Nießbrauchrecht und Wohnrecht: Die Unterschiede

  • 22. Mai 2019
  • Circa 5 Minuten Lesezeit

+++ Dieser Artikel wurde am 18.07.2023 aktualisiert +++

Immobilieneigentümer können u. a. mit dem Nießbrauchrecht und Wohnrecht umfangreiche Rechte an Dritte vergeben. Allen ist gemein, dass die Berechtigten die Immobilie nutzen und bewohnen dürfen. Doch was ist eigentlich der Unterschied zwischen dem Nießbrauchrecht und dem Wohnrecht? Und ist ein Gesamtverkauf gegen den Erhalt dieser Rechte wirklich die richtige Lösung für ältere Immobilieneigentümer? Mehr dazu erfahren Sie in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Wohnungsrecht und Wohnrecht sind nicht das Gleiche.
  • Wer die Immobilie allein bewohnen möchte, vereint ein Wohnungsrecht.
  • Beim Nießbrauchrecht darf man – zusätzlich zur Nutzung der Immobilie – diese auch an Dritte vermieten.
  • Sowohl Nießbrauchtrecht als auch Wohnungsrecht werden im Grundbuch eingetragen.
  • Nießbrauchrecht und Wohnungsrecht bleiben auch beim Verkauf der Immobilie ann Dritte bestehen.

Wohnrecht

Wer als älterer Immobilieneigentümer mit dem Gedanken spielt, sein geliebtes Eigenheim frühzeitig an seine Erben zu verschenken oder zu verkaufen, aber dennoch darin wohnen bleiben will, der kann sich mit dem neuen Eigentümer der Immobilie auf ein lebenslanges Wohnrecht verständigen. Dieses ermöglicht es einem, das Haus oder die Wohnung weiterhin lebenslang nutzen zu können, obwohl man nicht mehr Eigentümer ist.

Wichtig zu wissen: Man sollte die Begrifflichkeiten Wohnrecht und Wohnungsrecht nicht miteinander verwechseln. Das Wohnrecht beinhaltet gemäß § 1090 BGB lediglich ein Mitbenutzungsrecht an einer Immobilie. Dies kann dann sinnvoll sein, wenn man sich das Haus oder die Wohnung beispielsweise mit seinen Kindern teilt. Das Wohnungsrecht ist umfangreicher und erlaubt gemäß § 1093 BGB die Nutzung der Immobilie ohne den Eigentümer.

Demnach empfiehlt es sich, ein lebenslanges Wohnungsrecht zu vereinbaren, sollte man den Wunsch haben, die Immobilie allein nutzen zu wollen.

Im Bereich der Immobilienverrentung, wo man sein Eigenheim an einen Verrentungsanbieter verkauft, wird in der Regel auch von Wohnrecht gesprochen, obwohl in der Regel das Wohnungsrecht gemeint ist. Aus diesem Grund wird im Folgenden korrekterweise der Begriff Wohnungsrecht verwendet.  

Nießbrauchrecht

Anders als das Wohnungsrecht berechtigt das Nießbrauchrecht (auch Nießbrauch genannt) Personen – gemäß des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 1030 ff.)  – einen Nutzen aus fremdem Eigentum zu ziehen. Das Nießbrauchrecht kann sowohl in Bezug auf Vermögen, Rechte oder auch Sachen gelten.

Am häufigsten tritt der Nießbrauch allerdings in Verbindung mit Immobilien auf. Das bedeutet zum einen, dass dem so genannten Nießbrauchnehmer (oftmals der alte Eigentümer der Immobilie), das lebenslange Recht eingeräumt wird, das Haus oder die Wohnung zu nutzen. Zum anderen hat er die Möglichkeit, die Früchte aus dieser zu ziehen. Heißt: Er könnte die Immobilie grundsätzlich an einen Dritten vermieten und die Mieteinnahmen für sich behalten. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zwischen dem Wohnungsrecht und dem Nießbrauchrecht.

