Einheitswert bei Immobilien

Der Einheitswert von Immobilien und Grundstücken – deswegen sollten Sie ihn kennen!

  • 21. Februar 2022
  • Circa 5 Minuten Lesezeit

Wer zum ersten Mal einen Einheitswertbescheid des Finanzamts in seinem Briefkasten hat, kann damit oftmals nicht viel anfangen. Was hat das Schreiben zu bedeuten? Was steckt hinter der Bezeichnung Einheitswertbescheid? Und warum sollte man den Einheitswert seines Grundstücks überhaupt kennen?

Inhaltsverzeichnis

Was ist der Einheitswert überhaupt?

Der Einheitswert ist eine Kennzahl, mit der berechnet wird, wie hoch die Grundsteuer ist. Die Grundsteuer muss für ein bestimmtes Grundstück mit oder ohne Immobilie entrichtet werden. Dafür kombiniert das Finanzamt den Einheitswert des Grundstücks mit zwei weiteren Hilfswerten: der Grundsteuermesszahl und dem Grundsteuerhebesatz. Der Einheitswert wird bei einem Haus oder einer Wohnung genauso wie bei gewerblichem sowie land- und fortwirtschaftlichem Besitz berechnet.

Einheitswert * Grundsteuermesszahl * Grundsteuerhebesatz = Grundsteuer

Wie berechnet man den Einheitswert?

Für die Berechnung des Einheitswertes einer Immobilie wird, je nach Bundesland, der Wert genutzt, den das Haus am 1. Januar 1935 oder am 1. Januar 1964 hatte. Die Berechnung unterscheidet sich dabei je nach Art des Grundstücks.

Grundstück unbebaut

Für die Berechnung für den Einheitswert eines unbebauten Grundstücks gilt:

Quadratmeterzahl * Bodenwert zum Stichtag = Einheitswert

Es gelten dabei die Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen der Gemeinden zum 1. Januar 1996 ermittelt worden sind. Diese Werte werden dann in der Regel noch auf 100 Deutsche Mark abgerundet und anschließend in Euro umgerechnet. Danach werden sie um 20 Prozent gekürzt, um einen realistischen Wert zu erhalten.

Grundstück bebaut

Ertragswertverfahren:
Das Ertragswertverfahren wird angewandt, wenn die Miete aus den Jahren 1935 / 1964 bekannt ist. Damit wird die sogenannte Jahresrohmiete ermittelt. Die Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks nach dem Stand zum Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Umlagen und sonstige Leistungen des Mieters werden dabei miteinbezogen. Das Verfahren greift bei Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, gemischt genutzten Grundstücken, Geschäftsgrundstücken sowie Ein- und Zweifamilienhäusern.

Beim Ertragswertverfahren multipliziert das Finanzamt die Jahresrohmiete, bei Eigennutzung die ortsübliche Vergleichsmiete, vom Stichtag mit einem bestimmten Vervielfältiger, der im Bewertungsgesetz festgelegt ist. Hierbei werden auch Aspekte berücksichtigt, die eine Wertsteigerung oder -minderung der Immobilie bedeuten, die dann über Abschläge und Zuschläge ausgeglichen werden. Auch das Baujahr und die Bauweise der Immobilie sowie die Größe der Kommune werden bedacht.

Sachwertverfahren:
Manchmal liegen keine Informationen zu den Jahresrohmieten aus den Jahren 1935 oder 1964 vor. In solchen Fällen rechnet das Finanzamt die Werte für Boden, Bebauung und Außenanlagen zusammen.

Um den Gebäudewert zu ermitteln, wird der umbaute Raum mit den Herstellungskosten multipliziert. Der erhobene Gesamtwert wird schließlich mit einer gesetzlich vorgegeben Wertzahl geglättet. Wenn das Finanzamt keine Unterlagen zum Grundstück einsehen kann, behilft es sich der Ersatzbemessungsgrundlage, die sich an der Wohn- und Nutzfläche orientiert.

Kritik an der Berechnung des Einheitswerts

Die Berechnung der Grundsteuer auf Basis des Einheitswertes ist seit der Einführung 1998 sehr umstritten. Und das aus gutem Grund: Da der Einheitswert einer Immobilie auf den Werten des Jahres 1964 (in den alten Bundesländern) oder sogar 1935 (in den neuen Bundesländern) basiert, halten ihn viele für veraltet.

