Grundsteuer

18. März 2022
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Die Grundsteuer, manchmal auch Grundbesitzsteuer oder Bodenzins genannt, ist eine auf Grundstücken und Immobilien lastende Steuer, die alle Formen von Grundstückseigentum (inklusive Teileigentum und Erbbaurecht) betrifft. Die Grundsteuer wird direkt von den Kommunen (Städten und Gemeinden) erhoben und fließt diesen auch zu. Die gesetzliche Basis für das Erheben der Grundsteuer bildet das Grundsteuergesetz (GrStG). Dabei gilt die Grundsteuer als eine der ältesten direkten Steuern und geht historisch auf den kirchlichen oder grundherrlichen Grundzehnt zurück.

Heute ist die Grundsteuer für die Kommunen neben der Gewerbesteuer eine der wichtigsten Einnahmen. Die Grundsteuer erbringt diesen rund 14 Milliarden pro Jahr. Sie wird in Form einer Jahressteuer erhoben, also dem Eigentümer zu Beginn des Jahres als Steuerschuld angerechnet. Die Tilgung der so festgestellten Steuerschuld für die Grundsteuer ist dann in der Regel vierteljährlich fällig. Dies ist insbesondere bei einem anstehenden Verkauf beachtenswert, da die Steuerschuld auch nach dem Verkauf beim ursprünglichen Schuldner verbleibt, wenn der Übergang der Steuerschuld nicht als Klausel in den Vertrag aufgenommen wird, bzw. diese verpflichtend durch den neuen Eigentümer ab Kaufdatum gezahlt wird. Eine entsprechende Klausel wird aber von den meisten Notaren standardmäßig in einen Immobilienkaufvertrag aufgenommen.

Ganz allgemein unterscheidet man dabei zwischen zwei Kategorien der Grundsteuer:

Die Grundsteuer A (für agrarisch) wird auf landwirtschaftliche Flächen erhoben
Die Grundsteuer B (bebaut) auf bebaute oder unbebaute Grundstücke, die als Bauland gelten.

Die beiden Kategorien unterscheiden sich durch unterschiedliche Faktoren in der Berechnung, die in Hinsicht auf die Weitläufigkeit landwirtschaftlicher Flächen selbsterklärend sein sollte.

Historisch gab es zudem noch die Grundsteuer C, die auch Baulandsteuer genannt wurde, und zwischen 1961 und 1962 eine Unterscheidung zwischen bebauten und unbebauten Flächen vornahm. Dies sollte unter anderem der Baulandspekulation Einhalt gebieten und den Bau neuen Wohnraums fördern. Die spätestens ab Januar 2025 geltende Novelle der Grundsteuergesetzgebung wird laut bisherigem Stand erneut eine Grundsteuer C einführen. Hintergrund ist wie in den 60er Jahren der Wunsch der öffentlichen Hand, Spekulationen mit Bauland möglichst unattraktiv zu machen. Unbebautes ausgewiesenes Bauland wird nach heutigem Stand dann wohl mit einem höheren Hebesatz (siehe unten) belegt. Wie hoch dieser Hebesatz ausfallen wird, steht allerdings noch nicht fest.

Die Berechnung der Grundsteuer nach dem GrStG erfolgt nach einer relativ komplexen Formel. Zuerst wird dem Grundstück ein Einheitswert zugewiesen. Dieser Einheitswert liegt dabei immer unter dem Verkehrswert der Immobilie, also dem Wert, zu der diese verkauft werden könnte. Die Festlegung des Einheitswertes wird durch das Finanzamt vorgenommen und kann von so verschiedenen Faktoren wie z.B. Grundstücksart, dem Alter des oder der Gebäude auf dem Grundstück sowie deren Ausstattung abhängen. Die Basisdaten für die Einheitswerte stammen dabei allerdings noch aus dem Jahr 1964 (alte Bundesländer) bzw. 1935 (neue Bundesländer).

Die zweite Größe zur Berechnung der Grundsteuer ist die so genannte Grundsteuermesszahl. Diese richtet sich nach der Grundstücksart. Dabei gibt es zudem Schwellenwerte, die noch einmal unterschiedlich bewertet werden. Die Grundsteuermesszahl drückt sich aber immer als ein Prozentsatz des Einheitswertes aus.

Hebesatz der Grundsteuer

Der dritte Faktor in der Berechnung ist der so genannte Hebesatz. Dieser wird durch die Kommunen festgelegt und kann auch in direkt benachbarten Gemeinden und Kommunen höchst unterschiedlich sein, weswegen gerade dieser Faktor beim Kauf einer Immobilie interessant ist, beeinflusst er doch die Höhe der jährlich zu entrichtender Grundsteuer direkt und mitunter substantiell. Um die Unterschiede zu verdeutlichen, lohnt der Blick auf die Gemeinden Zweibrück mit einem niedrigen Hebesatz von 400 % und Bergneustadt mit einem der höchsten bundesweiten Hebesätze von 959 %. Kommunen, die räumlich nah beieinander liegen werden in der Regel keine derartigen Unterschiede aufweisen, aber Abweichungen von 100 % und mehr sind durchaus möglich. Die Hebesätze für landwirtschaftlich genutzte Flächen nach Kategorie A liegen natürlich deutlich niedriger. Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt anschließend durch die Formel:

Einheitswert * Grundsteuermesszahl * Hebesatz.