Die Unterschiede zwischen Wohnungsrecht und Nießbrauchrecht

WohnungsrechtNießbrauchrecht
Nutzung der ImmobilieDer Wohnberechtigte darf die Immobilie bewohnen.Der Nießbrauchberechtigte darf die Immobilie bewohnen.
Vermietung der Immobilie an DritteDer Wohnungsberechtigte darf die Immobilie nicht an Dritte weitervermieten.Der Nießbrauchberechtigte darf die Immobilie an Dritte weitervermieten und die Mieteinnahmen für sich behalten.
Eintragung des Wohnrechts/ Nießbrauchrechts ins GrundbuchEin dauerhaftes bzw. lebenslanges Wohnungsrecht muss im Grundbuch eingetragen werden.Ein Nießbrauchrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
Dauer des Wohnungsrechts/ Nießbrauchrechts  Lebenslang, sofern zwischen Eigentümer und Wohnberechtigtem nichts anderes vereinbart worden ist.Lebenslang, sofern zwischen Eigentümer und Nießbraucher nichts anderes vereinbart worden ist.
Löschung des Wohnungsrechts/ NießbrauchrechtsDie aktive Löschung des Wohnungsrechts ist möglich, wenn beide Parteien dieser zustimmen.Die aktive Löschung des Nießbrauchrechts ist möglich, wenn beide Parteien dieser zustimmen.
Ist das Wohnungsrecht / Nießbrauchrecht vererbbar oder übertragbar?Das Wohnungsrecht ist weder an Dritte vererbbar noch übertragbar.Das Nießbrauchrecht ist weder an Dritte vererbbar noch übertragbar.
Kann der neue Eigentümer diese trotz bestehendem Wohnungsrecht/ Nießbrauchrecht verkaufen?Ja, der Verkauf des Hauses oder der Wohnung ist trotz des Wohnungsrechts möglich, das Recht bleibt aber bestehen (sofern im Grundbuch eingetragen).Ja, der Verkauf des Hauses oder der Wohnung ist trotz des Nießbrauchrechts möglich, das Recht bleibt aber bestehen (sofern im Grundbuch eingetragen).
Wer trägt welche Kosten?Beim Wohnungsrecht trägt der Berechtigte in der Regel die laufenden Kosten (Strom, Wasser etc.) sowie die Kosten für kleinere Reparaturen. Instandhaltungskosten (z. B. neue Heizung) werden aber vom Eigentümer getragen.Beim Nießbrauchrecht trägt der Berechtigte nicht nur die laufenden Kosten, sondern auch gewöhnliche Lasten wie Grundsteuer und Hypothekenzinsen. Instandhaltunsgkosten werden aber vom Eigentümer getragen. Individuelle Regelungen z. B. beim Nießbrauch für nur einen Teil der Immobilie können getroffen werden.
Sind individuelle Regelungen des Wohnungsrechts bzw. Nießbrauchrechts möglich?Ja, individuelle Regelungen können immer zwischen dem Eigentümer und dem Wohnberechtigten möglich. Wichtig ist die Verankerung der Vereinbarungen im Grundbuch.Ja, individuelle Regelungen können immer zwischen dem Eigentümer und dem Nießbrauchberechtigtem möglich. Wichtig ist die Verankerung der Vereinbarungen im Grundbuch.

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Nachteile beim Gesamtverkauf der Immobilie

Ein Gesamtverkauf der Immobilie gegen Nießbrauchrecht oder Wohnungsrecht zu einem frühen Zeitpunkt birgt das Risiko, dass dem Verkäufer der Immobilie das Wertwachstum am Immobilienmarkt in den Folgejahren entgeht. Immerhin sind die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren um 50-60% deutschlandweit, in Großstädten sogar um 100% und mehr angestiegen.

Eine sinnvolle Alternative, um von der steigenden Wertentwicklung zu profitieren, ist der Immobilien-Teilverkauf. Der Immobilieneigentümer legt fest, wie viel Bargeld er aus seiner Immobilie herauslösen möchte und erhält eine Sofortzahlung seines Wunschbetrages. Dabei behält er die volle Entscheidungshoheit über sein Zuhause und profitiert langfristig von einer Wertsteigerung seiner Immobilie. Wenn Sie Interesse am Modell des Teilverkaufs haben, dann zögern Sie bitte nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Unsere Berater erzählen Ihnen gerne kostenfrei und unverbindlich mehr zu Teilverkauf.

Fazit

Ein Gesamtverkauf gegen Wohnungsrecht oder Nießbrauchrecht kann für ältere Immobilieneigentümer ohne Nachwuchs eine Option zur Immobilienverrentung sein. Die Senioren verkaufen ihre Immobilie und im Gegenzug erhalten sie ein lebenslanges Wohnungsrecht sowie eine monatliche Zusatzrente oder eine Einmalauszahlung und lebenslanges Nießbrauchrecht. Vor einem Gesamtverkauf sollte die flexiblere Möglichkeit eines Teilverkaufs geprüft werden, da dieser mit zahlreichen Vorteilen verbunden ist.

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Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

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