Garage vermieten ­­– so machen Sie es richtig

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Wer seine Garage vermieten möchte, kann sich über einen lukrativen Nebenverdienst freuen. Denn es gibt viele Fahrzeugbesitzer, die ihre Autos oder Motorräder gut geschützt vor Unwetter, Diebstahl oder mutwilliger Beschädigung wissen wollen. Doch welche Rechte und Pflichten gibt es bei der Garagenvermietung? Worauf muss man beim Mietvertrag für die Garage achten, um rundum abgesichert zu sein?

Inhaltsverzeichnis

Mietvertrag für Garage: schriftlich oder mündlich?

Wenn Sie eine Garage vermieten wollen, ist der Mietvertrag enorm wichtig. Denn für die Garagenvermietung an sich gibt es kaum Vorschriften, sodass weder Vermieter noch Mieter im Ernstfall auf den Schutz des Gesetzes zurückgreifen können. Zwar sind auch mündliche Garagenmietverträge gültig, allerdings ist es im Zweifelsfall dann schwierig nachzuvollziehen, wie die einzelnen Regelungen, z. B. zu Kündigungsfristen, Mieterhöhungen oder Nutzungsrechten, lauten. Auf der sicheren Seite sind Sie daher, wenn sie einen schriftlichen Mietvertrag für die Garage aufsetzen.

Garage an Wohnungsmietvertrag koppeln

Ob die Garage an einen Wohnungsmietvertrag gekoppelt oder separat vermietet wird, ist für die Freiheiten des Vermieters entscheidend. Denn bilden die Verträge für Garage und Wohnung eine rechtliche Einheit, weil sie zum Beispiel gleichzeitig abgeschlossen wurden, muss einiges beachtet werden:

Mehr Freiheiten bei separatem Garagenmietvertrag

Dagegen hat der Vermieter wesentlich mehr Gestaltungsfreiraum, wenn er den Garagenmietvertrag ausdrücklich unabhängig vom Wohnraummietverhältnis aufsetzt:

Tipp: Klausel in den Garagenmietvertrag aufnehmen

Um auf Nummer sicher zu gehen, dass Garagen- und Wohnmietvertrag keine rechtliche Einheit bilden, sollten Sie im Vertrag die Klausel aufnehmen, dass „die Vermietung der Garage rechtlich selbstständig und unabhängig von der Vermietung der Wohnung erfolgt“.

Mietvertrag Garage: Was muss rein?

Wie hoch sollte die Miete für eine Garage sein?

Wie so oft bei Mietverhältnissen kommt es auch bei der Garagenmiete auf die Lage an: Laut einer Analyse des Immobilienportals Immowelt.de sind zentrumsnahe Tiefgaragenplätze in einer Großstadt am teuersten. Dort sind freie Parkplätze oft rar und daher besonders begehrt, sodass Garagenmietpreise zwischen 100 und 200 € veranschlagt werden. Im Vergleich dazu betragen die Garagenkosten in Randbezirken zwischen 10 und 50 €. Orientieren Sie sich am besten also an den ortsüblichen Preisen, wenn Sie Ihre Garage vermieten wollen.

Mieterhöhungen bei Garagen

Ist ein Garagenmietvertrag an ein Wohnungsmietverhältnis gekoppelt, sind Sie an das Wohnungsmietrecht gebunden und es gilt ein vergleichsweise hohes Mieterschutzniveau. Wohnungsmiete und Garagenmiete können dann z. B. nur einheitlich erhöht werden und das auch nur unter Einhaltung der geltenden Vorgaben. Wenn Sie Ihre Garage vermieten, ohne den Vertrag an ein Wohnungsmietverhältnis zu koppeln, stehen Ihnen dagegen größere Freiheiten bei Mieterhöhungen zu.

Nutzungshinweise für die Garage

Manche Mieter denken, dass sie eine gemietete Garage kellerähnlich, also als zusätzlichen Stauraum für allerlei Gerümpel, nutzen können. Damit liegen sie jedoch falsch. Allein schon aus Brandschutzgründen ist die Nutzung einer Garage zweckgebunden. Konkret heißt das: Die Garage darf zum Abstellen von Fahrzeugen sowie zur Lagerung von zugehörigen Gegenständen wie Reifen, Kindersitzen, Ersatzteilen etc. genutzt werden. Eine Nutzung als Werkstatt oder erweiterter Keller ist dagegen in der Regel untersagt.

Schönheitsreparaturen und Instandhaltung der Garage

Wenn Sie Ihre Garage vermieten, müssen Sie von Zeit zu Zeit in einen neuen Anstrich oder eine Reparatur z. B. des Garagentors investieren. Die Kosten für Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen sind in der Regel nämlich vom Vermieter zu tragen. Dafür empfiehlt es sich, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Ist der Mieter dagegen für Beschädigungen wie Ölflecken verantwortlich, muss er selbst für die Beseitigung der Schäden aufkommen.

Darf der Mieter die Garage untervermieten?

Will ein Mieter die Garage weitervermieten, bedarf er der Zustimmung seines Vermieters. Wird diese erteilt, kann der Mieter den Preis, den er für die Garage veranschlagt, frei wählen. Um sich abzusichern, sollte er einen Untermietvertrag aufsetzen. Wenn der Vermieter der Untervermietung der Garage jedoch widerspricht, kann der Mieter vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen – allerdings nur, wenn er einen von einer Wohnung unabhängigen Garagenmietvertrag hat. Denn wird die Garage zusammen mit der Wohnung vermietet, kann keine Teilkündigung der Garage erfolgen.

Garage vermieten: Steuerliche Vorgaben

Ist die Vermietung von Garagen umsatzsteuerpflichtig? Es kommt drauf an! Mietwohnungen sind von der Umsatzsteuer befreit – und darunter fällt auch die mit der Wohnung verbundene Garagenvermietung. Bei einem gekoppelten Mietvertrag muss also keine Umsatzsteuer für die Garage abgeführt werden.

Anders sieht es aus, wenn Sie die Garage vermieten, ohne dies an ein Wohnungsmietverhältnis zu koppeln. In dem Fall sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, die Umsatzsteuer in Höhe von 19 % abzuführen. Sie können die Umsatzsteuer für die Vermietung der Garage auf die Mieter umlegen, allerdings nur, wenn es so ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten wurde.

Ausnahmeregel für Kleinunternehmer

Kleinunternehmer müssen laut § 19 des Umsatzsteuergesetzes (UstG) keine Umsatzsteuer zahlen. Wenn Sie als Vermieter also im vergangenen Jahr einen Umsatz von unter 22.000 € hatten und ihr Umsatz im laufenden Jahr 50.000 € nicht übersteigt, gilt für Sie die Kleinunternehmerregelung. Das heißt: Sie müssen keine Umsatzsteuer zahlen, auch dann nicht, wenn sie Ihre Garage vermieten und keinen gekoppelten Wohnungsmietvertrag haben.

Fazit

Die Garage zu vermieten, kann sich für Vermieter lohnen – und auch die Mieter sind froh, wenn sie ihre Fahrzeuge geschützt wissen und sich keine Sorgen mehr um einen Parkplatz machen müssen. Doch bei der Garagenvermietung gibt es einige Stolperfallen, die vorher bedacht werden sollten. Zur Absicherung beider Seiten sollte daher ein Garagenmietvertrag mit klaren Vereinbarungen aufgesetzt werden. Wenn Sie sich bei einzelnen Formulierungen unsicher sind, lassen Sie den Vertrag zur Sicherheit von einem Experten prüfen.

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