Grundstücksteilung – so läuft sie ab

  • Circa 5 Minuten Lesezeit

Wer eine Grundstücksteilung beantragen will, muss sich zunächst einen Weg durch den Amtsdschungel bahnen. Denn die reale Teilung eines Grundstücks erfordert eine ordentliche Vermessung und Beurkundung, bevor der Grundbucheintrag geändert werden kann. In diesem Beitrag geben wir Ihnen eine Übersicht, welche Schritte Sie durchlaufen müssen, wenn Sie Ihr Grundstück teilen und verkaufen möchten.

Gründe für die Grundstücksteilung

Die Sehnsucht nach einem Eigenheim ist in Deutschland hoch – doch leider auch der Preis für Grund und Boden. Freie Flächen und bebaubares Land sind rar und Grundstücke zum Verkauf sehr schnell vergriffen. Deswegen ist die Grundstücksteilung für viele Bauwillige eine willkommene Alternative.

Und auch für Eigentümer kann es sich lohnen, ihr Grundstück zu teilen. Denn vor allem Rentner wollen im Alter weniger Arbeit mit ihrem Besitz haben und erhoffen sich durch eine Verkleinerung des Grundstücks einen geringeren Pflegeaufwand. Dazu scheint der Verkauf eines Grundstückteils lukrativ zu sein, denn die eigene Kasse wird aufgebessert und man kann langfristig Grundsteuer einsparen.

Ein weiterer Grund für eine Grundstücksteilung können Streitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft sein, gerade bei einem Immobilien-Erbe.

Grundstücksteilung: Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen

Doch Eigentümer können nicht einfach unter der Hand und nach Belieben das Grundstück teilen. Die Grundstücksteilung, die auch Flurstückzerlegung genannt wird, wird im § 19 des Baugesetzbuchs (BauGB) geregelt und unterliegt vielen Bestimmungen. Demnach wird ein Teil eines Grundstücks grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbstständiges Grundstück allein oder mit anderen Grundstücken zusammen eingetragen. Die Teilung ist jedoch nur unter der Voraussetzung zulässig, dass dadurch keine Verhältnisse entstehen, die dem geltenden Bebauungsplan widersprechen.

Bauordnungsrecht und Bauplanungsrecht

Bei der Grundstücksteilung dürfen keine bauordnungsrechtlichen oder bauplanungsrechtlichen Verordnungen verletzt werden. Was bedeutet das genau?

💡 Tipp: Wenn eine Realteilung Ihres Grundstücks aufgrund von baurechtlichen Bestimmungen nicht möglich ist, bietet sich womöglich eine ideelle Teilung an. Dabei bleibt das Grundstück als Einheit bestehen, es können aber mehrere Miteigentumsanteile in das Grundbuch eingetragen werden. 

Grundstücksteilung: Ablauf des gesamten Prozesses

Schritt 1: Beim Bauordnungsamt informieren und ggfs. Teilungsgenehmigung einholen

Bevor Sie die Grundstücksteilung beantragen, sollten Sie sich beim Bauamt über die baurechtlichen Vorschriften informieren. So können sie abklären, ob Ihre Bau- und Teilungspläne womöglich mit dem geltenden Bebauungsplan kollidieren. In Hamburg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen benötigen Sie außerdem eine Teilungsgenehmigung. In allen anderen Bundesländern ist eine Grundstücksteilung ohne Genehmigung möglich.

Schritt 2: Antrag auf Vermessung des Grundstücks stellen

Als Nächstes beauftragen Sie einen zertifizierten Vermessungsingenieur oder stellen einen Antrag beim Katasteramt, das die rechtssichere Vermessung durchführt. In Bayern ist übrigens nur die Vermessung durch das Katasteramt zulässig. In diesem Schritt wird ihr Grundstück vermessen, die neuen Grundstücksgrenzen festgelegt und mit Grenzsteinen oder -punkten gekennzeichnet.

Vorsicht! Grenzsteine oder -punkte dürfen nur von freien oder behördlichen Vermessungstechnikern verschoben werden. Wenn Sie selbst Grenzsteine verschieben, ist dies strafbar.