Bei Betrachtung der heute geltenden Grundsteuersätze muss man beachten, dass diese in der vorliegenden Form nur bis 2024 gelten. Hintergrund ist die Neufassung des GrStG im Jahr 2019. Diese Neufassung wurde notwendig, da das Bundesverfassungsgericht die unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen in den alten Bundesländern (auf Basis einer Erhebung von 1964) und den neuen Bundesländern (auf Basis einer Erhebung von 1935) sowie die sehr unterschiedliche Wertentwicklung von Grundstücken seit dieser Zeit als einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz beanstandete und als verfassungswidrig anmahnte. Die Reform fasst die Einheitswerte neu und passt einhergehend die Grundsteuermesszahlen an.

Insgesamt ist das Ziel dieser Reform neben der verfassungsrechtlich notwendigen Vereinheitlichung das Niveau der Grundsteuererhebung in etwa konstant zu halten. Natürlich wird es aber ab 2024, wenn die neuen Regelungen in Kraft treten, individuell zu Abweichungen von dem vorherigen Grundsteuersatz kommen. Wie substantiell diese ausfallen, hängt von der Art des Eigentums ebenso ab wie von den in vielen Gemeinden ebenso angepassten Hebesätzen. In vielen Fällen sollen nach Willen des Bundesfinanzministeriums aber lediglich marginale Veränderungen eintreten.

Definition Grundsteuer

Die Grundsteuer definiert sich durch das Grundsteuergesetz (GrStG) als die durch die Kommunen erhobene Steuer auf das Eigentum an Grund und Boden. Die Berechnung erfolgt durch eine Mischung aus überregional geltenden Faktoren wie Einheitswert und Grundsteuermesszahl und dem durch die jeweilige Kommune festzusetzenden Hebesatzes.

Die Berechnung der Einheitswerte und die Grundsteuermesszahlen werden durch die Neufassung des GrStG im Jahr 2019 bundesweit vereinheitlicht und bis 2024 umgesetzt. Mit dieser Neubewertung geht in vielen Gemeinden auch eine Anpassung der Hebesätze bei Inkrafttreten des novellierten GrStG einher.

Zwei beispielhafte Grundsteuersätze für Wohnimmobilien

Die hier vorgestellten Beispiele gelten für die im Moment noch geltenden Grundsteuersätze nach der veralteten Berechnungsmethode. Aufgrund der noch nicht abgeschlossenen Neuberechnung der Einheitswerte und unklaren Hebesätze der Kommunen können, über die ab 2024 effektiv geltenden Grundsteuersätze nur Vermutungen und Beispielrechnungen herangezogen werden. Solche sind mit einer ausgiebigen Erklärung zur Neufassung des GrStG auf einer Infoseite des Bundesfinanzministeriums einsehbar.

Beispielrechnung Grundsteuer Eigentumswohnung

		Berlin	Hamburg
	Einheitswert	15000 Euro	15000 Euro
*	Steuermesszahl	3,50%	3,50%
=	Grundsteuermessbetrag	525 Euro	525 Euro
*	Hebesatz	810,00%	540,00%
=	Jahresgrundsteuer	4252,5 Euro	2830 Euro

Wortbedeutung, Herkunft und Rechtschreibung

Grundsteuer, die (fem.)

Wortart: Substantiv
Gebrauch: Rechtssprache
Rechtschreibung: Grund|steu|er
Wortbedeutung: Grundsteuer bezeichnet die Erhebung der jährlich fällig werdenden Steuer auf Grundeigentum. Die Grundsteuer unterteilt sich dabei in die beiden Kategorien A (agrarisch) und B (bebaut) und zukünftig C (unbebautes ausgewiesenes Bauland). Die Berechnung erfolgt durch eine Mischung aus überregionalen und kommunalen Faktoren (s.o.).
Wortherkunft: Das Kompositum (zusammengesetztes Wort) Grundsteuer setzt sich aus den Begriffen Grund für immobiles Eigentum und Steuer für vom Staat regelmäßig oder einmalig erhobene Abgaben zusammen. Die Grundsteuer gehört dabei zu den ältesten direkten Steuern und geht auf den Kirchen- und Grundzehnt zurück, wie er vom Mittelalter bis in die späte Neuzeit erhoben wurde. Die Grundsteuer in einer der heutigen ähnlichen Form wurde parallel zur Erstellung der Kataster im 19. Jahrhundert eingeführt. Die erste einheitliche Regelung auf deutschem Staatsgebiet wurde 1936 verabschiedet und das Steueraufkommen den Kommunen durch Grundsteuer zugestanden. Die zur Berechnung dienenden Einheitswerte werden seit 1997 nur noch für die Berechnung der Grundsteuer genutzt.

