuer C“ soll der Spekulation mit Immobilien und Grundstücken entgegenwirken und dafür sorgen, dass mehr Wohnraum geschaffen wird.

Erhöht sich durch die Reform meine Grundsteuer?

Insgesamt soll die Reform aufkommensneutral sein, das heißt: Die Summe der Steuerbeträge, die den Gemeinden zufließt, soll gleich bleiben. Für den individuellen Steuerzahler kann sich die Steuer aber erhöhen oder verringern. Das ergibt sich aus der Forderung des Verfassungsgerichtshof, dass das Grundsteuersystem künftig gerechter ausfallen soll.

Leider ist es nicht möglich, schon die neue Grundsteuer schon zu berechnen. Denn viele Details wie die künftigen Hebesätze der Gemeinden und Städte stehen noch nicht fest. Tendenziell ist aber damit zu rechnen, dass für Immobilien in guten Lagen ab 2025 mehr Grundsteuer zu bezahlen ist. Für Grundstücke und Häuser in strukturschwachen Regionen oder Großwohnimmobilien könnte dagegen nach der Reform weniger Steuer als bisher fällig werden.

Wer muss eine Grundsteuererklärung an das Finanzamt abgeben?

Damit die Finanzämter und Kommunen die neue Grundsteuer berechnen können, sind nun die Eigentümer in der Pflicht und müssen eine Grundsteuer-Erklärung abgeben. Betroffen sind grundsätzlich alle Grundstücks-, Haus- und Wohnungs-Eigentümer, unabhängig davon, ob und wie die Immobilie genutzt wird. In den meisten Bundesländern wurden bereits entsprechende Informationsschreiben an die Eigentümer verschickt.

Falls es mehrere Eigentümer gibt, ist es ausreichend, wenn einer davon die Erklärung abgibt. Miteigentümer müssen aber als solche angeführt werden. Stichtag für die Eigentumsverhältnisse ist übrigens der 1. Januar 2022, das heißt: Wer seine Wohnung beispielsweise am 10. Januar 2022 verkauft oder verschenkt hat, bleibt trotzdem für die Erklärung verantwortlich.

Bis wann ist die Grundsteuererklärung abzugeben?

Eine Abgabe ist bereits seit 1. Juli 2022 möglich. Spätestens bis zum 31. Oktober 2022 soll die Erklärung bei den Finanzbehörden eingehen, die Frist ist also relativ kurz. Nach derzeitigem Stand ist es dabei unerheblich, ob ein Steuerberater die Erklärung für Sie abgibt, Stichtag bleibt trotzdem der 31.10.2022.

Welche Möglichkeiten gibt es, die Erklärung abzugeben?

Grundsätzlich ist die Grundsteuer-Erklärung in elektronischer Form abzugeben. Eine Erklärung in Papierform wird voraussichtlich nur in Ausnahmefällen akzeptiert. Für die elektronische Abgabe gibt es – je nach Bundesland – zwei Optionen:

Option 1: Online-Steuerplattform Elster

In allen Bundesländern kann man die Erklärung über die Elster-Plattform abgeben. Voraussetzung dafür ist allerdings ein Elster-Benutzerkonto. Wer ein solches bereits eingerichtet hat, beispielsweise um seine Einkommenssteuererklärungen abzugeben, kann den Zugang auch für die Grundsteuererklärung nutzen. Ist noch kein Elster-Benutzerkonto vorhanden, muss man sich im ersten Schritt bei der Online-Steuerplattform registrieren. Da die Zugangsdaten per Post zugesendet werden, kann das bis zu zwei Wochen in Anspruch nehmen.

Gut zu wissen: Alternativ können auch Angehörige für Sie die Grundsteuer-Erklärung über Elster abgeben, falls diese bereits über ein Benutzerkonto verfügen!

Option 2: Webseite „Grundsteuererklärung für Privateigentum“

In Ländern, die nach dem Bundesmodell die Grundsteuer berechnen werden, gibt es eine vereinfachte Möglichkeit, um die Erklärung abzugeben. Dabei handelt es sich um den Online-Service Grundsteuererklärung für Privateigentum, der im Auftrag des Finanzministeriums eingerichtet wurde. Im Vergleich zu Elster ist die Abgabe über diese Webseite einfacher und nutzerfreundlicher. Allerdings funktioniert das Verfahren nur in „Standard-Fällen“, also wenn es sich um übliche Eigentumsverhältnisse handelt. In komplizierteren Fällen, beispielsweise wenn die Immobilie einer Erbengemeinschaft oder einer Person mit Wohnsitz im Ausland gehört, führt kein Weg an der Elster-Plattform vorbei.

Welche Daten sind für die Grundsteuererklärung erforderlich?

Welche Daten bei der Erklärung genau abgefragt werden, hängt vom Bundesland ab. Denn einige Länder haben sich für eine individuelle Berechnungsweise entschieden. In Ländern, die nach dem Bundesmodell die Grundsteuer berechnen, sind folgende Angaben erforderlich:

Grundstücksgröße
Grundbuchblattnummer
Gemarkung
Flur, Flurstück
Aktenzeichen oder Steuernummer des Grundstücks
Bodenrichtwert
Baujahr des Gebäudes
Wohnfläche
Anzahl der Garagenstellplätze
Angaben über Eigentümer (Kontaktdaten, Anteile)

Um diese Angaben herauszufinden, können beispielsweise Grundbuchauszüge, Bauunterlagen, Kaufoder Schenkungsverträge nützlich sein. Die Bodenrichtwerte sind in der Regel auch über die Online-Portale der Finanzverwaltungen der Länder abrufbar.

Wie geht es nach der Abgabe der Erklärung weiter?

Die Finanzbehörden werden Ihre Angaben prüfen und auf dieser Basis den neuen Grundsteuerwert festsetzen. Dieser wird Ihnen per Bescheid schriftlich mitgeteilt und zugleich an Ihre zuständige Gemeinde gemeldet. Mit den korrigierten Grundsteuerwerten werden die Kommunen anschließend die neue Grundsteuer berechnen. Ihren Grundsteuerbescheid erhalten Sie voraussichtlich erst im Jahr 2024. Bis dahin bezahlen Sie die alte Grundsteuer, erst ab 2025 ist der neu berechnete Betrag fällig.

Fazit: Das haben Sie als Eigentümer jetzt zu tun

Wichtig ist, dass Ihre Grundsteuer-Erklärung fristgerecht bis zum 31. Oktober 2022 bei den Finanzbehörden eintrifft. Denken Sie daran, dass die Einrichtung eines Elster-Zugangs zur elektronischen Abgabe einige Wochen dauern kann. Auch bei Steuerberatern ist mit Wartezeiten zu rechnen, da diese derzeit sehr viele Anfragen erhalten.

Je nach Bundesland sind für die Grundsteuererklärung unterschiedliche Angaben erforderlich. Genauere Informationen dazu erhalten Sie bei den Finanzverwaltungen der jeweiligen Bundesländer (auch online), Ihrem zuständigen Finanzamt oder einem Steuerberater. Prüfen Sie frühzeitig, ob Sie alle benötigten Daten zur Hand haben, und lassen Sie sich im Zweifelsfall beraten!

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Dieser Beitrag ist ausschließlich zu Informationszwecken bestimmt. Die hier bereitgestellten Informationen sollten Sie niemals als alleinige Quelle für Ihre Entscheidungen verwenden.

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Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer