Umschuldung, Anschlussfinanzierung oder Immobilien-Teilverkauf - diese Möglichkeiten haben Sie!

Anschlussfinanzierung – Wissenswertes für Darlehensnehmer

  • 6. Januar 2023
  • Circa 6 Minuten Lesezeit

Inhaltsverzeichnis

Sie haben sich durch ein Immobiliendarlehen den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt? Dann müssen Sie sich vermutlich auf kurz oder lang auch damit beschäftigen, dass die Laufzeit Ihres Immobiliendarlehens ausläuft und Sie die Restschuld ggf. nicht auf einmal ablösen können. Sie sollten sich als rechtzeitig Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen. Was das genau ist und wie Sie dabei am besten vorgehen sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was versteht man unter einer Anschlussfinanzierung?

Der Name dieser Finanzierung ist bereits sehr aussagekräftig. Die Anschlussfinanzierung ist eine Zweitfinanzierung, die einer klassischen Finanzierung aus unterschiedlichen Gründen nachgeschaltet wird. Es kann beispielsweise sein, dass Sie die Restschuld des Darlehens nicht tilgen können. Vielleicht kommt es aber auch vor, dass die Bedingungen des Kapitalmarktes besser geworden sind, als diese es beim Abschluss des Darlehens waren. Dann kann es sich durchaus lohnen – statt die Restschuld zu begleichen – die Immobilie durch eine Anschlussfinanzierung günstiger zu finanzieren.

Wann ist eine Anschlussfinanzierung nötig und wann fängt man an diese zu planen?

Der klassische Anwendungsfall von Anschlussfinanzierungen ist derjenige, dass zum Ende der Kreditlaufzeit die sogenannte Restschuld zu tilgen ist. Diese kann – je nach Darlehen – eine hohe Summe umfassen, die schwierig aufzubringen ist. Oder vielleicht möchten Sie sie gerade nicht zahlen, weil Sie lieber etwas anderes mit Ihrem Ersparten machen möchten. Dies ermöglichen Sie, wenn Sie durch eine Anschlussfinanzierung die Immobilie weiter abbezahlen.

Der beste Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist nicht pauschal zu benennen. Natürlich ist es die aktuelle Entwicklung der Zinsen, die Ihnen die ideale Entscheidungsgrundlage liefern sollte. Wenn also die Zinsen deutlich günstiger sind als die des Darlehens, das Sie vielleicht vor 15 oder 20 Jahren abgeschlossen haben, besteht Handlungspotenzial, das Sie nutzen sollten. Es lohnt sich – gerade in den aktuellen Zeiten – die Zinsentwicklung konstant zu beobachten. Denn Sie haben grundsätzlich immer die Option, durch eine Anschlussfinanzierung die Immobilie weiterzufinanzieren.

Ein wichtiges Datum, das Sie unbedingt berücksichtigen sollten, ist das Auslaufen der Zinsbindung Ihres Darlehens. Meist haben Sie dann ein Sonderkündigungsrecht und können entweder mit Ihrer Hausbank neu verhandeln oder einen Anbieter suchen, der Ihnen günstigere Konditionen der Anschlussfinanzierung für die Immobilie bietet, das wäre dann eine so genannte Umschuldung.

Gut zu wissen: Meist ist es so, dass Sie durch Ihre Bank etwa ein bis zwei Monate vorher darauf aufmerksam gemacht werden, dass die Zinsbindung ausläuft. Wahrscheinlich erhalten Sie ein Angebot für die Anschlussfinanzierung der Immobilie, das Sie genau prüfen und selbstverständlich auch mit anderen Angeboten vergleichen sollten.

Anschlussfinanzierung? Unbedingt Einnahmen und Ausgaben prüfen!

Wenn Sie ein klassisches (Erst-)Darlehen abschließen, prüfen Sie Einnahmen und Ausgaben sorgfältig. Denn erst dies ist die unverzichtbare Basis dafür, dass Sie den abgeschlossenen Kredit durch die vertraglich vereinbarten Rückzahlungen auch wirklich problemlos erfüllen können. Genauso verhält es sich selbstverständlich auch mit der Anschlussfinanzierung. Auch diese ist erst dann perfekt, wenn sie nach Maß konfiguriert sind. Deshalb ist es das A und O, dass Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben auflisten und einander gegenüberstellen, um später keine bösen Überraschungen zu erleben.

Welche Rate können Sie monatlich für Ihre Anschlussfinanzierung  zahlen?

Wenn Sie Ihre jetzige Finanzsituation mit der von damals – als Sie die Erstfinanzierung abgeschlossen haben – vergleichen: Möchten Sie nun mehr oder weniger abbezahlen? Die Anschlussfinanzierung der Immobilie ist die perfekte Gelegenheit, wenn Sie etwas ändern möchten! Wenn Sie beispielsweise den Ruhestand nutzen möchten, um viel zu reisen, kalkulieren Sie dies unbedingt ein. Denn die Rechnung von Ausgaben bezüglich eines Darlehens sollte auch Freizeitaktivitäten sowie unerwartete Dinge, etwa die defekte Waschmaschine, umfassen. Die Berechnung von Einnahmen und Ausgaben sollte unbedingt perspektivisch – also für die nächsten Jahre – erfolgen.

Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Sie haben drei Möglichkeiten, um die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie zu gestalten: die Prolongation, die Umschuldung und das Forward-Darlehen.

