Haus verkaufen mit Wohnrecht

18. Mai 2019
Circa 5 Minuten Lesezeit

+++ Dieser Artikel wurde am 26.07.2023 aktualisiert +++

Es gibt viele Gründe für ältere Immobilieneigentümer, ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen und sich dafür ein lebenslanges Wohnrecht einräumen zu lassen. Doch was versteht man eigentlich genau unter einem Wohnrecht? Welche Rechte und Pflichten sind damit verbunden? Und worauf muss der neue Eigentümer achten, wenn er plant das Haus oder die Wohnung mit bestehendem Wohnrecht zu verkaufen? Mehr zu diesem interessanten Thema erfahren Sie in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

Wer sein Haus verkaufen und dennoch darin wohnen bleiben möchte, kann dies privat oder mit darauf spezialisierten Anbietern realisieren.
Sein Haus oder seine Wohnung gegen Wohnrecht zu verkaufen ist für ältere Immobilieneigentümer eine gute Lösung zur Kapitalbeschaffung.
Ihr lebenslanges Wohnrecht ist dann unantastbar. Das bedeutet: Plant der neue Eigentümer sein Haus oder seine Wohnung mit dem vorhandenen Wohnrecht zu verkaufen, bleibt dieses bestehen.
Nur wenn sowohl Eigentümer und als auch Wohnrechtinhaber zustimmen, ist eine Aufhebung des Wohnrechts möglich.
Wer plant, ein Haus oder eine Wohnung mit bestehendem Wohnrecht zu verkaufen, muss einen niedrigeren Verkaufspreis in Kauf nehmen. Ein lebenslanges Wohnrecht mindert grundsätzlich den Wert der Immobilie.

Was versteht man unter einem Wohnrecht?

Gemäß des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 1093 versteht man unter dem Begriff „Wohnrecht“ – rechtlich auch Wohnungsrecht genannt – das Recht, „ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“.

Wichtig zu wissen: Das Wohnrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit. Das heißt, es ist ein Recht, das personengebunden ist. Es kann nicht vererbt oder auf andere Personen übertragen werden. Allerdings können Wohnberechtigte, solange sie selbst leben, Angehörige ihrer Familie, ihren Partner oder auch Pflegeperson bei sich wohnen lassen.

Sollte der Wohnberechtigte nur einen Teil eines Hauses oder einer Wohnung bewohnen dürfen, so ist es ihm erlaubt, Gemeinschaftsräume, wie zum Beispiel die Küche oder den Waschkeller ebenfalls zu nutzen.

Sollte der neue Eigentümer planen, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen, obwohl ein Wohnrecht besteht, ist er dazu verpflichtet, etwaige Besichtigungstermine mit dem Wohnberechtigten abzustimmen.

Wer sich entscheidet, sein Haus oder seine gegen Wohnrecht zu verkaufen, hat jedoch nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Zu diesen Pflichten zählen:

Übernahme der Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung etc.)
Übernahme von Kosten für kleinere Reparaturen

Wichtig zu wissen:

Ein Wohnrecht kann befristet oder unbefristet erteilt werden, in den meisten Fällen hat der Wohnberechtigte aber ein lebenslanges Wohnrecht.
Sollte das Haus oder die Wohnung im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkauft werden, erlischt das Wohnrecht in der Regel.
Ein Wohnrecht kann entgeltlich oder unentgeltlich sein, in den meisten Fällen wird der so genannte Wohnwert zuvor vom Verkaufspreis abgezogen.
Immobilien, die mit einem Wohnrecht belastet sind, können nur verkauft werden, wenn der neue Käufer das Wohnrecht akzeptiert oder dieses im Grundbuch gelöscht wird.
Kauft man eine Immobilie mit Wohnrecht, kann es sein, dass man selbst nicht einziehen kann.