Deswegen tritt ab 2025 eine neue Regelung in Kraft, nach der Einheitswerte neu angesetzt werden sollen. Die Verwendung der veralteten Daten hat im Lauf der Jahre zu verschiedenen Ungerechtigkeiten geführt, wenn sich der Einheitswert vom Verkehrswert oder Marktwert der Immobilie entfernt hat. So liegt der Einheitswert einer begehrten Eigentumswohnung im Zentrum Münchens heute niedriger als der einer vergleichbaren Wohnung in einem Problembezirk außerhalb Düsseldorfs.

Das Bundesverfassungsgericht urteilte 2018, dass die aktuell angewendete Bemessung verfassungswidrig sei. Deswegen hat der Bund eine grundlegende Reform der Grundsteuer geplant.

Berechnung des Einheitswertes ab 2025

Die neuen Einheitswerte, welche bis 2025 erhoben werden, sollen künftig über das Ertragsverfahren ermittelt werden, wobei das Haus nur noch nach fünf anstelle von 20 Parametern bewertet wird. Diese sind:

Die Behörden müssen künftig die Immobilienwerte alle sieben Jahre neu erheben, um den Marktentwicklungen gerecht zu werden. Diese neuen Einheitswerte sind von den Mitarbeitenden des Bundesfinanzministeriums und der Behörden der Bundesländer festzustellen. Um den Mitarbeitenden den notwendigen Zugang zu den Immobilien zu erleichtern, erwägt das Bundesfinanzministerium, die “Unverletzlichkeit der Wohnung” (§13 GG) einzuschränken. Bis Ende 2025 sollen die Wertfeststellungen von rund 36 Millionen Immobilien bundesweit abgeschlossen sein.

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Wie wird ein Einheitswert neu ermittelt?

Einheitswerte von Immobilien müssen neu ermittelt werden, wenn z.B. ein neues Haus gebaut wird, ein Eigentümer grundlegende bauliche Veränderungen vornimmt oder ein bestehendes Grundstück unter mehreren Personen aufgeteilt wird. In solchen Fällen muss das Finanzamt eine sogenannte Nachfeststellung durchführen.

Um den Einheitswert festzulegen, richten sich die Finanzämter nach dem Bewertungsgesetz. Dieses Gesetz ist nach der Abgabenordnung eines der wichtigsten Steuergesetze in Deutschland und enthält Grundsätze für die finanzielle Bewertung von Gütern, die bundesweit öffentlich-rechtlichen Abgaben unterliegen.

Die Einheitswertfeststellung erfolgt immer zum 1. Januar des Folgejahres der Wertänderung des Grundstücks oder des Entstehens einer neuen wirtschaftlichen Einheit. Der Grundstücksbesitzende erhält daraufhin den Einheitswertbescheid, der den neuen Wert seines Grundstücks beinhaltet.

Wer bekommt einen Einheitswertbescheid?

Alle Personen, die eine Immobilie gebaut, gekauft oder geerbt haben, erhalten einen Einheitswertbescheid. Es spielt keine Rolle, ob es sich dabei um private oder gewerbliche Grundstücke handelt. Gehört das Grundstück mehreren Eigentümern, wird der Wert im Einheitswertbescheid auf alle Personen aufgeteilt.

Käufer und Käuferinnen von Immobilien bekommen den Einheitswertbescheid meistens innerhalb eines Jahres. Bei Erbschaft und Schenkung kann es auch länger dauern, wenn das Finanzamt nicht sofort auf die Änderung im Grundbuch aufmerksam gemacht wird.

Eigentümer von Immobilien sind dazu berechtigt, Klage gegen den Bescheid zu erheben. Dazu haben sie vier Wochen nach der Bekanntgabe des Bescheids Zeit. Der Besitzende muss präzise aufführen, welchem Wert er widerspricht. Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer z.B. einen Makler mit einer Immobilienbewertung beauftragen.

Fazit

Der Einheitswert ist eine wichtige Kennziffer zur Berechnung von Grundsteuer, Gewerbesteuer oder auch der Zweitwohnsitzsteuer, aber auch für andere Gebühren und Abgaben.

Er kommt nicht nur beim Hauskauf zu Tragen. Seniorinnen und Senioren, die ihre Immobilie vererben möchten, sollten den Wert der eigenen Immobilie kennen, um die Erben auf die jährlichen Kosten der Grundsteuer vorzubereiten.

Durch die ab 2025 geplanten Änderungen in der Berechnung des Einheitswertes können aktuelle Nachteile auf Grund der veralteten Methode ausgeräumt werden.

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Dieser Beitrag ist ausschließlich zu Informationszwecken bestimmt. Die hier bereitgestellten Informationen sollten Sie niemals als alleinige Quelle für Ihre rechtlichen Entscheidungen verwenden.

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Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

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