Unter Prolongation versteht man, wenn Sie die Anschlussfinanzierung so gestalten, dass Sie bei Ihrem ursprünglichen Darlehensgeber bleiben und dieser Ihnen neue Vertragsbedingungen bietet. Der Vorteil: Die zweite Finanzierung beim gleichen Unternehmen ist unkompliziert, da alle Daten schon bekannt sind. Weder Nebenkosten noch Bonitätsprüfung sind zu erwarten. Der Nachteil: Die Hausbank wird von ihren Konditionen nicht sonderlich abweichen und natürlich nur ihre eigenen Produkte verkaufen.

Das Forward-Darlehen ist die strategisch kluge Alternative, wenn Sie sich für eine Anschlussfinanzierung einen günstigen Zinssatz sichern möchten. Idealerweise recherchieren Sie solche Optionen etwa drei Jahre, ehe die Zinsbindung der Immobilienfinanzierung ausläuft. Der Vorteil: Sollten sich die Zinsen ungünstig entwickeln, profitieren Sie von einem besseren Zins. Der Nachteil: Die Banken, die ein Forward-Darlehen meist frühestens fünf Jahre vor Nutzung abschließen, erheben für die Bereitstellung einen mehr oder weniger hohen Betrag, den Sie als Gebühr bezahlen.

Die Umschuldung ist ein echter Klassiker. Sie können damit sowohl die Anschlussfinanzierung einer Immobilie verwirklichen, als auch jeden anderen Kredit ablösen. Nachteile gibt es eigentlich keine – sofern Sie ein neues Darlehen erhalten, das Ihnen erfreulich günstige Konditionen bietet. Die Vorteile sind dagegen klar ersichtlich: Die verbesserten Zinskonditionen. Diese sind zumeist viel besser als die eines Immobiliendarlehens, das vor Jahrzehnten abgeschlossen wurde.

Außerdem können Sie das neue Darlehen, das Sie als Anschlussfinanzierung der Immobilie einsetzen, auch bezüglich der Ratenhöhe und / oder Laufzeit individuell gestalten. Selbst eine Erhöhung des Kreditrahmens ist möglich – beispielsweise dann, wenn Sie vielleicht den Anbau eines Balkons oder die Errichtung eines Swimming Pools im eigenen Garten planen.

Und: Umschulden ist besonders interessant, wenn Sie noch andere Kredite, vielleicht aber auch einen beanspruchten Dispo haben sollten. Denn dies alles können Sie durch einen einzigen Kredit ablösen. Das bringt nicht nur finanzielle Vorteile, sondern verschafft Ihnen auch den Überblick über Ihre tatsächlichen Verbindlichkeiten. Rund um die beste Anschlussfinanzierung der Immobilie ist es also unbedingt ratsam, auch die Umschuldung als wertvolle Option zu prüfen.

Muss ich bei meiner Hausbank bleiben oder kann ich einen anderen Anbieter wählen?

Das kommt darauf an, welche Form des Darlehens Sie wählen, um die Anschlussfinanzierung zu verwirklichen. Die Prolongation ist selbstverständlich etwas, was ausschließlich die Hausbank (bzw. die jeweilige Bank, die die Immobilie finanziert hat) macht. Rund um das Forward-Darlehen sind auch andere Banken denkbar. Besonders die Umschuldung bietet Ihnen einen attraktiven Spielraum. Die Umschuldung müssen Sie natürlich bei einer anderen Bank machen – denn kaum ein Kreditinstitut wird durch eine Umschuldung eigene Konditionen torpedieren.

Sie haben durch die modernen Online-Rechner und deren praktische Filterfunktion den Zugriff auf zahlreiche Anbieter und deren Produkte, was Sie idealerweise nutzen sollten. Der Vergleich liefert die individuell besten Konditionen bezüglich der Anschlussfinanzierung der Immobilie.

Immobilien-Teilverkauf statt Anschlussfinanzierung

Vielleicht widerstrebt es Ihnen auch, sich im Rahmen einer Anschlussfinanzierung wieder zu verschulden? Dann sollten Sie die Möglichkeit nutzen, mit einem Immobilien-Teilverkauf einen Teil des Betongolds aus Ihrem Eigenheim zu lösen und in Barvermögen umzuwandeln. So haben Sie die Möglichkeit, ihre Restschuld auf einmal abzulösen. Der Teilverkauf bringt viele Vorteile mit sich und an Ihrem Alltag in Ihrer Immobilie ändert sich nichts. Sie entscheiden trotz wertfaktor als neuem Miteigentümer weiterhin allein über die Belange Ihrer Immobilie und gewinnen dazu einen Partner an Ihrer Seite, der in Ihnen mit Rat und Tat zur Seite steht. Und auch für einen späteren Gesamtverkauf ist alles geregelt, denn dieser wird komplett von wertfaktor organisiert, während Sie sich entspannt zurücklehen können.

Fazit

Anschlussfinanzierung, Umschuldung oder Teilverkauf – egal wofür Sie sich entscheiden, Sie sollten ausgiebig recherchieren, um die für sich beste Lösung zu finden. Der Markt bietet zahlreiche Optionen, aber gerade in der aktuellen Zeit ist nicht mit günstigen Zinsen zu rechnen, weswegen der Teilverkauf eine echte Alternative sein kann, über die Sie sich Gedanken machen sollten.

Grundsätzlich gilt: Nutzen Sie nicht aus Gründen der Bequemlichkeit eine Anschlussfinanzierung Ihrer Hausbank, diese bietet Ihnen zumeist die schlechtesten Konditionen. Vergleichen lohnt sich, um am Ende Geld sparen zu können.

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Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

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