Haus verkaufen mit Wohnrecht – Die Vorteile und Nachteile

Wenn man davon spricht, sein Haus mit bzw. gegen Wohnrecht zu verkaufen, spricht man grundsätzlich von zwei Möglichkeiten:

1. Jemand möchte sein Haus verkaufen und dieses gegen ein lebenslanges Wohnrecht weiterhin selbst nutzen.

Hier ergeben sich die folgenden Vor- und Nachteile:

Vorteile	Nachteile
Schnelle Liquidität durch den Gesamtverkauf der Immobilie.	Man partizipiert nicht mehr an einer Wertsteigerung der Immobilie.
Durch einen Verkauf an die eigenen Kinder sparen diese später die Schenkungs- und Erbschaftssteuer.	Man kann nicht mehr über seine Immobilie entscheiden.
Als Wohnberechtigter muss man sich nicht mehr um Sanierungsmaßnahmen kümmern.	Es ist eher unwahrscheinlich, dass man seine Immobilie zurückkaufen kann.
	Im Falle einer Zwangsversteigerung kann man sein Wohnrecht verlieren
	Man kann seine Immobilie nicht mehr an Dritte vererben.
	Da man weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben möchte, mindert sich dadurch der Verkaufspreis.

2. Jemand möchte sein Haus verkaufen, in dem jemand mit einem lebenslangen Wohnrecht lebt.

Hier ergeben sich diese Vor- und Nachteile:

Vorteile	Nachteile
Es findet sich vermutlich schnell ein Käufer, der die Immobilie (als Kapitalanlage) günstig erwerben kann.	Wertminderung der Immobilie beim Verkauf, da diese für eine voraussichtlich lange Zeit nicht selbst genutzt werden kann.
	Um das Wohnrecht aufheben zu können, müssen die Wohnberechtigten zustimmen.
	Um das Wohnrecht auflösen zu können, ist meistens die Zahlung einer Abfindung nötig.

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Haus verkaufen und trotzdem wohnen bleiben – Weitere Möglichkeiten

Heutzutage gibt es zahlreiche Möglichkeiten, sein Haus zu verkaufen und trotzdem wohnen zu bleiben. Neben den klassischen Modellen Hausverkauf mit Wohnrecht, Hausverkauf mit Nießbrauchrecht und Rückmietverkauf gibt es auf dem Markt der Immobilienverrentung seit 2018 eine lukrative Alternative.

Der so genannte Immobilien-Teilverkauf ermöglicht es älteren Immobilieneigentümern, lediglich einen Teil ihrer Immobilie zu verkaufen. Das Besondere: Für den verkauften Anteil ihrer Immobilie erhalten sie – statt eines Wohnrechts – ein lebenslanges Nießbrauchrecht, welches ihnen die alleinige Nutzung der Immobilie zusichert. Anders als beim Wohnrecht haben sie dann auch die Möglichkeit, die Immobilie an einen Dritten zu vermieten und die Mieteinnahmen für sich zu behalten. Zudem partizipiert man nach dem Teilverkauf weiterhin an einer Wertsteigerung der Immobilie und kann seinen Anteil sowohl zurückkaufen als auch vererben. Unsere Experten beraten Sie gerne unverbindlich und kostenfrei zu einem Immobilien-Teilverkauf Ihrer Immobilie.

Fazit

Sein Haus gegen Wohnrecht zu verkaufen, kann für Immobilieneigentümer im Ruhestand eine gute Möglichkeit sein, schnell seinen Kapitalbedarf zu decken und dennoch in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben. Wie bereits erwähnt, kann beim beim Verkauf aber von einem Wertverlust (aufgrund des Wohnrechts) ausgehen und man hat keine Möglichkeit mehr, über sein Eigenheim zu entscheiden – oder an einer zukünftigen Wertsteigerung zu partizipieren. Hier kann der Teilverkauf tatsächlich eine gute Alternative darstellen.

Wer sein Haus verkaufen möchte, in dem jemand mit einem lebenslangen Wohnrecht lebt, muss in Kauf nehmen, dass diese Tatsache den Verkaufspreis mindert, da diese Immobilien in erster Linie für Investoren als Kapitalanlage attraktiv sind. Wer verkaufen muss, kann ggf. mit dem Wohnberechtigten eine Auflösung des Wohnrechts vereinbaren. Bedenken Sie aber, dass auch das oftmals mit einer hohen Abfindung verbunden sein kann.

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Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

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