Schritt 3: Das Vermessungsamt stellt Ihnen einen Veränderungsnachweis aus

Nach der Vermessung übergibt der Techniker alle Daten an die Genehmigungsbehörde und beantragt für Sie eine neue Flurkarte. Daraufhin erhalten Sie einen Veränderungsnachweis (die sog. Fortführungsmitteilung) vom zuständigen Amt. Darin sind alle Änderungen dokumentiert, die sich aus der neuen Vermessung des Grundstücks ergaben.

Schritt 4: Notar für den Antrag an das Grundbuchamt beauftragen

Als Nächstes gehen Sie mit der Fortführungsmitteilung und der Teilungsgenehmigung, sofern Sie diese in Ihrem Bundesland benötigen, zum Notar. Dieser stellt einen Antrag beim Grundbuchamt, um die Änderungen ins Grundbuch des Grundstückes eintragen zu lassen. Mit dem Grundbucheintrag wird die Teilung dann rechtswirksam.

Schritt 5: Grundstückskaufvertrag abschließen

Falls die Teilung in Zusammenhang mit einem Verkauf steht, schließt der Notar auch den entsprechenden Kaufvertrag ab. Dabei wird der Eigentümerwechsel ebenfalls im Grundbuch festgehalten.

Wie lange dauert eine Grundstücksteilung?

Wie lange die Grundstücksteilung dauert, ist unterschiedlich und hängt von der Auslastung und Bearbeitungszeit der zuständigen Ämter ab. Vom Zeitpunkt der Antragstellung auf Vermessung bis zum Grundbucheintrag vergehen nicht selten zwei bis drei Monate. Bei komplizierteren Fällen kann die Teilung auch noch länger dauern. Mit einer Zeitspanne unter einem Monat sollten Sie daher kaum rechnen.

Grundstücksteilung: Kosten

Als groben Richtwert können 2.000 bis 5.000 Euro als Grundstücksteilungskosten angegeben werden. Der tatsächliche Betrag variiert je nach Bundesland, den jeweils vorherrschenden Gebühren des Vermessungsamts sowie der erforderlichen Vermessungsleistung. Bei den Kosten der Grundstücksteilung sind folgende Parameter entscheidend:

Tipps für einen reibungslosen Ablauf

Fazit

Die Lebensverhältnisse, Bedürfnisse und Wünsche von Eigentümern ändern sich – und in vielen Fällen kann die Grundstücksteilung sinnvoll sein, um die persönliche Kasse aufzubessern, weniger Pflegeaufwand zu haben oder den Nachlass zu regeln. Dieser Schritt sollte jedoch von den Beteiligten gut durchdacht werden. Denn es sind mehrere Behördengänge nötig und viele baurechtliche Vorschriften zu berücksichtigen. Lassen Sie sich also Zeit, bevor Sie Ihr Grundstück teilen, prüfen Sie alles genau und holen Sie sich bei Fragen professionelle Unterstützung.

FAQ Grundstücksteilung: Häufige Fragen zum Thema

Was ist der Unterschied zwischen Grundbuch und Kataster?Im Grundbuch werden die rechtlichen Verhältnisse von Grundstücken eingetragen, also Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Rechte und Belastungen. Das Kataster dokumentiert dagegen die tatsächlichen Verhältnisse, also die Größe, Lage, Bebauung und Nutzung von Grundstücken.
Kann auch ein bebautes Grundstück geteilt werden?  Grundsätzlich spielt es keine Rolle, ob es sich um ein bebautes Grundstück oder unbebautes Grundstück handelt, solange die baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Die Teilung eines unbebauten Grundstücks ist allerdings häufig einfacher.
Ist eine Grundstücksteilung mit Grundschuld möglich?Besteht eine Grundschuld, kann der Eigentümer entweder vor der Teilung die Grundschuld begleichen und im Grundbuch löschen lassen oder sie wird anteilig im neuen Grundbucheintrag aufgenommen. In dem Fall muss die Bank der Teilung des Grundstücks zustimmen.
Wer zahlt den Grundbucheintrag bei der Grundstücksteilung?Die Kosten für den Notar und den neuen Grundbucheintrag werden in der Regel vom Eigentümer übernommen.