Inhalt der Grundsteuer

Inhalt der Grundsteuer ist das Eigentum an Grund und Boden. An diesem und nicht am Eigentümer und dessen Verhältnissen liegt auch die Besteuerungsgrundlage. Sie setzt sich zusammen aus dem Einheitswert, der Grundsteuermesszahl sowie dem in der entsprechenden Kommune, in der sich das Grundstück befindet, geltenden Hebesatz. Neben der Unterscheidung in die beiden Kategorien A (agrarisch) und B (bebaute Flächen) gibt es inhaltlich aber noch einige erwähnenswerte Besonderheiten. So ist die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter erlaubt und betrifft so neben den Eigentümern auch die insgesamt ca. 41 Millionen Mieter in Deutschland. Die Steuerschuld besteht in diesem Fall zwar auf Seiten des Eigentümers, dieser holt sich diese Ausgaben aber über eine Umlage auf die Nebenkosten vom Mieter in der Regel wieder zurück.

Dies ist auch unter dem Aspekt wichtig, dass ein Besitzer von Mietwohnungen unter besonderen Umständen von der Grundsteuer befreit sein kann, z.B. wenn dieser ohne eigene Schuld einen hohen Leerstand in seinen Mietobjekten erleidet. Eine Befreiung von der Grundsteuer besteht zudem für den Grundbesitz der öffentlichen Hand, für Verwaltungszwecke genutzter Grundbesitz des Bundeseisenbahnvermögens sowie für Grundbesitz der Religionsgemeinschaften, der Wissenschaft, Krankenanstalten sowie des Unterrichts (Schulen und Privatschulen). Auch unmittelbar mildtätigen Zwecken dienende Immobilien können von der Grundsteuer befreit werden. Die Berechnung der Grundsteuer samt Beispielen sind eingangs dieses Artikels einsehbar.

Varianten der Grundsteuer

Es gibt global zwei Varianten der Grundsteuer: die der Kategorie A und die der Kategorie B. Innerhalb der Kategorie B gib es zudem verschiedene Grundsteuermesszahlen je nach Art der Immobilie. Hier wird in den alten Bundesländern zwischen Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und restlichen Baugrundstücken (inklusive Erbbaurecht) auf Grundlage von Einheitswerten aus dem Jahr 1964 unterschieden. Die Sätze sind hier aktuell noch (bis 2024):

2,6 % für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 Euro (75.000 DM) des Einheitswerts, 3,5 % für den Rest des Einheitswerts,
3,1 % für Zweifamilienhäuser und
3,5 % für alle restlichen Grundstücke

In den neuen Bundesländern, die noch bis 2024 Einheitswerte aus dem Jahr 1935 zugrunde legen, gelten deutlich höhere Steuermesszahlen zwischen 6 % und 10 % je nach Art, Lage und Einheitswert des entsprechenden Grundstücks. Dabei ist zu beachten, dass die Einheitswerte von 1935 in der Regel weit unter jenen von 1964 liegen, wenn man diese vergleicht.

Nach 2024 und mit der erfolgreichen lang überfälligen Neuberechnung der Einheitswerte werden die Steuermesszahlen entsprechend gesenkt, um das Steuerniveau in etwa zu halten. Gerade in Großstädten mit ihrer teils rasanten Wertentwicklung von Immobilien können hier aber wohl auch durchaus substantielle Erhöhungen der Grundsteuer herauskommen. Insgesamt sollte die neue Grundsteuer aber nach den bisherigen Planungen der Bundesregierung meist nur zu marginalen Abweichungen führen, allerdings steht dies abschließend noch nicht fest.

Ausgenommen sind dabei unbebaute als Bauland ausgewiesene Flächen. Diese sollen nach Eintreten des neuen Gesetzes mit einer eigenen Grundsteuer C besteuert werden. Bislang sieht der Entwurf hier eine deutliche Anhebung des Hebesatzes für diese speziellen Bauland-Flächen vor. Hintergrund ist die rasante Wertsteigerung von Bauland in Ballungsgebieten und die damit einhergehende um sich greifende Baulandspekulation, in der dieses nur erworben wird, um es zu einem höheren Preis zu verkaufen und nicht, um es zu bebauen.

Rechte und Pflichten

Das es sich bei der Grundsteuer um eine direkte Steuer handelt, ist diese vom Steuerschuldner (dem Eigentümer) verpflichtend und fristgerecht zu zahlen. Die Grundsteuer wird als Steuerschuld zu Beginn des Jahres festgelegt und muss dann in der Regel vierteljährlich, also alle drei Monate, bedient werden. Für Mietobjekte kann die Grundsteuer wie oben angesprochen über die Nebenkosten auf den oder die Mieter umgelegt werden. Grundstücke und Gebäude der öffentlichen Hand und solche die bestimmten, festgelegten Zwecken dienen, können von der Grundsteuer befreit werden bzw. sein (siehe auch oben: Inhalt der Grundsteuer).